與房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)下滑不同，上市公司今年三季報(bào)依然有20%左右的同比增長(zhǎng)，年報(bào)預(yù)計(jì)仍將有一定幅度的同比增長(zhǎng)。這源于過去銷售項(xiàng)目的結(jié)算滯后。預(yù)計(jì)板塊今年業(yè)績(jī)?nèi)杂行》�增長(zhǎng)，明年業(yè)績(jī)下滑在所難免。

　　今年四季度預(yù)收款絕大部分不可能結(jié)算，按三季末預(yù)收款余額結(jié)算60%，全年?duì)I業(yè)收入同比將基本持平。考慮到結(jié)算均價(jià)可能處于峰值，板塊總利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)10%~20%。

　　明年：從實(shí)際銷售角度——占上市公司業(yè)績(jī)來源六成以上的四大一線城市新房成交量同比下降約五成，房?jī)r(jià)滯漲或下跌；二三線城市大部分也是價(jià)滯量跌。即使認(rèn)為上市公司銷售會(huì)好于市場(chǎng)平均，2009年板塊結(jié)算收入同比下降20%將并不出人意料。這還未考慮結(jié)算均價(jià)的下降。

　　從當(dāng)前賬面角度——假設(shè)2008年結(jié)算總收入與2007年持平(目前看已屬不易)，2008年底預(yù)收款總余額與三季報(bào)持平(已相當(dāng)樂觀)，2009年結(jié)算收入為2008年底全部預(yù)收，則2009年板塊收入將同比下降約40%。

　　短期看市場(chǎng)景氣，增持

　　我們認(rèn)為，連續(xù)的刺激政策尤其是房貸政策，至少會(huì)對(duì)短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)起到穩(wěn)定作用，未來幾個(gè)月的銷售預(yù)期一定提高。近期股價(jià)的變化與上市公司銷售情況相關(guān)較強(qiáng)，因此我們對(duì)房地產(chǎn)板塊的短期表現(xiàn)較為看好。

　　長(zhǎng)期看貨幣供應(yīng)，中性

　　對(duì)于中央“保增長(zhǎng)”的一系列政策效果我們還難以作出判斷，貨幣供應(yīng)的增長(zhǎng)既要有央行的銀根放松，也要有商業(yè)銀行的敢于放貸，而各實(shí)體經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)如果沒有實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)，則刺激房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的政策將集聚更大的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的長(zhǎng)期投資，不妨“后知后覺”。

　　選股策略

　　1.陽(yáng)光下誰(shuí)最暖？

　　產(chǎn)品賣得好(周轉(zhuǎn)率)——萬(wàn)科A、金融街、華僑城A。

　　有布局優(yōu)勢(shì)(全國(guó)布局或區(qū)域景氣較好)——萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、華發(fā)股份。

　　2.沒有陽(yáng)光誰(shuí)不冷？

　　資金充沛(現(xiàn)金/總資產(chǎn))——金融街、中糧地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A。

　　業(yè)績(jī)鎖定程度高(預(yù)收賬款/營(yíng)業(yè)總收入)——華發(fā)股份、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)。　(國(guó)海證券 趙鐸)