面對今年這股房地產市場多年不遇的寒流，無論是開發商還是各地政府都在絞盡腦汁刺激市場、恢復信心。在各地頻頻出臺的救市組合中，住房公積金政策的調整格外引人注目，尤其是近日上海、溫州、北京三地傳來的住房公積金新動向，在貸款額度、支取方式、繳存時間等方面都有大手筆的變動。

　　住房公積金貸款門檻，越來越低

　　上海在上個月出臺了14條救市政策，其中對住房公積金政策做了較大調整。隨后，上海市公積金管理中心在10月30日正式發布通知：自2008年11月1日至2009年12月31日止，對第一次購買自住住房，且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭，每戶家庭最高貸款限額為60萬元；若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元；最低首付款比例調整為20%。

　　10月下旬，在溫州市住房公積金擴面經驗交流會上，為了鼓勵非公企業建立公積金制度，該市許多縣(市、區)降低了公積金繳存比例的門檻。據悉，隨著溫州市公積金制度擴面工作的加速，將會有越來越多包括新溫州人在內的非公企業職工，通過這一住房保障制度改善自己的居住條件，其中一些新規已在醞釀中，包括連續一年每個月繳納100多元后，就能申請最高額度為50萬元的公積金住房貸款；如果不買房子，則可以每半年提取一次用于租房。

　　北京住房公積金管理中心則在11月5日下發通知：北京市民申請公積金貸款，貸款最高額度由以往的60萬元上調至80萬元；取消每年支取一次的硬性要求，并盡快達到按月支取；同時，今后對購買政策性住房的市民，申請住房公積金貸款時可以不受住房公積金繳存時間的限制，即繳存一個月也能申請公積金貸款。

　　從三地的公積金調整方向來看，住房公積金的放貸門檻越來越低。

　　降低門檻，著眼于解決中低收入家庭住房問題

　　其實降低住房公積金的放貸門檻，早在建設部的考慮之中。

　　在今年3月17日住房與城鄉建設部發布的“2007年全國住房公積金繳存及使用情況”報告中表明，目前全國住房公積金賬戶余額有4107億元，扣除風險管理基金等撥備資金后，仍有2186億元資金沉淀賬戶，成為“睡眠資金”。沉淀資金占公積金總額比例達到了22.76%，盡管這一數據已經比去年下降了近2個百分點，但仍遠低于國外同性質基金的使用率。

　　住房與城鄉建設部數據表明，截止到2007年末，全國住房公積金繳存人數為7187.91萬人，比上年增長了3.77%。但是相比全國幾億人的在崗職工人數來說，住房公積金覆蓋范圍仍然偏小。事實上，依據國家審計署2006年對住房公積金的審計結果，2005年全國住房公積金個人貸款有44.9%發放給了繳納額排在前20%的人群。這一狀況在隨后兩年內幾乎沒有改變。

　　建設部新成立的住房保障與公積金監管司相關負責人也在此前接受媒體采訪時表示，“用公積金幫助中低收入家庭支付房租也在考慮范圍之內。”并透露公積金政策改革將進一步向中低收入家庭傾斜：中低收入家庭利用公積金購買限價房、經濟適用房等政策性住房將在利率、期限上給予優惠。“但這一切的前提是完善風險管理。”

　　防范風險，重在理順低首付與高貸款額度的關系

　　公積金作為一項調節的杠桿，的確能刺激一部分購買力，在房產銷售上起到一定促進作用。對于廣大購房者來說，公積金貸款門檻降低，無疑是個好消息。但是在全球經濟疲軟，市場持續低迷，購房者消費信心不足的現在，指望它一出手就能完全改變格局顯然不現實。另外，其風險也令一些購房者和業內人士擔憂：門檻降低后，購房者的實際還貸能力能否跟上？

　　對此，浙江省公積金管理中心的一位工作人員認為：“各地的情況不同，公積金政策調整也不盡相同，和當地的工資水平、房產價格、首付門檻都有關系。”該人士表示，“光是公積金額度的變化，我認為不會產生很大風險，畢竟在公積金申請上有比較嚴格的條件限制，但是首付款比例下調很多的話，無疑會對今后還貸產生影響，加大銀行的放貸風險，何況公積金保障的是中低收入家庭，而他們在經濟波動中受影響較大。”

　　在上海市公積金管理中心于日前補充公布的“住房公積金個貸政策咨詢問答”中，對可享受貸款總額80萬元的貸款人定出了4個條件：一是第一次購買自住住房；二是每戶家庭有兩個人及以上參與貸款的共同借款人；三是每戶家庭有兩個人及以上均有補充住房公積金的；四是符合其他住房公積金繳存、貸款條件(如連續繳存6個月以上、余額倍率、還款能力等)。據悉，對只有一個人參與貸款的家庭，若是第一次購買自住住房，公積金可貸款額度不超過30萬元。

　　從上海市的公積金貸款發放條件來看，對于購房者的實際還貸能力及可能存在的風險都進行了較好的把控。

　　浙大房地產研究所所長趙杭生認為：“公積金貸款最高額度的調整其實是政府救市的一種策略。一方面它降低了買房者的負擔，刺激了一部分的購買力，也給了實在的優惠；另一方面，政府還是希望能通過這個政策調整來緩解市場低迷的狀況。”

　　針對降低首付比例，加大公積金貸款額度帶來的風險，他表示：“據我所知，公積金貸款的申請在審查上還是很嚴格的。此外雖然全球經濟形勢不好，但是中國經濟的基本面沒有改變。中國人歷來的消費觀念是保存一定的儲蓄額，在還貸上會留出余地，這也會在很大程度上降低公積金貸款的風險。”(徐叔競）