哈爾濱：樓市大戰(zhàn) 開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者博弈進(jìn)入中場(chǎng)

　　開(kāi)發(fā)商的淡定，是真？是假？

　　小劉是哈爾濱市開(kāi)發(fā)區(qū)一處高檔樓盤(pán)的銷售主管，在中央大街“2010哈爾濱之夏房地產(chǎn)成果展”上，他淡然地坐在太陽(yáng)下，連宣傳單都沒(méi)有，仿佛一點(diǎn)兒都不打算把手里的房子賣(mài)掉。就算有來(lái)詢價(jià)的，他也只答一句“一萬(wàn)元起”。

　　這明顯與其他“攤位”氣場(chǎng)不同。小劉告訴記者，他們的房子是“有針對(duì)性的”，言下之意，并不是什么人都能買(mǎi)。在他看來(lái)，盡管“史上最嚴(yán)厲政策”已經(jīng)出臺(tái)，但哈埠樓盤(pán)的價(jià)格依然很穩(wěn)。記者詢問(wèn)了“哈電置業(yè)”、“好民居”、“歐洲新城”等樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)，他們也表示“沒(méi)有優(yōu)惠”。

　　與此同時(shí)，小劉自己也在四處看房。當(dāng)位于愛(ài)建的上實(shí)浪琴水岸打出“6999元起”的價(jià)格后，小劉第一時(shí)間就打電話詢問(wèn)，“果然如我所料，根本不可能那么便宜”。

　　一位網(wǎng)友在樓市論壇里提到“上實(shí)”時(shí)說(shuō)：“一說(shuō)到價(jià)格，售樓小姐立刻變得神秘莫測(cè)。”據(jù)說(shuō)，6999元一米的只是共3套的特價(jià)房，需要交5萬(wàn)元定金，再通過(guò)搖號(hào)中出。如果沒(méi)中，那么，這5萬(wàn)元?jiǎng)t用于購(gòu)買(mǎi)該處的其他房子，價(jià)格在每平方米1.2萬(wàn)元左右，2011年末進(jìn)戶。

　　小劉說(shuō)，開(kāi)發(fā)商使用這種噱頭很正常。“如果你聽(tīng)到‘起’字，最好不要抱希望。那樣的房子基本上售樓員都會(huì)告訴你‘賣(mài)沒(méi)了’，或是‘給老客戶留的’。”

　　記者了解到，大部分處于“一線水平”的房源，如哈公館、觀江國(guó)際、金色萊茵等，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商“手頭寬裕”，都很“淡定”。據(jù)說(shuō)，購(gòu)房者也不希望他們降價(jià)，“二期降了，一期的業(yè)主會(huì)怎么想”，小劉反問(wèn)。

　　至于那些“非稀缺資源”、“邊邊角角”的房子，小劉建議“可以等一等”。

　　“房?jī)r(jià)不敗”的信心

　　在房?jī)r(jià)方面，哈爾濱正在“超三趕二”。

　　有數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，哈市商品房成交均價(jià)為每平方米7200元，比去年同期的5036.23元上漲了四成多。而在三線城市中，昆明6088元、長(zhǎng)春4463元；二線城市中，大連8810元、成都7500元、東莞6850元、重慶4878元、沈陽(yáng)4353元。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)對(duì)哈市50家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查顯示，七成多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為目前哈市商品房銷售價(jià)格較高或偏高。那么，房?jī)r(jià)是如何漲到今天這個(gè)地步的？

　　“做夢(mèng)的時(shí)候房?jī)r(jià)都在漲。”一位購(gòu)房者說(shuō)。4月份新政出臺(tái)前，哈市的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓人心生畏懼。

　　一年內(nèi)，地鐵邊、哈西、群力的房子，價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)漲了一半以上。更可怕的是，很多樓盤(pán)是在沒(méi)有理由地瘋漲。一個(gè)位于二環(huán)邊上的房子可以賣(mài)到均價(jià)六七千元，居然有大批人連夜排隊(duì)去買(mǎi)。

　　去年6月份，道外一個(gè)樓盤(pán)預(yù)售起價(jià)4000元左右，3個(gè)月后開(kāi)盤(pán)時(shí)售樓處門(mén)外擠滿了人，長(zhǎng)隊(duì)已經(jīng)排了3天，房?jī)r(jià)也超過(guò)6000元。開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“市場(chǎng)太好，我們考慮再次提價(jià)。”這一年里，開(kāi)發(fā)商根本不需要雇托兒，有一批熱情群眾排在售樓處門(mén)外哄搶。只要稍一猶豫，售樓員馬上轉(zhuǎn)向另一個(gè)客戶。

　　去年，哈爾濱市房?jī)r(jià)漲幅位列15個(gè)副省級(jí)城市前茅。當(dāng)時(shí)，幾乎所有人都堅(jiān)定地認(rèn)為，“房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌”。

