許文分析說：“總體上看，物業(yè)稅并不是為了抑制房價而出臺的一個政策，開征物業(yè)稅的主要目的是完善財產(chǎn)稅制和地方稅制，調(diào)節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等。”

　　他提出，開征物業(yè)稅對房價影響的不同觀點，涉及到對物業(yè)稅制度設(shè)計和影響效果的不同看法。

　　從制度設(shè)計來看，一個分歧為是否將土地出讓金納入物業(yè)稅。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，則可以將一次性繳納的土地出讓金在以后年度分期繳納，這是社會認為開征物業(yè)稅可以降低房價的典型主張。

　　“但從理論上分析，土地出讓金屬于租金的性質(zhì)，物業(yè)稅屬于稅收的性質(zhì)，兩者不應(yīng)該混同。同時，要將土地出讓金納入的話在操作上也有一些困難，如新舊房屋、不同性質(zhì)房屋之間如何區(qū)別對待。”許文說。他進一步表示，學(xué)術(shù)界的多數(shù)意見是不將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。這樣，社會上期望的將土地出讓金納入物業(yè)稅來降低房價的結(jié)果可能不會出現(xiàn)。

　　即便如此，仍有人認為，物業(yè)稅可以通過加大投資者持有房產(chǎn)的成本，起到抑制需求和市場過度投機的作用。對此，許文介紹說，研究表明，物業(yè)稅對于房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)有一定的影響，但在長期內(nèi)并無明顯影響。國外實踐也能證明這一點，很多國家實施了類似于物業(yè)稅的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，但仍然避免不了房地產(chǎn)投機和泡沫的問題。楊志勇也頗為認同：“美國開征物業(yè)稅多年，次貸危機之前房價還不是照樣漲？”

　　“總之，影響房地產(chǎn)價格的因素很多，決定房地產(chǎn)價格波動的主要因素不是稅收，而是一定時期內(nèi)的市場供求關(guān)系起根本性作用。”許文認為，在未能解決房價走高的根本原因時，不能對物業(yè)稅抑制高房價有太多的期待。“稅收的調(diào)控并不是萬能的，對于包括物業(yè)稅在內(nèi)的稅收的調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用不能高估。”

　　聚焦 3 如何對居民房產(chǎn)征稅是核心

　　根據(jù)2003年十六屆三中全會上形成的有關(guān)決定，實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費。

　　在許文看來，從操作層面看，物業(yè)稅開征的整體框架是將現(xiàn)有對房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，以及考慮納入部分房地產(chǎn)收費，形成一個房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種。同時，降低交易環(huán)節(jié)的稅負，增加保有環(huán)節(jié)的稅負。

　　據(jù)陳國強介紹，從世界范圍看，在大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家，物業(yè)稅是地方稅中非常重要的稅種，在地方稅收收入中所占比重較大。各國設(shè)置的稅率、征收方式上都不盡相同。“我國需要參考國外比較成熟的做法和經(jīng)驗。”

　　許文認為，目前，開征物業(yè)稅的核心是擴大征稅范圍或如何對居民房產(chǎn)征稅的問題。而對居民征收涉及到利益關(guān)系較廣，因此在處理上需要謹慎對待。同時，在制度設(shè)計上采用什么計稅依據(jù)、稅率水平設(shè)計多少社會能夠接受、如何給予居民基本住房的優(yōu)惠和保證公平，以及現(xiàn)有的征管條件是否具備等問題，也是制約物業(yè)稅出臺的重要因素。不僅如此，如果按照國際通行做法，物業(yè)稅采用房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，則成立評估機構(gòu)、完善評估技術(shù)等方面也是不小的挑戰(zhàn)。

　　此外，陳國強表示，物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”遲遲難以“實轉(zhuǎn)”的原因還包括，一些問題尚未得到很好的解決，諸如，央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等“公房”將來是否也納入征收物業(yè)稅的范圍，各地物業(yè)稅的起征點是否因平均居住面積的不同而有所區(qū)別，是否能對城鎮(zhèn)居民的家庭財產(chǎn)狀況尤其是不動產(chǎn)狀況有較為客觀的了解和掌握等等。

　　楊志勇提出期待：“如果要征物業(yè)稅，我希望它是一種受益稅，要回到十六屆三中全會文件上來，開征物業(yè)稅就應(yīng)該取消一些稅費，就需要區(qū)分存量房產(chǎn)與增量房產(chǎn)。如果一定要開征，稅收優(yōu)惠不應(yīng)該以一套房兩套房作為標準，而應(yīng)該設(shè)定免征額，以金額為標準才更加公平。”他還認為，物業(yè)稅應(yīng)與地方公共服務(wù)聯(lián)系起來，相應(yīng)的稅率也要考慮到地方所提供的公共服務(wù)，而不是政府想要征稅就可以征。

　　至于稅率，他認為：“從現(xiàn)實來看，物業(yè)稅即使開征，稅率也要定在很低的水平上，個人傾向于比當前的物業(yè)費還要低。有人說1%之內(nèi)不算高，但如果看總價，就會發(fā)現(xiàn)實際上很高，征收時也是一個問題。”

　　無論如何，接受采訪的專家一致表示，雖然物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一個重要方向，但在各方面條件未能充分具備時，不應(yīng)過快鋪開物業(yè)稅，而應(yīng)進行深入的研究和準備。 (王濤)