囤地緩慢開發(fā)，什么企業(yè)在拿地？

　　不蓋房比蓋房更賺錢，難怪潘石屹說(shuō)得如此斬釘截鐵，這么多房地產(chǎn)開發(fā)商都寧愿炒地，也不愿意動(dòng)一鍬土，他們這錢也賺的太輕松了吧。

　　他們賺錢倒是輕松，不過(guò)，這樣一來(lái)，大大加劇了土地市場(chǎng)的價(jià)格泡沫。而這些地價(jià)最后都會(huì)轉(zhuǎn)化到房?jī)r(jià)上，苦了我們這些買房的人。

　　正因?yàn)檫@樣，國(guó)家對(duì)開發(fā)商囤地的行為三令五申嚴(yán)令禁止。可除了像盈科這種大有來(lái)頭明目張膽囤地的，更多的開發(fā)商和土地監(jiān)管部門打起了太極拳。他們又是怎么逃避監(jiān)管的？

　　記者：“位于北京市南五環(huán)以外的大興是距離北京城區(qū)最近的郊區(qū)，今天夏天大興誕生了新地王，隨后房?jī)r(jià)也一路飆升，現(xiàn)在大興主要城區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)元，不過(guò)就是在大興中高端樓盤最集中的地段，仍然可以看看大片大片閑置的空地。”

　　北京地產(chǎn)界資深評(píng)論人楊少峰：“這塊地是2007年很著名的大興的地王，當(dāng)時(shí)在2007年的12月份，華潤(rùn)置地以194輪的競(jìng)價(jià)才以6291元的樓面地價(jià)拍到這個(gè)地，當(dāng)時(shí)這個(gè)周邊這個(gè)房?jī)r(jià)大概只賣到6千到7千塊錢左右，有部分的項(xiàng)目可能8千多，所以當(dāng)時(shí)這塊地我們是面粉貴過(guò)面包這也是其中的一個(gè)例子。”

　　從2007年拿地到現(xiàn)在，華潤(rùn)置地的這塊地已經(jīng)接近兩年的時(shí)間。不過(guò)昔日的地王如今雜草叢生、一片荒涼，絲毫看不出任何動(dòng)工的跡象。實(shí)際上，像這樣正在曬太陽(yáng)的地王在全國(guó)各地大量存在。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：“有機(jī)構(gòu)專門對(duì)07年的地王項(xiàng)目做過(guò)調(diào)研，那么除了少數(shù)是退地這種之外，那么閑置的未開發(fā)的占了絕大多數(shù)，那么一半以上都還是處在待開發(fā)狀態(tài)。”

　　華潤(rùn)置地地產(chǎn)公司是華潤(rùn)集團(tuán)旗下在香港的上市公司。記者了解到，像大興17號(hào)地這樣被閑置的土地，在華潤(rùn)公司還有很多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2009年9月底，華潤(rùn)置地公司的土地儲(chǔ)備多達(dá) 2530 萬(wàn)平方米，在全國(guó)開發(fā)商中排名第八位。如果按照今年預(yù)計(jì)的銷售業(yè)績(jī)來(lái)計(jì)算，華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備足夠開發(fā)10年以上。不過(guò)對(duì)此華潤(rùn)似乎并不滿足，就在土地儲(chǔ)備已經(jīng)足夠多的情況下，華潤(rùn)置地今年仍然在大規(guī)模拿地。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱：“它在2008年的時(shí)候拿地的數(shù)量是它銷售數(shù)量的8倍，在2009年的時(shí)候，拿地?cái)?shù)量也是它銷售數(shù)量的兩到三倍，也就說(shuō)他拿地的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)他賣房的速度。”

　　像華潤(rùn)置地這樣擁有大量閑置土地的開發(fā)商在中國(guó)到底有多少？他們囤積土地的數(shù)量究竟有多大呢？

　　陳國(guó)強(qiáng)：“的確這種情況在不同的城市在全國(guó)應(yīng)該是比較普遍，而且數(shù)量是非常可觀，去年底就是(戴德良行)這個(gè)是一家國(guó)際著名地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，他們對(duì)于我們國(guó)內(nèi)的存量土地資源曾經(jīng)有過(guò)一個(gè)研究，那么從1998年到08年實(shí)際上是房改以來(lái)10年時(shí)間，就房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)出來(lái)的土地面積大概是31億平方米，那么截止到去年底，實(shí)際開發(fā)的數(shù)字是19.4億，也就是19億的樣子，那么實(shí)際上也就是說(shuō)還有將近12億平方米的地是閑置沒(méi)開發(fā)是這樣一個(gè)情況。”

