它是一條地產“大鯊魚”。

　　163億股本，市值最高時超過2000億港元。

　　它曾催生出中國首富。

　　26歲的楊惠妍因持有其96億股股份，在2007年身家超過160億美元。

　　它叫“碧桂園”。

　　它曾創下內地房企在港融資的最高紀錄：148.49億港元，股價一度攀升至14.18港元。但如今，股價狂瀉九成，市值已大幅落后于“廣東地產五虎”的合生創展、富力地產等。即便放在A股比較，它也排在萬科、保利、陸家嘴和招商之后，屈居第五。

　　對賭協議、并購ATV、進軍煤制油、大裁員，碧桂園從不缺少新聞，但理財周報始終關注的，仍是其地產業務本身和財富邏輯。

　　得知“碧桂園項目大停工”的傳聞后，理財周報記者走進碧桂園樓盤現場，研究其各項財務數據，從項目、財務、模式三個層面出發，解讀真實的碧桂園。

　　我們希望找出答案：“大鯊魚”是怎么被拋到淺海灘上的。(特別報道：財富故事編輯組、粵港新聞中心)

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　　碧桂園獨家回應理財周報：

　　“無大量存貨積壓；可動用資金40億；暫不出售土地”

　　日前，就房地產銷售、資金等問題，理財周報記者書面致函碧桂園方面采訪。碧桂園方面回復稱，沒有“大量存貨擠壓”，今年現房未售比例與往年相比，沒有大幅增加,其在2008年下半年可動用資金超過40億元，完全有能力償還借款。

　　理財周報：依據碧桂園2008年中報，在建工程中已預售面積占比在建可銷售面積只有10%。碧桂園對于目前形勢下，房地產銷售的前景如何看待？如何有效消化目前的存貨？此外，碧桂園房地產儲備(持作未來發展建筑面積)尚有3070萬平方米，這部分資產目前的市值與實際成本之間存在多大差異？其開發進度是否受到影響？

　　碧桂園：關于“存貨”問題，必須說明的是，碧桂園并沒有“大量存貨積壓”。今年，現房未售比例與我司往年對比相仿，沒有大幅增加。公告顯示我司已竣工未銷售總建筑面積較往年相比較大，但實際上其中的相當部分已經預售，因為2008年年底辦理竣工驗收備案，而合同交付日期為2009年1-3月份，故仍納入為“已竣工未銷售總建筑面積”的分類。竣工日期與合同交付日期不一致是房地產行業內較為普遍的現象，因發展商通常還要進行現場綠化、物業管理等后續工作。隨著交付進程的開展，這部分數字將在公告中大幅減少。

　　理財周報：傳聞碧桂園旗下的許多在建樓盤，目前處于暫停開發狀態。碧桂園能否提供目前在建工程的數據、開發進度以及2008年完成的開發情況？碧桂園項目開發受到金融危機的影響程度如何？

　　碧桂園：我司已經將已領取國土證的物業發展可建建筑面積的開發進程明細以通訊形式公布，請查閱相關通訊。(碧桂園2月通訊顯示：截至2009年1月31日，碧桂園已取得國土證的可建建筑面積約4438萬平方米，其中已獲施工許可證的可建建筑面積約1420萬平方米，已完成規劃設計并上報政府部門審批的可建建筑面積約638萬平方米——理財周報注)

　　在國際金融海嘯之下，中國經濟受到一定的沖擊，尤其是沿海城市進出口貿易首當其沖，房地產行業也未能幸免。不過，碧桂園的商業模式是選擇在一線城市郊區及二三線城市新城區，該區域受金融海嘯的直接影響較小。再加上碧桂園產品在業內以性價比高為顯著特點，同時產品線豐富，有廣闊的大眾市場，受到的沖擊較小。

　　理財周報：碧桂園截至2008年中期借款65.99億元，其中18.86億元屬于一年內的短期借款。公司是否存在較大的資金壓力，或有可能出售抵押的土地？

　　碧桂園：雖然公司有18.86億元的一年內短期借款，不過在2008年下半年，碧桂園可動用資金超過40億元，完全有能力償還借款。

　　碧桂園一直致力于保持穩健的財務狀況，加上高性價比產品受市場認可，銷情較為理想，資金回籠情況良好。在加強銷售的同時，加強內部管制，通過開源節流保障公司的穩健運營。目前，公司暫無出售土地的計劃。

　　理財周報：碧桂園與美林國際的股份掉期協議、土地增值稅撥備，以及為買家的按揭擔保(99億元)，這些風險敞口將多大程度影響公司利潤？公司對此如何評估？

　　碧桂園：碧桂園有關股票掉期的條款及面臨的風險已經于公告中披露。公司于股份掉期有效期內已經提供了250百萬美元抵押品。于股份掉期終止日期之前，即于2013年2月或者選擇性提早終止事件日，股份掉期由于本公司股價波動而產生的公允價值變動并不會對本公司的現金流或正常營運構成影響。于股份掉期終止日期，股份掉期由于股份價值下跌所產生的最大損失并不會超過抵押品價值，即250百萬美元。

　　作為一家依法守法、誠信納稅的房地產企業，碧桂園按照國家稅法的規定，足額計提了土地增值稅撥備。這是碧桂園作為一家企業在盈利的同時所必須承擔的社會責任。

　　理財周報：依照港交所信息披露，碧桂園股東楊惠妍持股從2008年4月的58.5%增加到2008年10月的59.12%，同時股東楊貳珠持股由9.67%減持到5.94%。股東蘇汝波和區學銘也有減持股份。上述股權變化的原因是什么？

　　碧桂園：楊惠妍作為公司的最大股東，在2008年多次增持公司的股份，顯示出主要股東對公司的未來發展充滿信心。而股東蘇汝波和區學銘減持股份，屬于個人投資行為，在此我司不予置評。

　　理財周報：公開資料顯示，目前匯豐持有碧桂園11.43%股權、高盛(亞洲)持有4.85%股權。請問這兩大機構持股結構是什么？是機構本身看好公司而買進，還是代投資者持有？碧桂園是否有引入外來投資者、以優化資金結構的想法？

　　碧桂園：匯豐、高盛(亞洲)兩大機構為代股東持股，本身并沒有持有這么多股權。最新的持股情況可查閱市場上公開的股東持股資料。

　　理財周報：碧桂園除房地產開發以外的其他業務(物管、酒店)，去年的經營狀況如何？

　　碧桂園：公司2008年的經營狀況將會在2008年年報中對公眾披露，但涉及香港上市條例限制，不便于在這個階段對外透露。汪江濤/文