上市與變革

　　據了解，碧桂園1992年起家，發跡地為楊國強的老家廣東順德。最初該公司的主要開發業務集中在廣州及珠三角地區，其樓盤的廣告“給你一個五星級的家”，以“南中國居住生活的一面旗幟”自詡。

　　自1999年開始，碧桂園園區每年的樓盤銷售總金額均超過25億元。據說2002年最輝煌時，曾在廣州創下了一分鐘銷售一套別墅的驚人紀錄，被當地業界戲稱為“像賣白菜一樣賣別墅”。

　　據稱，楊國強平時為人相當低調，極少在公開場合拋頭露面，更少接受媒體采訪。加之碧桂園歷來以財務穩健、資金充裕來標榜自己，此次拋出上市的信息，不僅讓業內人士都大感意外，就連其內部員工也感覺突然。在其內部員工看來，公司一旦上市，原來的一些經營模式將大幅改變，公司現有的相對封閉的股權結構也將受到沖擊，可以說，老板是下了很大的決心的。

　　為了上市，早在2006年7月，碧桂園集團就開始改變其注冊“身份”，由內資變成外資。據稱，這是內地民營企業赴香港上市的習慣做法。

　　可以說，在上市之前，碧桂園是典型的家族企業。隨著碧桂園的在港上市，勢將給其帶來深刻的變革，而多年來行事低調的碧桂園之所以選擇上市，也是基于變革與適應形勢發展的需要。

　　透過楊國強的早年創業史我們就可以看到，他的發家得益于自己在政府部門當“領導”的哥哥楊國華。“他本身就是做建筑的，加上哥哥在二建里是當領導的，所以職位提升得很快。”村里一位老人說。1989年，農民工出身的楊國強已經成為鎮政府旗下建筑公司———北建筑工程公司的法定代表人兼經理。

　　到了1992年，中國的沿海開放城市出現了一股房地產投資和開發的狂潮，楊國強正是從此時以過人的勇氣投身于房地產創業之路。當年，楊以包工頭的身份，毅然買下順德碧江及桂山交界的大片荒地，興建4000套別墅和洋房，并以“碧桂園”命名，開始了自己的房地產事業。

　　1999年，碧桂園低調進入廣州，“用生產商品的方式來蓋房子”、“搞房地產像工業化生產”。此后，碧桂園推出的房子以超低價格一度創造了銷售速度奇跡，曾有一分鐘銷售一套別墅、一天之內創造了銷售額7.5億元的銷售神話，至今這一紀錄仍無開發商可以打破。

　　但是，這種超低價格的房子是基于低價從政府手里拿地的前提。正因如此，碧桂園所以才理直氣壯地對外宣稱，碧桂園的單位土地成本占平均售價的百分比始終低于10%。而事實上，這種模式的建立來源于碧桂園基于本土的發展，據說，碧桂園園區的成功有很多程度基于其用人成功，他們聘請了一些從政府部門離退休的人員到公司任職，甚至做股東，這樣一來，他們可以通過公關拿下很多低價的土地。

　　但問題在于，碧桂園過去的那種“一年一個碧桂園”已經不能適應形勢發展的需要。同城相爭的富力、雅居樂等地產商分別在港上市，并陸續在國內其他城市取得了長足發展，而碧桂園在2005年以前，一直在廣州及珠三角徘徊不前。

　　一位碧桂園中層干部曾向媒體表示：“假如我們還固守原有發展模式，等到將來競爭格局大定，我們就難免被邊緣化的命運，甚至最終被市場淘汰。”

　　財經專欄作家東方愚認為，行政力量是碧桂園上市不可輕視的一股推動力量，而碧桂園并沒有想像中的那么風光，缺錢少地問題早已開始暴露。

　　為改變現狀，近幾年來，碧桂園一年當中同時開發幾個大型社區樓盤，不僅在珠三角二線城市如南海、肇慶、高明、江門、陽東等地及廣州南沙開發區儲備了不少土地，還先后啟動了沈陽，天津、長沙、上海等地的項目。

　　同時啟動如此多的項目，自然需要源源不斷的資金。據了解，碧桂園在沈陽拿下的近7000畝土地，盡管以分期付款的方式，但目前支付的土地款就高達數億，而且，這些土地的低價格不再低廉，地價為60萬元／畝。

　　而在去年9月，碧桂園在廣州商務中心區珠江新城以高價4.8億元，拿下一塊住宅用地。

　　種種跡象表明，盡管碧桂園前期的土地成本依然較低，可供未來一段時間開發之用，但近一兩年以來，隨著各地土地交易市場走向成熟規范，同行間的競爭日趨激烈，碧桂園的發展戰略勢必因此而做出調整。而且，隨著土地增值稅開征后，已經身為外資企業的碧桂園在此前獲得的增值額不需要補繳，但是在新規實施后所獲得的增值部分則需要按規定繳稅，這意味著，已經習慣于低價拿地的碧桂園將要面臨后續項目稅收開支的巨大壓力。

　　在一定程度上，上市似乎是惟一的出路。因此，有分析人士認為，碧桂園的上市是大勢所趨，是被逼出“關”，而此次上市之后，手握上百億元融資的碧桂園必將加快各地城市布點，力爭成為全國性地產商。

　　但有關人士對碧桂園的未來發展提出了擔憂，指出碧桂園至少面臨三大挑戰：

　　一是土地成本上升的挑戰。土地成本的低廉與政府關系有關，這一點從目前的形勢來看將不再是優勢；此外，低價土地面臨高額增值稅壓力。

　　二是全國性擴張瓶頸的挑戰。碧桂園的廣東模式是基于與政府關系的密切，此后進軍全國，能否像生產商品一樣將廣東模式復制到全國各地，這將是一項重要的挑戰。

　　三是管理模式的挑戰。從家族式企業管理到系統化、流程化的管理，需要一個艱難的過渡。有關人士分析認為，25歲的楊惠妍能否帶領碧桂園這艘地產巨艦，繼續其父楊國強的創富神話，有待觀望。(張曉暉)

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