　　根據(jù)克爾瑞信息技術(shù)有限公司和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年三季度末，十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模超過(guò)三億平方米。其中，恒大地產(chǎn)以5100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量位居榜首，碧桂園和雅居樂(lè)分別以4360萬(wàn)平方米、2950萬(wàn)平方米分獲第二和第三位。北京地產(chǎn)資深評(píng)論人楊少鋒對(duì)這些開發(fā)商的土地儲(chǔ)備可供開發(fā)年份進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。

　　楊少鋒：“已經(jīng)在這些上市公司的手中，它們所拿到的這些地，可以夠他們開發(fā)，多的夠它們開發(fā)幾十年，少的夠它們開發(fā)五六年的時(shí)間，絕大多數(shù)是十多年時(shí)間，這說(shuō)明了什么，這說(shuō)明這些土地目前供應(yīng)到市場(chǎng)的大量的土地被這些開發(fā)商囤在手中了。”

　　究竟是什么讓開發(fā)商游走在土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)中間，不亦樂(lè)乎？

　　從這張表上，你看這些開發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備足夠開發(fā)十幾年的，真的讓人很驚訝。你還記不記得今年夏天地王頻頻誕生的情景？我注意到，這些土地儲(chǔ)備量特別大的開發(fā)商好多都是今年和2007年地王的得主。

　　而且你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，這些開發(fā)商絕大多數(shù)都是上市公司和國(guó)企。你說(shuō)為什么這些國(guó)企和上市公司手中已經(jīng)有了那么多地，還拼命拿地呢？

　　因?yàn)樗麄兊腻X來(lái)得容易啊。我注意到前幾個(gè)月，有家上市公司發(fā)布公告就稱，要增發(fā)幾十億元用于買地，實(shí)際上他們買了更多的地以后，又可以到資本市場(chǎng)融更多的資金。

　　究竟是什么讓開發(fā)商游走在土地市場(chǎng)和資本市場(chǎng)中間，不亦樂(lè)乎？這場(chǎng)資本游戲最終將造成什么樣的危害？

　　盡管已經(jīng)過(guò)去三個(gè)多月，但是潘石屹至今還清楚地記得今年6月30日廣渠路十五號(hào)拍賣的情景。

　　潘石屹：“當(dāng)時(shí)很熱鬧，我記得廣渠路15號(hào)地拍賣的時(shí)候，一共是有11家，從這11家的構(gòu)成情況來(lái)看就很有意思，有10家是國(guó)有企業(yè)為背景的公司。”

　　拍賣現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，在緊張的舉牌中，價(jià)格以每3分鐘一億元的速度攀升。起拍價(jià)迅速?gòu)?1.12億元飆升到30億元以上。最終潘石屹不得不決定止步于39億元，而中化方興以40.6億拿下了這個(gè)北京新地王。

　　潘石屹：“這里面給我的感覺(jué)就是說(shuō)，有地的要來(lái)?yè)尩兀瑳](méi)地的也去搶搶搶地。”

　　潘石屹再一次乘興而去，敗興而歸。實(shí)際上，今年潘石屹參加了不只一次土地拍賣會(huì)，卻沒(méi)有一次成功地拿到地。他發(fā)現(xiàn)如今地價(jià)越來(lái)越高，拿地也越來(lái)越難。偏愛(ài)建房子的潘石屹頗感郁悶。

　　潘石屹：“這些企業(yè)都好像手頭上有很多的土地儲(chǔ)備，而且土地儲(chǔ)備好像似乎都可以開發(fā)他們幾十年，其實(shí)他們手頭上不缺地。”

　　記者：“不缺地的他們?yōu)槭裁催�搶地？”

　　潘石屹：“主要的動(dòng)力還是想在資本市場(chǎng)上面去圈錢而不是為了蓋房子，如果土地儲(chǔ)備的量大，上市的時(shí)候，市值就會(huì)大，如果土地儲(chǔ)備的量大，上完市的時(shí)候，可以增發(fā)，增發(fā)的時(shí)候又來(lái)可以回來(lái)錢，不是為建房子，這個(gè)就整個(gè)房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)土地市場(chǎng)就會(huì)出問(wèn)題。”

