“次貸”危機尚看不到全面解決的希望，房地產與金融業不當結合的破壞力已經展現得淋漓盡致，是需要我們深刻反思房地產及房地產金融政策的時候了。

　　以“兩房”為主的美國住房金融體系的精巧設計曾經令無數研究房地產金融的學者贊嘆不已，這個體系也是美國以市場為主導的金融結構的重要標志。該體系的巧妙之處在于通過“兩房”這個中介使美國房地產金融的風險被分散到全球投資者頭上。這個機制在它創立之后的半個多世紀里一直運行良好，歷經了上世紀60年代金融“脫媒”的考驗、70年代美國經濟滯脹和80年代儲貸危機的洗禮。但遺憾的是，這個精巧的設計卻沒有能夠經得起“次貸危機”的沖擊，原因何在？

　　最重要的原因是房地產價格的過度上漲。沒有房價的大幅度上漲就沒有“次貸危機”。2001年后美聯儲為了防止經濟下滑，大幅度降低利率，刺激了房地產市場的繁榮，房價連續幾年上漲。在低利率的悲劇下，美國房地產市場的投機之風日盛，在金融產品創新的美麗光環之下美國的金融市場中出現了很多專門為房地產投機者設計的產品，“次貸”就是最典型的代表。

　　因此，任何房地產金融設計上的技巧所起的作用都是有限的，真正確保房地產金融穩定的良方只有一條，那就是應該努力控制房地產價格的上漲速度。

　　我國的房地產同樣存在過快上漲的隱患，2004年后很多城市的房價出現了翻番上漲，這樣的上漲一定是不正常的。尤其值得關注的是，很多地方政府出于短期政績的考慮，喜歡推高地價、房價，成為房地產泡沫的最重要的制造者，為我國的房地產金融風險埋下了很大的隱患。

　　此外，從美國的金融發展歷史及“次貸”危機的發展過程中，我們看到了房地產與金融之間日益密切的聯系。由于大公司的融資越來越依靠資本市場，房地產成為銀行及其他金融機構的主要業務領域，結果是美國的銀行業高度依賴于住房按揭貸款；其二，房地產業在GDP中的地位非常重要，在美國的GDP構成中房地產業超過制造業，占14%左右，房地產領域的風吹草動自然會引起經濟的巨大波動，進而導致金融市場的不安。

　　我國的商業銀行與房地產行業的關系同樣越來越密切。1998年時，我國的住房抵押貸款只有區區400億元人民幣，到2007年底，住房抵押貸款余額增加到3萬多億元人民幣，還有2萬多億的房地產開發貸款和土地開發貸款，與房地產直接相關的銀行資產就有5萬多億，還有無數小公司的貸款是以不動產作為抵押物的。因此，我國房地產行業的興衰成敗直接影響到金融業，房地產行業的波動風險會直接演變為金融風險。但迄今為止，我國的商業銀行家們還沒有對住房金融的風險有足夠的重視，他們更多的是從住房金融的商業機會角度分析問題，忽視了其中的風險，幾乎所有的商業銀行都在瘋狂進行住房按揭貸款的擴張。

　　因此，在目睹了次貸的可怕破壞力之后，國內決策者宜未雨綢繆，下決心規范房地產市場和房地產金融，以免導致更大的損失。(尹中立 中國社會科學院金融研究所)