社科院專家尹中立：房價上漲拉大收入差距

　　從總體上看，我國收入分配的主要問題是居民儲蓄占國民總儲蓄的比例下降，而政府儲蓄和企業儲蓄的占比不斷上升。形成這種分配結構的原因有很多，其中一個重要原因是住房制度改革。住房制度改革之后，土地作為生產要素開始參與社會財富的再分配。

　　住房制度改革的目標是實現住房制度的市場化與貨幣化，該目標于2000年基本實現。隨著住房制度改革的完成，城市居民的住房消費發生了根本性變化，由以前的單位分房變為自己到市場去購買住房，使我國居民的消費行為發生了很大變化。在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不計的，房改之后，此項支出在收入中的比例迅速增加。1998年前，全國住宅銷售收入占社會零售總額的比重一直為5%左右，1998年以后迅速上升到15%以上，2009年達到36.8%。

　　住房制度改革之后，我國土地出讓制度相應發生變化，政府可以通過出讓土地獲得越來越多的收入。在1999年之前，只有深圳等個別城市通過出讓土地使用權獲得城市開發的資金來源。1999年之后，政府在土地使用權出讓過程中獲得的資金來源越來越多。1998年，全國土地出讓收入僅68億元，2000年土地出讓收入為595億元，2001年為1295億元，2002年為2416億元，2003年為5421億元，2009年為1.5萬億元，幾乎以每年增長1倍的速度增長。在不少城市，土地出讓金占預算外收入的比例超過50%。這些收入對于政府來說是新增的收入。

　　當然，房地產開發商是這個過程最大的受益者，他們通過土地價格的不斷上漲獲得豐厚的收益。從每年公布的財富排行榜就可以看出，最近幾年財富排行榜中的前100位富豪，大多數與房地產業有關。

　　通過對比住房制度改革前后的情況，我們可以清楚地看出，在住房制度改革之前，土地作為生產要素在1998年之前基本上不參與社會財富的分配。1998年住房制度改革之后，隨著土地價格的大幅上漲，土地作為生產要素參與社會財富分配的程度越來越深，極大地改變著中國社會的財富分配格局。

　　簡單計算一下就可以知道房改后的十年間，有多少財富從居民手里轉移到了政府和企業帳下。從行業內的經驗數據看，建筑成本大約占住房銷售收入的30%，將每年的住宅銷售收入減去建筑成本得到的“住宅開發毛收入”就是政府與企業通過出讓土地及房地產開發獲得的收益(其中有一部分財富通過拆遷回到了居民手里，這部分數量不大，可以忽略不計)。1999年至2009年，住宅銷售收入共計14.31萬億元，將此數乘70%得10.02萬億元。

　　為了進一步說明住房制度改革帶來了財富重新分配的事實，筆者將數據進行還原，將每年的商品住宅的“住宅開發毛收入”從政府儲蓄與企業儲蓄里減掉，再將“住宅開發毛收入”加到居民儲蓄里去，在確保總儲蓄數量不變的情況下對儲蓄作結構性調整。結果發現，修正后的居民儲蓄占總儲蓄的比例在1999年前后基本上保持不變。1999年之前的居民儲蓄占總儲蓄的比例的7年算數平均數是50.1%,1999年之后的7年算術平均數是51.0%，幾乎完全相等。

　　此項研究結果表明，導致1999年前后居民儲蓄占總儲蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房價上漲。那么，要解決中國經濟失衡問題就應該在這兩方面做文章，在此提出幾點思路：

　　與土地有關的制度重建。從國外的經驗看，在土地私有制國家里，普遍強調土地的共有屬性，用不動產稅、遺產稅等方式來實現土地的“共有屬性”目標。我國是土地公有制國家，更應該強調土地的“共有屬性”，這是我國有關房地產領域制度建設的立足點。

　　完善住房保障制度。現在將住房制度退回到1998年以前的狀態是不現實、不理性的。筆者認為可以在現行的制度框架下進行適當的調整，加大住房保障的覆蓋面是一個可行的辦法。比如，規定“將土地出讓收入主要用于住房保障建設”，或“將土地出讓金封閉運行”。可以參照香港的做法，設立土地基金，讓土地收入在陽光下運作。這樣可以真正實現“取之于民，用之于民”。政府應該將50%以上的城市居民納入到住房保障范圍內。

　　在涉及城市居民基本生活保障的住房用地應該減免所有的費用成本，政府也應該用財政支出來建設部分住房，供低收入群體使用。政府在這方面已經有所作為，已經出臺很多政策。筆者想強調的是，這些政策并非短期的應急之策，而是長期需要落實的政策。

　　社科院金融所金融市場研究室 副主任 尹中立