　　記者：“出問(wèn)題導(dǎo)致的危害是什么？”

　　潘石屹：“就是資產(chǎn)的泡沫化，這個(gè)是在資本市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的，從這個(gè)現(xiàn)實(shí)生活中我們看到的是，大片的土地圈了，農(nóng)民就不種了，就不種糧食了，不種菜了，不種水果了，沒(méi)法種了。”

　　記者：“沒(méi)地？”

　　潘石屹：“就讓一些房地產(chǎn)公司保安去看著，曬太陽(yáng)。”

　　在潘石屹看來(lái)，近幾年中國(guó)房?jī)r(jià)大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導(dǎo)致供求失衡。

　　潘石屹：“就是你囤積的土地多了，建房子的地就會(huì)少，建房子的地少的話，市場(chǎng)上面房子的供應(yīng)量就會(huì)少，在中國(guó)城市化的進(jìn)程經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度又非常快的時(shí)候，需求量是不斷的增加，房子的供應(yīng)量要上不去的話，它這個(gè)價(jià)格就會(huì)飛漲的，物以希為貴。”

　　實(shí)際上，過(guò)去五年，全國(guó)的房?jī)r(jià)平均上漲了大約兩到三倍。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，北京2004年商品住宅的價(jià)格是每平方米4747元，今年9月底為每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元；深圳2004年是6385元，今年9月底是13893元。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱：“我們從上海、北京、廣州、深圳一線城市情況來(lái)看，土地的供應(yīng)是跟不上整個(gè)的住宅的銷售成交的，比如說(shuō)上海，這三年來(lái)，整個(gè)住宅的成交是土地，就住宅土地出讓的面積的2.9倍，北京差不多是1.5倍，深圳也要接近3倍，廣州也要差不多是1倍，就基本是平衡，那么從一線城市來(lái)看土地是供不應(yīng)求的。”

　　為了從增加供給的角度防止房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，改善樓市供求關(guān)系，今年中央政府頻頻吹風(fēng)將加大土地供應(yīng)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)81個(gè)城市新增建設(shè)用地規(guī)模較去年增加16.7%。 在北京市土地儲(chǔ)備中心記者了解到，今年北京推出的土地?cái)?shù)量比往年顯著增加，同時(shí)還拿出了1000 億元進(jìn)行土地儲(chǔ)備。

　　北京市土地儲(chǔ)備中心主任助理周同偉：“截至10月20日已經(jīng)推出114宗地，944公頃，今年出讓土地的面積是去年的兩倍，普通住宅出讓的面積是去年同期的157%。”

　　然而大幅度增加的土地供應(yīng)，似乎并沒(méi)有調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情，今年北京的住宅開工面積不升反降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一到九月，北京住宅新開工面積為713.4萬(wàn)平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。

　　楊少峰：“那么我們政府供應(yīng)再多的地都會(huì)被開發(fā)商囤積在手中，它形不成真正的供應(yīng)量，那么我們現(xiàn)在的這個(gè)供不應(yīng)求這種假象就得不到改變，那么只要市場(chǎng)還是供不應(yīng)求，只要這個(gè)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)供應(yīng)量，那么房?jī)r(jià)它肯定會(huì)上漲，所以說(shuō)囤地這是造成高房?jī)r(jià)的一個(gè)非常關(guān)鍵的一個(gè)原因。”

　　記者：“其實(shí)最終買單的還是消費(fèi)者？”

　　楊少峰：“對(duì)，最終的買單當(dāng)然是消費(fèi)者。”

　　經(jīng)過(guò)這么梳理，我們看的很明顯，土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)的供需鏈條，在房地產(chǎn)開發(fā)商手上被死死卡住了。一方面他們把大量供應(yīng)的土地捏在手里，不斷增值；另一方面，他們又在商品房市場(chǎng)，人為制造緊張，抬高房?jī)r(jià)，獲取更高的利潤(rùn)。兩本帳，怎么算開發(fā)商都合適。

　　為了遏制開發(fā)商的囤地沖動(dòng)，國(guó)家也出臺(tái)了不少監(jiān)管政策。可為什么這些政策措施卻不太管用，開發(fā)商手上的地越來(lái)越多呢？