對話人 　　

　　萊納·陸克斯(Rainer Lux)，著名抵押貸款專家、德國信貸銀行協會旗下的服務機構HypZert GmbH抵押貸款認證有限公司總經理。該公司專門從事抵押貸款研究及評估師資格認證，根據巴塞爾協議對德國房地產銀行的抵押房地產進行評級，并以此為基礎建立了房地產抵押數據庫，有效規避了德國房地產業的金融風險。

　　對話動機

　　美國金融機構向外貸款時依賴不動產抵押物的預期價值，在利率突然上漲之后，貸款無法按時償還、房價下跌、貸款因抵押物貶值而質量下降從而成為次貸危機的導火索。如今次貸危機引發的金融海嘯占據了全球財經媒體的頭條，并引發一系列經濟動蕩。德國是抵押貸款市場比較穩定的少數歐洲國家之一，其抵御市場危機的方法值得中國參考。

　　9月26日，德國HypZert GmbH抵押貸款認證有限責任公司總經理萊納·陸克斯應中國銀行業協會之邀來華就房地產抵押貸款評估評級、銀行的風險管理等問題進行了演講。

　　●如果美國也用這個抵押貸款評估方法，我覺得次貸危機根本不會發生，即使發生，也不會這么嚴重。這不僅僅只是我個人的看法，同樣也是歐洲央行的看法。　　

　　●很多人以為一處房產當時能賣多少錢，它的市場價值就是多少，而我們不這么看。我們側重長期持續的價值而非當時的市場價值，計算這兩個價值的思維方式是非常有區別的。　　

　　●與美國以資產為支持的ABS債券實行證券化的方向相反，我們是將其放在銀行的資產負債表上。　　

　　●德國負責債券監管的部門都把派出機構辦公室設在銀行里，所以他們天天監管這個抵押資產的價值是不是發生了一些變化；不像有的國家的監管機構，每隔一段時間下來看一看就可以了。

　　次貸危機源于抵押物評估方式有問題

　　新京報：美國房地產市場的崩盤誘發了次貸危機，你作為從事房地產金融業務多年的老兵，是怎么看待這場危機的？

　　陸克斯：美國次貸危機的爆發從表面來看是出現大量無法還貸的貸款者所致，從深層次講，是美金融機構對抵押貸款債權的評估方法有問題。其使用即期或當前的市場價值對房地產融資進行評估，而抵押貸款的償還一般需要30年左右。在30年這么長一段時間里，房地產市場的升跌都是無法預計的，所以對我們來說，用今天的市場價值來計算30年期限的抵押貸款價值是不可能的。在德國，我們采取長期的市場價值來評估抵押貸款債權，因此這一市場是相對穩定的。

　　他們很多評估手段也缺乏科學性。比如一家德國銀行不會讓一個德國的估價師對紐約的一個建筑進行評估。因為德國的估價師不了解美國的法律，另一方面他生活在德國，對美國市場也不太熟悉，所以遇到此類業務，德國銀行一般委托國外的估價師進行估價。

　　在幾個星期以前，我在柏林碰到這樣一個估價師———他的辦公地點在英國倫敦、只會說英文而不會說德文、第一次到柏林。我問他來柏林干什么，他說來對一個建筑物進行評估。我說那我們一起去吃飯聊聊吧。他拒絕了，說他當天還要飛回倫敦去。這個估價師的評估過程大約是：德國是一個很大的國家，柏林又是首都，柏林一平方米的租金只有4個歐元到10歐元。而倫敦是一平方米20到25歐元，巴黎是15到20歐元左右；所以他認為柏林的租金，是非常便宜的，有很大的升值潛力。

　　我當時想，一個第一次到柏林、不會德文而且只在這兒待3個小時的人，怎么可能對柏林的地產進行估價？他根本不了解當地情況，比如在德國我們有一個《租約法》，它強行規定禁止任意提高租金。一套房子今天租金是4歐元，我明天就去裝修然后把租金提高到11歐元，這在德國是根本不可能的。德國法律規定，你如果申請裝修，在三年之內可以把租金提高11%，也就是說你可以把房租從5歐元提高到5.55歐元，但是不能提高到11歐元。所以只有非常熟悉當地建筑物的估價方式和這方面的法律，你才可以進行一個比較準確的估價。

