黃先生1996年就開始投資房地產(chǎn)，在浙江人中間算是比較早的。在北京，他主要投資寫字樓，然后出租。

　　2001年，他和十幾個老鄉(xiāng)在中關(guān)村聯(lián)手買了一層寫字樓，專門出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生。為此，他還花了10萬元錢專門委托一家網(wǎng)站做市場調(diào)查。調(diào)查結(jié)果是北大和清華的學(xué)生畢業(yè)出來能賺5000元錢的工資，但是要花1000元錢租房子，1000元錢租寫字樓。

　　黃先生把寫字樓隔成8平方米左右的小間，配備好生活和工作設(shè)施，專門出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生，結(jié)果，在許多寫字樓都租不出去的情況下，他的寫字樓被排隊(duì)搶租。黃先生說：“回報率那時候是15%，現(xiàn)在將近18%左右。”

　　黃先生自己總結(jié)了一套買房的經(jīng)驗(yàn)，投資一處房產(chǎn)必須具備3個條件：租金一定要抵得上銀行的利息；第二是出手要快；第三個才是增值。“3個必須至少符合兩個，要么你出手慢一點(diǎn)，租金抵了銀行利息，增值快；要么就是出手方便、增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就會虧死！”

　　黃先生認(rèn)為，投資房產(chǎn)，升值空間最少要達(dá)到6%才可以完成原始積累的12%，如果達(dá)不到就會虧本。為此，他計算出一套投資房產(chǎn)的盈利公式。他說：“投資回報要達(dá)到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來的平均數(shù)，比如存款2厘7，貸款5-6厘，加起來除2，一年要達(dá)到6%，房子要增值在6%以上，一年有10%的投資回報，這就是屬于一般的投資。比如說買過來是50萬元，明年租金2.5萬元，明年價值55萬元左右，要不然你這個投資是虧本的。”

　　黃先生說，他與其他投資者的不同，就是把投資房地產(chǎn)專門當(dāng)作生意來經(jīng)營，先進(jìn)行前期考察，把市場環(huán)境摸清楚了，再作出決定。(文/謝光飛)