房價慢跌租金急漲 樓市夾心層嘆為何總是會受傷(2)

　　中介機構

　　租金上漲 八成業務成租賃

　　近期隨著大批畢業學生離校及就業潮的展開，上海住房租賃市場迎來了傳統周期性熱潮。加上今年調控政策之下，部分購房者調整置業計劃，短期租賃過渡靜待房價拐點，也使得當下住宅租賃市場中需求方的經濟實力略強過往年；同時在政策重壓下，更有眾多投資客群轉售為租。供需兩旺之下，今年6月租賃市場繁榮程度尤勝去年，租金水平也開始悄然攀升，中低端物業的租金上揚拐點更為明顯。

　　記者昨日在老西門某中介門口看到，以往密密麻麻的“售房信息”已被各色各樣的“租賃房源”所取代，在門店的不少突出位置，房源出租信息已成為“主角”。該公司中介經紀人向記者坦言，房產新政出臺后，要賣一套房子太難了。而相比之下，租賃市場卻沒有受太多影響，甚至比之前還要火爆些。

　　記者在多家門店了解到，由于交通便利配套成熟以及舉辦世博會等原因，區域內的租金比去年有了小幅上揚，房齡在10年以內，90平方米左右的2房租金在6000元/月左右；110平方米的兩房則在8000元/月左右，而120平方米以上的三房月租金則超過1萬元。 “業主普遍在提高租金價格。”多位中介經紀人向記者證實。

　　上海中原浦東大道分行經理夏梅芬向記者介紹，由于學生、世博及過渡性租客的增加，因此促進了近期租賃市場的活躍。在五、六月份該區域的租賃客戶已經占到上門客的60%-70%。然而由于租客偏向于2000元/月的一房，以及2500-3000元/月的兩房，因此造成了小戶型房源的稀缺，在“供不應求”的勢態下，房東有了提高租金的舉措。 “租金基本上漲了10%。 ”夏梅芬如是說。

　　上海中原中山分行的黃雅燕也向記者介紹，目前中山公園出現了部分“轉售為租”的房源，租賃掛牌量相較于5月份上漲了15%左右，且以兩房、三房為主。客戶方面，不僅出現了一部分“延長性租賃客”，還出現了部分 “過渡性租賃”和“世博短租客”，使得租賃成交量相較于5月份提高了20%左右。

　　面對當前租賃市場的成交活躍，房東也開始將租金價格提高。據上海中原中山分行經理黃雅燕介紹，目前區域內租金相較于5月份上漲了10%左右，以小戶型房源租金上漲最為明顯。目前老公房兩房租金為3000-3500元/月，次新房兩房租金為6000-7000元/月。

　　另一位在21世紀不動產工作的徐先生告訴記者，中心城區如靜安寺附近的新裝修二房月租如今最低價位也要3000元，高的將近要7500元。 1000元以下幾乎只能租到老式里弄不到10平方米廚衛合用的亭子間，而徐匯區房屋條件較差的一室老公房月租金也要近2500元。 “現在房價已經很高，漲幅不可能太大，大概在10%左右，最高不會超過20%”。徐先生向記者透露。

　　而畢業學生青睞的高校周邊房也有了5%-10%的漲幅。中原地產國權分行的鮑賢明經理告訴記者：“五角場附近一套50平方米左右一室一廳新裝修房今年5月租金不到3000元，現在要3200元。整體漲幅大概在5%-10%”。鮑賢明坦言，房屋租賃市場的如火如荼，以至于租賃成交量已占中介公司總交易額的絕大部分，其所在分行近期的售租比例一般為三七開，甚至有時候到了二八開。部分中介公司甚至在5、6月份連一筆買賣都未成交，租賃業務如今成了中介公司的主要收入來源。

　　與此同時，目前其所在分行每天來了解租房信息的人有十幾個之多。由于地處國權路復旦園區附近，近期的租房人群中應屆畢業生約占到總人數的一半。學生中最優選擇的房型大約是40-90平方米一室一廳或二室一廳的房子。為了分擔房租上的壓力，多數學生采取合租或拼房的方式。為此鮑先生向記者算了一筆賬，“復旦周邊一套二室一廳的新裝修房大概在3500-4500元左右，一個人租一套一房的新裝修也要2800元，這樣算下來兩三個人平攤又能省錢，房屋的條件一般也比一室的好。 ”鮑先生告訴記者，按照目前房屋租賃市場“付三押一”的行規，不少高校畢業生還未領到頭一個月工資，就要預付相當于4個月的租金，林林總總算起來一位學生少說也要預付6000元甚至更多的房租。比起如今應屆畢業生3000元左右的普遍月薪，這筆租金早已超過了他們可以承受的范圍，“工作賺的錢最多只能付房租，很多父母只能每月補貼孩子生活費。所以現在的房價不可能再漲到哪里去了，買不起又租不起只會惡性循環。 ”鮑先生坦言道。

