“欣欣向榮”的房地產市場遭遇“盛世危言”。據估測，到2007年底，房地產開發商囤地約10億平方米，同時，銀行體系每向房地產行業注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。

　　日前，受焦點房地產網委托，北京師范大學金融研究中心撰寫了《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》(下稱“報告”)。報告主要撰寫人、北師大金融中心主任鐘偉認為，繼續維持既有決策思維定勢和市場供求狀況，對房地產行業和金融行業將是一場危險而巨大的賭博。

　　在計算了近10年來全國土地購置和開發面積之間的差額后，報告估測到2007年底，開發商通過規范渠道的囤地規模約為8億平方米，規范和非規范囤地約為10億平方米。在2002年~2006年間，山東、江蘇、浙江和四川省的土地囤積最多的省份，分別占近五年全國土地囤積總量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。

　　鐘偉表示：“開發商目前的囤地規模大約可支持開發商靜態開發4年或者動態開發3年，即可支撐一個完整的開發周期。”

　　此外，報告認為，國家土地儲備中心也存在囤積大量土地現象，其計劃的土地供應量并沒有完全進入市場，從全國來看，2002年~2006年，全國計劃的住宅用地供應量為21億平方米，而所有房地產購置土地總量僅14.5億平方米。報告認為，近來一些城市房價大幅上漲，無一不和當地政府連續三年以上未能完成供地計劃有關。

　　報告認為，大量的土地囤積導致開發商每年為囤地所需要承受的資金成本高達1800億~2000億元，甚至已經超出了全行業目前的利潤水平。根據估算，截止到2006年底，估計沉淀在土地上的資金約2.4萬億。“這幾乎相當于目前商品房的年銷售額，沉淀在土地上的資金成本也超過了目前房地產行業的年度利潤總額，顯示出房地產企業的總體財務狀況穩健性迅速下降。”

　　同時，報告進一步分析認為，來自銀行信貸的資金可能高達1.32萬億，顯示出銀行每提供4個單位的涉及房地產的信貸，就有一個單位被開發商或儲備中心沉淀在土地上。

　　“在全部囤地導致的資金沉淀中，和房地產企業的凈資產、凈利潤等指標相比較，沉淀在土地上的銀行信貸資金已有一定風險。”鐘偉表示。

　　根據前述分析，報告認為，地價影響房價的關鍵在于目前的土地開發、供應方式和規模，以及囤地的資金成本，造成了市場嚴重的供不應求，形成了強烈的房價上漲預期。

　　鐘偉解釋，如果當期房價上漲8%，那么僅有2.5個百分點可以直接歸因為前期地價的上漲。 供地方式和規模的改變，造成了商品房嚴重的供求失衡，造成了開發商的囤地浪潮，供地和囤地可以解釋當前全部房價上漲的70%。

　　報告最后認為，如果持續目前的供地、囤地和房地產金融、稅收政策，商品房價格極有可能持續大幅度上漲。

　　中國人民銀行研究局副研究員鄒平座向《第一財經日報》表示，現在對房地產業過于寬松的金融環境到了應改變的時候，“央行已確定把金融資源的優化配置當作當前重點工作來安排”。

　　而中國房地產與住宅研究會副會長顧云昌表示：“如果數據屬實，確實需要加大打擊囤積土地的行為，加快土地供應節奏。”(孫榮飛)