據估算，由于地價和相關稅費分70年交，也就意味著占住宅成本30%的地價和相關稅費在銷售時只需先交納1/70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57%，表現在總房價中，成本就下降了29.57%。理論上講，目前每平方米售價在6000元的房子，新政策出臺后按每平方米4200元銷售就可贏利。

　　同時，劉桓分析，由于物業稅帶來的購房容易養房難的情況，手頭有多套房屋的人還會因養房費用的增加而拋房，促進房屋資源的再分配。

　　跡象表明，物業稅的推行勢必會降低購房者購房門檻。

　　為何專家推定為144平米？

　　“如果富人占有一所很大的別墅，大到可以盡情地養花、養鳥、養寵物，盡管他是花錢買的，但由于他占有了這么一大塊優質資源用于奢侈性消費，全社會用來提供國民財富的資源就少了一塊。由于土地等資源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、窮人的利益就受到損害了呢？能夠帶來國民財富增加的寶貴資源被富人奢侈性消費占用，這對社會發展顯然是不利的。那怎么辦呢？就用物業稅來調節。要么你交很重的稅負，要么你把這個大園子用于經營性用途，比如說改成能為國民財富帶來增量的星級酒店。迫使富人不能浪費有限的資源，這不僅合法，而且也很公平。”

　　建設部政策研究中心主任陳淮舉例說，這就叫“抑富”，目的在于使有限資源得到合理均衡。對于“濟貧”，張學誕的解釋是：對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對特別貧困家庭居住劣房者實行免稅政策。

　　從房屋面積上而言，目前，部分專家認為貧富之間的界定值為144平方米。

　　劉桓說，這個數值是有充分換算依據的。他認為，按照國際通行做法結合我國人均住房實際情況，將人均居住面積確定為40平米最為合適。那么，以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平米，而我國各地的建筑標準和核算標準很不統一，國家有關部門允許的浮動范圍是20%。120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個界定值。

　　也就是說，房屋面積在144平米以上，就屬于物業稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。

　　但此種說法沒有得到國家有關部門的印證。最終落實的物業稅起征面積，建設部有關人士說：“這是一個首要解決的問題，但目前尚未確定。”

　　衛明不動產智庫的負責人蔡為民認為，征收物業稅有對普通住宅和非普通住宅的區分，國家鼓勵90平方米以內的戶型開發和消費，不干預90-140平方米房型的開發和購買，但是對140平方米以上的大戶型開發和銷售卻是一直持抑制態度。

　　開征物業稅重點是第二套住房？

　　物業稅的征收并非一個界定值所能解決，問題千絲萬縷。

　　劉桓認為，作為財產稅，物業稅具有調節財富分配的功能，因此對消費者第一套房產可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。

　　但是，什么是第二套住房呢？

　　陳淮分析：一個富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風景名勝區，價值不菲，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些中央機關的干部按級別應享受一定的住房面積，但當時單套面積沒有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世紀80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但所謂“2+1”或者“2+2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標準還是從自住性住房的必要標準看，他們的居住總面積并未“超標”。

　　因此原則說，物業稅應按個人持有的資產價值征稅，而且是按現值征稅，不是按“第幾套”征稅。

　　還有一個人們最為關注的問題，就是開征物業稅時是不是只對此后購入的新房征收，以前買的就不能再追征了？

　　陳淮切中要點地分析說，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現在收取的土地出讓金實際上是個“費”、“租”、“稅”混淆的產物，其中確實已經包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能追征”的說法是把交易環節的稅負和持有環節的稅負混為一談了。物業稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區，這個小區的房地產就升值了。政府需要通過征收物業稅的方式把這個增值的好處部分地轉移到公共利益中來。

　　正因此，我國將要推行的物業稅制可能規定，每年交納的物業稅稅率將隨市場房價變化而有所提升。

　　物業稅起征稅率0.8%？

　　現供職于中國土地勘測院政策研究中心的章波，還在南京大學城市與資源學系讀書時，就和老師黃賢金等人完成了一篇關于物業稅的論文。

　　最近，他的這篇論文，應科技部要求被譯為英文版，供有關方面參考。他在論文中以南京為例，根據當地人均收入狀況、人均居住面積等因素，最終得出適合當地的物業稅的稅率應當控制在0.8%左右的結論。

　　而據報道，目前從全國各物業稅模擬試點城市的實際情況分析，中央財經工作領導小組的有關專家已作了測算，如果按照0.8%的稅率征收物業稅，不會增加居民的稅收負擔。

　　劉桓介紹說，按照世界各國的一般情況來看，財產的原值與財產的寄存期是基本相當的。據此設計出來的物業稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業稅征收的一個大體原則是1：1，也就是物業稅與財產原值的比例大體上是1：1。物業稅開征后，包括房產稅、土地出讓金等在內的7種稅費將被從房價中剔除。也就是說，一套目前賣50萬元的房子，在物業稅開征后，價格將可能變成30萬元左右。按照1：1原則征收的物業稅中的“1”不是目前的50萬元，而是剔除稅費后的30萬元。

　　而且，這筆物業稅是分攤在70年中繳的，每年只繳全部稅款的1-2%左右。

　　也有一種說法認為，在具體實施中，物業稅很可能以房地產的市場平均價格為基本計稅依據，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據；鑒于中國地區之間經濟發展極不平衡，國家應當確定物業稅幅度在0.1-3%之間，由地方根據本地區的收入水平和應稅房地產的位置和用途，具體確定適用稅率。

　　中國人民銀行行長助理、長期致力于物業稅研究的易綱教授表示，物業稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級，征收和規范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統一稅率。

　　“考慮到首次開征房地產稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可以設定在0.3%至0.8%之間。”國務院發展研究中心物業稅改革課題組曾經透露。

　　由此看來，物業稅開征稅率0.8%的觀點占據主流。

　　來源:法制網 記者 張有義

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