　　除此之外，市中心還出現了不少毛坯短租房源。美聯物業分析，此現象的出現主要是因為快速上漲的房價使得部分投資者改變了以往長線投資的策略，轉為短期出租，以期待能夠根據市場走向靈活出售物業。而同時由于毛坯房的租金水平相對較低，再加上租期較短，靈活性強，這對于資金實力不強的外來求職者以及剛畢業的大學生而言具有不小的吸引力，使這一部分旺盛的租賃需求得以順利釋放。

　　雖二手房租賃市場整體回升，“冷熱不均”現象卻有所加劇。據21世紀不動產數據顯示，近三個月期間，租金在2000-4000元/月的房源成交占比，處于持續上升趨勢中，由4月的35.3%升至6月的39.3%；此類房源的掛牌租賃套數，卻較前期有所減少，租金也出現10%左右的上漲。租價在8000元/月以上的房源交易情況，則相對較為遇冷，占比由4月期間的9.1%，持續滑落至本月的5.2%；部分高端住宅租金水平也在近期出現下降。

　　據21世紀不動產上海銳豐靜安楓景分行經理黃志剛反映，北靜安板塊的標桿樓盤靜安楓景，其2房和3房房源，租金已較上月有近3000元降幅，目前分別在0.9萬元/月和1.1萬-1.2萬元/月。由于此類房源相對去化速度較慢，近期新增掛牌又有近五成之多，故不少業主選擇主動降價，以求將房源出租、避免空置。另外，由于租賃掛牌增多、選擇空間變大，租客不再是看1-2套房源便快速簽約，而是要比較5-6套房源之后，才會有簽約意向，并普遍要求業主提供讓價。

　　分析

　　后期市場也難免頓挫

　　據網上房地產租賃掛牌數據顯示，5-6月上海租賃房源供應量上升非常明顯。5月25日租賃掛牌套數為17851套，而6月25日租賃掛牌套數為22904套，增長28%。不同物業結構租金漲幅略顯不同，低端物業集中的寶山顧村板塊租金漲幅達到5%，中端自住區域楊浦中原板塊租金漲幅達到7%，而高端物業浦東陸家嘴板塊的漲幅在0.85%。

　　對此，分析人士認為，近期租賃熱潮有著雙重動力，在買賣冷清的襯托之下，租賃市場的活躍更加顯眼。應該看到的是，眼下的租賃熱潮并不能規避周期性及政策性因素，特別是從買賣市場轉移過來的臨時過渡群體不久仍將會大量溢出。與當前快速升溫相似，后期市場也難免頓挫。

　　分析人士還指出，二手房租金上漲除受供、求偏緊，房東主動上調價格等因素影響外，中介公司階段性業務結構調整，也是促成租賃市場升溫的主要原因。調控新政效應逐步體現下，為能順利渡過市場低迷期，中介門店業務重心開始向租賃傾斜，在多數租金上漲的板塊，這種表現更為明顯，租賃開單量可占到業務總量的五成。此外，相比看房客戶明顯增加，可租房源在數量和質量上則顯不足，多家中介爭取一單業務時有發生，租金也在競爭中被人為抬高。

　　美聯物業上海研究部認為在如今房價初現向下跡象的情況下，租金逆市上漲行為正引起市場各方關注。其近段時間的增長幅度雖然會縮小困擾多年的房屋租售比懸殊的關系，但仍舊不可避免造成租客生活成本的提高，促使合租等行為增長。預計近期租金的上漲將加快公租房政策的研究與公布周期，而作為房產稅配套政策的公租房政策，其出臺意在抑制房東在房產稅開征后的轉嫁行為，因此公租房政策公布后可能會引導市場一部分的租金價格，而作為福利性質的政策，其租金必然不會很高，成為節制到時租金飛漲的一道枷鎖。

　　張駿斕 王毅鵬 見習記者 俞佳 沈夢捷