　　剛需？投資？新政將見(jiàn)分曉

　　世界上有兩種人：有房的和沒(méi)房的。

　　盡管還沒(méi)有結(jié)婚的打算，不過(guò)市民小張很同意“丈母娘需求”的說(shuō)法。“要是結(jié)婚的話，必須得有房子”。

　　這也是哈市很多開(kāi)發(fā)商一方面認(rèn)為“房?jī)r(jià)偏高”，一方面又認(rèn)為沒(méi)有降價(jià)空間的主要理由。日前，有消息稱哈爾濱市房?jī)r(jià)泡沫高居二線城市前列。對(duì)此，本地資深房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，泡沫肯定有。“地價(jià)高企、原材料上漲等諸多開(kāi)發(fā)商提出的原因都不足以支撐如此高的房?jī)r(jià)。但泡沫的承受力很強(qiáng)，很難判斷還能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間。”

　　“永遠(yuǎn)有年輕人要結(jié)婚，永遠(yuǎn)有中年人要改善條件，就永遠(yuǎn)有人需要房子。”一位開(kāi)發(fā)商說(shuō)這話的言外之意很明確，剛性需求無(wú)論何時(shí)、何地都會(huì)存在，只不過(guò)有大有小。采訪中，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為哈爾濱市住房“剛需”依然猛烈，這也是樓市成為“最堅(jiān)強(qiáng)泡沫”的依據(jù)。

　　然而，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局哈爾濱調(diào)查隊(duì)在哈市第30屆房展會(huì)中進(jìn)行的調(diào)查顯示，76.1%受訪者認(rèn)為哈市房?jī)r(jià)上漲的主要原因是投資、投機(jī)炒作的結(jié)果。對(duì)此，分析人士認(rèn)為，去年在放寬貸款、買(mǎi)房落戶等寬松政策支持下，一些經(jīng)濟(jì)神經(jīng)高度敏感的市民以及省內(nèi)的高收入者入市，助推了房?jī)r(jià)的上漲。

　　不過(guò)，當(dāng)新政到來(lái)時(shí)，形勢(shì)還是變了。

　　今年春季房展，開(kāi)發(fā)商一改過(guò)去捂盤(pán)惜售的做法，把蓋好的、沒(méi)蓋好的房子統(tǒng)統(tǒng)拿了出來(lái)。一位業(yè)內(nèi)人士直言，“就是怕新政出來(lái)后，把房?jī)r(jià)打下來(lái)。”按以往的規(guī)律，春季展是開(kāi)發(fā)商培育市場(chǎng)的舞臺(tái)，秋季才是成交旺季。不過(guò)，今年春季房展，成交量較去年大幅減少。面對(duì)現(xiàn)在雙方的觀望態(tài)勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)“秋季展會(huì)更冷”。

　　觀望的供求雙方

　　兩年前，哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)就曾站在十字路口。當(dāng)時(shí)有專家預(yù)測(cè)說(shuō)，二線城市反應(yīng)滯后，北京、上海、廣州都跌的時(shí)候，哈市會(huì)逆市漲價(jià)，之后是促銷、打折、饋贈(zèng)，不行了才會(huì)集體降價(jià)。“但這個(gè)過(guò)程究竟有多長(zhǎng)，沒(méi)有人能說(shuō)得清。”

　　事實(shí)上，還沒(méi)等到專家預(yù)測(cè)的“促銷、打折、饋贈(zèng)”出現(xiàn)，國(guó)家抑制樓市的新政就出來(lái)了。只是，新政的出現(xiàn)，在“非典型”的冰城樓市只打壓下來(lái)了交易量。

　　據(jù)哈市房產(chǎn)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，哈市5月入網(wǎng)商品房銷售量為1531套，比去年同期減少了近一半，比今年4月份更是下降了近七成。進(jìn)入6月份，成交量環(huán)比降幅超50%。

　　有觀察人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈已經(jīng)進(jìn)入中場(chǎng)，供求雙方的觀望和等待氛圍濃厚。目前，哈爾濱市房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性下跌還沒(méi)有發(fā)生，甚至連“松動(dòng)”都稱不上。一些樓盤(pán)的“優(yōu)惠價(jià)96折”、“6999元/平方米起”等信息，其實(shí)都是炒作或是一種試探，而非真正降價(jià)。

　　那么，冰城樓價(jià)未來(lái)走向如何？?jī)H憑開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的這場(chǎng)博弈似乎難見(jiàn)分曉———

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，本次政策不但至今沒(méi)有松動(dòng)跡象，反而在逐漸加碼。包括銀行貸款、房企上市以及再融資，也在漸漸地向他們關(guān)上大門(mén)。分析人士表示，“很多開(kāi)發(fā)商自己都沒(méi)有多少錢(qián)，面對(duì)新政，‘空手套白狼’已經(jīng)使不得了。”與此同時(shí)，政府手中仍有利器，房產(chǎn)稅、公租房等恐怕都將接踵而來(lái)。

　　此外，參與保障型住房開(kāi)發(fā)的企業(yè)增加、房屋成交量大幅下降，都傳遞出一種信號(hào)：樓市的投資屬性正在減少，消費(fèi)屬性在回歸。“剛需”將成為推動(dòng)樓市繼續(xù)前行的動(dòng)力。(作者 張寒冰 ）