　　新京報：按照這個意思，如果采取德國對抵押貸款債權的評估方法，那么美國今天發生的金融危機就不會出現？

　　陸克斯：是的。如果美國也用這個抵押貸款評估方法，我覺得次貸危機根本不會發生，或者即使發生，也不會像現在這么嚴重。這不僅僅只是我個人的看法，同樣也是歐洲央行的看法。

　　很多人以為一處房產當時能賣多少錢，它的市值就是多少，而我們不這么看。我們側重長期持續的價值而非當時的市值，計算這兩個價值的思維方式有很大區別。

　　按照前一個標準來計算房地產市場價值，你會查今天這個房地產的價格是多少。但是如果你要按后一個標準來估算抵押貸款價值，就要算出來持續性的一個價值。所以也應該考慮到一些未來的因素。就是說，我們首先要憑著經驗，根據所在的這個城市過去的房地產的發展歷史，來總結它可能具有的規律；另一方面根據這個規律，結合今天這個市場的價值，也應該可以判斷未來市場發展和資產價值發展的趨勢。這樣的話，我們考慮的一個是過去，一個是現在，一個是未來。這樣就可以進行一個持續的估價，從而得出比較準確的抵押貸款價值。

　　新京報：那么是什么導致美國采取即期評估的方式呢？美國是市場經濟最發達的國家之一，難道他們對這種市場風險沒有預測嗎？

　　陸克斯：我想主要是因為他們對于房地產市場過于樂觀。這和9年前我在波蘭的經歷很像。1997年，我去那里作報告，向他們展示了一張房地產市場價格走勢的曲線圖，結果聽眾們都笑了。我當時以為是翻譯翻錯了。經解釋才明白波蘭當時剛剛開放，整個經濟都是國有制的，對市場經濟的認識還很淺，聽眾認為這個市場只會上升的呀，怎么會有曲線起伏的時候呢？

　　在美國也是同樣的情況，但與波蘭不同的是，長達近十年的房地產市場繁榮讓人喪失了理性，以致次貸危機的前一年每個人還認為市場會往上跑，他們想象不了會下跌。

　　德國債券不走證券化之路

　　新京報：美國金融機構以不動產為抵押物來保證貸款的安全，德國銀行也是如此，可為什么德國國內的抵押貸款市場卻一直平穩？

　　陸克斯：美國次級抵押債券ABS的一個明顯做法是實行證券化，這是與德國抵押債券最顯著的不同。如果對抵押貸款進行證券化該債券不計在銀行的資產負債表上，可能也會給銀行帶來一些好處，但是風險就會被忽略。

　　德國抵押債券市場上非常重要的一種債券叫潘德布雷夫(Pfandbrief)債券，占市場份額的44%。與美國以資產為支持的ABS債券實行證券化的方向相反，我們是將其放在銀行的資產負債表上。因為被抵押的資產包括在銀行的資產負債表中，銀行不得不關心它的安全性和質量，非常重視這個資產的質量和估價，使得這個債券非常保險。潘德布雷夫債券在發行不久之后就售罄，而且隨時都可以去變現，具有非常高的流通性，其安全程度幾乎可以與國債媲美。

　　潘德布雷夫債券的做法跟證券化有很大的區別。與證券化的資產相比，我們對流動性債券抵押的資產的質量要求要高得多，也就是說它的估價也應該是非常保守的，非常謹慎的。正是由于這種謹慎，即使市場環境比較困難的情況下，比如說在過去的4到5個月當中，德國分管這個債券的銀行隨時隨地都能夠得到流動性。

　　新京報：您認為德國的這種經驗適合中國的市場嗎？

　　陸克斯：我不知道中國的情況怎么樣。在很多歐洲國家，都是按照德國的經驗這么做，有的是完全照搬，有的國家根據自己的國情進行一些調整。比如說波蘭、烏克蘭、意大利，他們受到德國的啟發，使用了我們的抵押債券評估方法。(記者 周鵬飛)