日前,央行和銀監會聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》(下稱《通知》),要求嚴格商業性房地產信貸管理,其中,禁止金融機構向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。此外,該“通知”還嚴格農村集體建設用地項目貸款管理,對利用農村集體土地開發商業性房地產的,不得發放任何形式的貸款；對購買農村集體土地上建設住房的城鎮居民,不得發放住房貸款。

　　對此,有專家評述此舉“旨在保銀行、舍地產”。在本報記者的采訪過程中,業內人士和專家都認為,房地產帶來的金融風險普遍受到高度重視,而廣東的銀行和監管機構都為應對風險而做好準備。

　　調整持續風險驟增

　　“該《通知》重申了去年‘9·27’房貸新政的精神。”合富輝煌地產首席分析師黎文江向記者表示,事實上,有關限制金融機構向房地產開發商發放用于繳交土地出讓金的貸款,在去年9月份已經提出。去年房地產行業“高歌猛進”,房價飆升帶動地價“水漲船高”,從而“地王”頻出。值得注意的是,房地產開發商拍地的錢,大部分來自于銀行。黎文江表示,具體的流程是,房地產開發商先拍下地塊,繳納部分土地出讓金即獲得拍地合同,然后以此為抵押,從銀行獲得貸款,最后將這些貸款用于支付土地出讓金。

　　隨著去年10月份以來房地產市場進入調整階段,地塊多次出現“流拍”現象,被開發商用于支付土地出讓金的銀行貸款風險驟增。加上房地產開發商資金來源最高超過50%來自銀行,房地產行業的調整直接影響銀行的貸款風險,以至于華遠集團總裁任志強拋出“要死肯定是銀行先死,房地產商后死”的言論。

　　即使在資本市場融資,對房地產開發商“圈錢買地”的做法也作出了明確的限制。今年3月份,中國證監會表示,房地產企業IPO(首次公開發行)過程中凡募集資金用于囤積土地、房源,或用于購買開發用地等,將不予核準。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇向本報記者表示,鑒于房地產的行業性風險太大,以及房地產市場存在著較大的不確定性,該《通知》側重銀行要采取審慎的態度,立足防范風險。“同時,現在還沒到對房地產‘救市’的時候”。

　　資金風險備受重視

　　在記者采訪過程中,多家廣東省內的銀行表達了目前對房地產金融風險的擔憂。

　　反映較多的有預售賬戶監管問題。據銀行業內人士透露,商業銀行對房地產企業的貸后監管,主要是對其貸款資金使用和銷售回籠資金的監控,保證還款來源。但是,廣東省內部分房地產項目的預售管理未能嚴格規范,部分企業存在一個項目開設多個預售賬戶甚至銷售資金不進入預售監管賬戶的情況,使貸款銀行難以對開發商進行有效的資金監管。

　　因此,有銀行建議要繼續加強對房地產項目的預售管理,對一個樓盤項目規定只能開設一個銷售監管賬戶,且對其嚴格管理,要求項目的銷售回籠資金必須全部進入監管賬戶,其中包括首付款和現金付款部分,并由房管部門和銀行共同對回籠資金的使用進行監管。

　　對于資金監控,還有銀行反映,目前全省部分地市實行商品房銷售網上備案登記制度,開立商品房預售款監管賬戶。但在實際執行過程中,只有首期款部分是歸集到監管賬號,后續的銷售資金并沒有歸集到監管賬號,不利于銀行監控整個銷售資金的回籠情況。因此,部分銀行建議,應當進一步細化網上備案程序,要求開發商將所有銷售收入全部劃入銀行監管的商品房預售款賬戶；并規定網上備案登記賬號和密碼是唯一的,且房地產開發商不能隨意向房管部門申請廢止并重新開立新的網上備案賬號和密碼。

　　銀行加強客戶準入管理

　　昨天,多家廣東省內銀行向記者表示,正在積極采取措施對可能的房地產貸款風險進行控制。

　　某銀行向記者表示,今年以來該行房地產貸款增量占了全部貸款增量的20%左右,與歷年的數字大體相當。而另一家銀行向記者表示,房地產開發貸款余額在該行信貸資產的比重不大,大約為10%。根據日前建設銀行公布的中期業績數據,上半年,銀行房地產貸款“老大”建設銀行房地產貸款同比增長4.85%,預計今年房貸增幅將大概與去年持平。據悉,建行對房地產價格增長過快的8個城市房地產開發貸款進行了嚴格控制,這8個城市的房地產開發貸款增量只占建行全部房貸增量的3%。

　　大部分銀行基本上都采取了一些“避險”措施,包括加強客戶準入篩選管理,將信貸資金主要投向管理機制健全、抗風險能力較強的企業,并支持政府規劃的“保障性”住房項目等。一般而言,在投放區域上,這些銀行都重點支持珠三角等經濟發達、房地產資金需求量較大的區域；在貸款投放種類上,重點支持群眾需求的普通住宅開發項目。

　　至于項目的貸后管理工作,銀行會督促企業按項目銷售進度歸還貸款本金,并且加強對項目后續資金投入的核查,落實資金來源。同時對貸款抵押物進行定期核查,保證貸款抵押物的第二還款來源足值、有效。

　　根據廣東某銀行的數據,該行房地產開發貸款平均周轉期為1.58年,遠低于目前開發貸款期限3年,2007年該行房地產開發貸款的收回率達到了57.83%。

　　房貸壓力測試啟動

　　近期,“斷供潮”為銀行的個人按揭貸款添加了陰影。因此,不僅對房地產業貸款,而且對個人按揭貸款都要進行壓力測試和情景分析。

　　事實上,在8月中旬,中國銀監會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監局發出了《關于開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》,以做好房地產金融風險的預警和控制工作。

　　在接受本報記者采訪時,廣東銀監局相關人士表示,前段時間,廣東銀監局對廣州地區的商業銀行進行了房地產信貸壓力測試,主要從兩個方面進行情景分析。一方面是,在貸款利率分別上升2個檔次的情景下,即假設貸款年利率分別上調0.27%、0.54%時,對銀行的房地產信貸風險會造成哪些影響；另一方面是,在房價下跌分別下跌3個檔次時,即假設房價分別下跌10%、20%和30%時,對銀行房地產貸款風險的影響情況。不過,廣東銀監局相關部門表示“目前還不方便透露有關測試的結果”。

　　另外,按照中國銀監會的要求,廣東銀監局現在對廣東全省范圍的商業銀行進行房地產信貸壓力測試,但是要到9月10日才有相關結果出來。

　　而廣東省內的部分銀行表示,銀行都已提出對于住房按揭貸款進行壓力測試的方案,現價段工作主要是進行數據提取和分析,下階段將根據市場預測情況和統計結果模擬計算該行的風險發生情況。(記者駱海濤)