面對(duì)今年這股房地產(chǎn)市場(chǎng)多年不遇的寒流，無論是開發(fā)商還是各地政府都在絞盡腦汁刺激市場(chǎng)、恢復(fù)信心。在各地頻頻出臺(tái)的救市組合中，住房公積金政策的調(diào)整格外引人注目，尤其是近日上海、溫州、北京三地傳來的住房公積金新動(dòng)向，在貸款額度、支取方式、繳存時(shí)間等方面都有大手筆的變動(dòng)。

　　住房公積金貸款門檻，越來越低

　　上海在上個(gè)月出臺(tái)了14條救市政策，其中對(duì)住房公積金政策做了較大調(diào)整。隨后，上海市公積金管理中心在10月30日正式發(fā)布通知：自2008年11月1日至2009年12月31日止，對(duì)第一次購買自住住房，且有兩個(gè)人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額為60萬元；若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　10月下旬，在溫州市住房公積金擴(kuò)面經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)上，為了鼓勵(lì)非公企業(yè)建立公積金制度，該市許多縣(市、區(qū))降低了公積金繳存比例的門檻。據(jù)悉，隨著溫州市公積金制度擴(kuò)面工作的加速，將會(huì)有越來越多包括新溫州人在內(nèi)的非公企業(yè)職工，通過這一住房保障制度改善自己的居住條件，其中一些新規(guī)已在醞釀中，包括連續(xù)一年每個(gè)月繳納100多元后，就能申請(qǐng)最高額度為50萬元的公積金住房貸款；如果不買房子，則可以每半年提取一次用于租房。

　　北京住房公積金管理中心則在11月5日下發(fā)通知：北京市民申請(qǐng)公積金貸款，貸款最高額度由以往的60萬元上調(diào)至80萬元；取消每年支取一次的硬性要求，并盡快達(dá)到按月支取；同時(shí)，今后對(duì)購買政策性住房的市民，申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)可以不受住房公積金繳存時(shí)間的限制，即繳存一個(gè)月也能申請(qǐng)公積金貸款。

　　從三地的公積金調(diào)整方向來看，住房公積金的放貸門檻越來越低。

　　降低門檻，著眼于解決中低收入家庭住房問題

　　其實(shí)降低住房公積金的放貸門檻，早在建設(shè)部的考慮之中。

　　在今年3月17日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的“2007年全國(guó)住房公積金繳存及使用情況”報(bào)告中表明，目前全國(guó)住房公積金賬戶余額有4107億元，扣除風(fēng)險(xiǎn)管理基金等撥備資金后，仍有2186億元資金沉淀賬戶，成為“睡眠資金”。沉淀資金占公積金總額比例達(dá)到了22.76%，盡管這一數(shù)據(jù)已經(jīng)比去年下降了近2個(gè)百分點(diǎn)，但仍遠(yuǎn)低于國(guó)外同性質(zhì)基金的使用率。

　　住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)表明，截止到2007年末，全國(guó)住房公積金繳存人數(shù)為7187.91萬人，比上年增長(zhǎng)了3.77%。但是相比全國(guó)幾億人的在崗職工人數(shù)來說，住房公積金覆蓋范圍仍然偏小。事實(shí)上，依據(jù)國(guó)家審計(jì)署2006年對(duì)住房公積金的審計(jì)結(jié)果，2005年全國(guó)住房公積金個(gè)人貸款有44.9%發(fā)放給了繳納額排在前20%的人群。這一狀況在隨后兩年內(nèi)幾乎沒有改變。

　　建設(shè)部新成立的住房保障與公積金監(jiān)管司相關(guān)負(fù)責(zé)人也在此前接受媒體采訪時(shí)表示，“用公積金幫助中低收入家庭支付房租也在考慮范圍之內(nèi)。”并透露公積金政策改革將進(jìn)一步向中低收入家庭傾斜：中低收入家庭利用公積金購買限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房將在利率、期限上給予優(yōu)惠。“但這一切的前提是完善風(fēng)險(xiǎn)管理。”

　　防范風(fēng)險(xiǎn)，重在理順低首付與高貸款額度的關(guān)系

　　公積金作為一項(xiàng)調(diào)節(jié)的杠桿，的確能刺激一部分購買力，在房產(chǎn)銷售上起到一定促進(jìn)作用。對(duì)于廣大購房者來說，公積金貸款門檻降低，無疑是個(gè)好消息。但是在全球經(jīng)濟(jì)疲軟，市場(chǎng)持續(xù)低迷，購房者消費(fèi)信心不足的現(xiàn)在，指望它一出手就能完全改變格局顯然不現(xiàn)實(shí)。另外，其風(fēng)險(xiǎn)也令一些購房者和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂：門檻降低后，購房者的實(shí)際還貸能力能否跟上？

　　對(duì)此，浙江省公積金管理中心的一位工作人員認(rèn)為：“各地的情況不同，公積金政策調(diào)整也不盡相同，和當(dāng)?shù)氐墓べY水平、房產(chǎn)價(jià)格、首付門檻都有關(guān)系。”該人士表示，“光是公積金額度的變化，我認(rèn)為不會(huì)產(chǎn)生很大風(fēng)險(xiǎn)，畢竟在公積金申請(qǐng)上有比較嚴(yán)格的條件限制，但是首付款比例下調(diào)很多的話，無疑會(huì)對(duì)今后還貸產(chǎn)生影響，加大銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，何況公積金保障的是中低收入家庭，而他們?cè)诮?jīng)濟(jì)波動(dòng)中受影響較大。”

　　在上海市公積金管理中心于日前補(bǔ)充公布的“住房公積金個(gè)貸政策咨詢問答”中，對(duì)可享受貸款總額80萬元的貸款人定出了4個(gè)條件：一是第一次購買自住住房；二是每戶家庭有兩個(gè)人及以上參與貸款的共同借款人；三是每戶家庭有兩個(gè)人及以上均有補(bǔ)充住房公積金的；四是符合其他住房公積金繳存、貸款條件(如連續(xù)繳存6個(gè)月以上、余額倍率、還款能力等)。據(jù)悉，對(duì)只有一個(gè)人參與貸款的家庭，若是第一次購買自住住房，公積金可貸款額度不超過30萬元。

　　從上海市的公積金貸款發(fā)放條件來看，對(duì)于購房者的實(shí)際還貸能力及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)都進(jìn)行了較好的把控。

　　浙大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生認(rèn)為：“公積金貸款最高額度的調(diào)整其實(shí)是政府救市的一種策略。一方面它降低了買房者的負(fù)擔(dān)，刺激了一部分的購買力，也給了實(shí)在的優(yōu)惠；另一方面，政府還是希望能通過這個(gè)政策調(diào)整來緩解市場(chǎng)低迷的狀況。”

　　針對(duì)降低首付比例，加大公積金貸款額度帶來的風(fēng)險(xiǎn)，他表示：“據(jù)我所知，公積金貸款的申請(qǐng)?jiān)趯彶樯线�是很嚴(yán)格的。此外雖然全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面沒有改變。中國(guó)人歷來的消費(fèi)觀念是保存一定的儲(chǔ)蓄額，在還貸上會(huì)留出余地，這也會(huì)在很大程度上降低公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。”(徐叔競(jìng)）