治理房地產(chǎn)亂象應(yīng)直面四大根本問題

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控已出現(xiàn)膠著狀態(tài)。對于日益嚴(yán)重的樓市亂象，如果治理目光只盯著房價，不從人口、資源、財富分配、市場機(jī)制等深層次來思考，那么要取得實(shí)效是有困難的。處理不當(dāng)，很有可能引起房價的更大反彈，造成更尖銳的社會矛盾。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控目前已出現(xiàn)膠著狀態(tài)。一方面，近幾個月來出臺的一系列政策聲勢很大，對打擊房地產(chǎn)投機(jī)毫不手軟；另一方面，開發(fā)商的對賭意識又很濃厚。更有知名人士斷言，房價一直下跌是不可能的，一直下跌也沒有好處。此情此景，不禁讓人要問，這“打房”，是真打還是假打？

　　應(yīng)該說，針對房價飛漲、民怨沸騰，今年4月出臺的調(diào)控政策，選擇炒房客作為打擊對象，其方向是對的。但由于房地產(chǎn)市場積弊太深，長期問題與短期問題糾纏在一起，這些政策又被誤讀為打壓房價，而老百姓又對房價的下跌有很高期待，這就使得本輪調(diào)控陷入了十分尷尬的境地。

　　本輪調(diào)控如果把目光只盯著房屋價格，不從人口聚散、資源配置、財富分配、市場機(jī)制等更深層次來思考，那么要取得治本的效果是有困難的。一旦處理不當(dāng)，反而有可能引起房價更大反彈，造成更尖銳的社會矛盾。因此，當(dāng)前治理樓市亂象必須直面四大根本問題。

　　第一，人口聚散畸形問題。近年來房價漲得最兇的城市是誰？是北京、上海等一線城市。這些城市為什么會瘋漲？和人口，特別是外來人口增長太快有關(guān)。房價是人口的函數(shù)。當(dāng)一座城市的人口越來越多，特別是外來人口大量涌入時，房價的上漲自然是勢不可擋的。

　　以北京為例，北京的“蟻?zhàn)濉爆F(xiàn)在越來越多，就跟人口的畸形聚集有關(guān)。而北京的自然條件已經(jīng)完全不能承受這樣的人口負(fù)擔(dān)，已經(jīng)有越來越嚴(yán)重的資源與社會問題。但奇怪的是，越是這樣人越多。而廣大內(nèi)陸地區(qū)則是人口外流鄉(xiāng)野凋敝。這種畸形的人口聚散狀況，已成為當(dāng)今中國經(jīng)濟(jì)社會最大麻煩。

　　第二，資源配置錯位問題。為什么一線城市那么擁擠，房價越漲越高，生活成本越來越大，工作節(jié)奏越來越快，就業(yè)壓力越來越嚴(yán)重，人們還要拼命地往里面擠呢？還要不顧尊嚴(yán)地“蝸居”在一起，成為身心俱疲的“蟻?zhàn)濉蹦兀窟@和近幾十年來各類資源的嚴(yán)重錯配有關(guān)。

　　改革開放以來，在非均衡發(fā)展戰(zhàn)略的影響下，包括人才、資金、技術(shù)、文化、教育、醫(yī)療等在內(nèi)的各種社會資源，嚴(yán)重向一線城市傾斜配置，致使地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距越拉越大，人口流動出現(xiàn)異常，社會結(jié)構(gòu)發(fā)生突變。這種資源錯配狀況如果不改變，那么中國經(jīng)濟(jì)面臨的問題就不可能得到根本解決。

　　第三，社會財富瓜分問題。當(dāng)人口不斷向一線城市聚集、資金等資源不斷向一線城市聚集時，當(dāng)房地產(chǎn)的局部供求由于政策與制度因素出現(xiàn)越來越明顯的失衡時，房地產(chǎn)的性質(zhì)就開始發(fā)生變化甚至異化了。房地產(chǎn)已經(jīng)從住宅消費(fèi)品，蛻變成投資品直至瓜分社會財富的籌碼了。

　　一方面，一些地產(chǎn)大鱷和投機(jī)客利用各種杠桿工具，大肆占有土地資源和金融資源，通過手中的房地產(chǎn)籌碼，竭力盤剝住房消費(fèi)者的財富；另一方面，消費(fèi)者面對瘋漲的房價，在無奈之中很快發(fā)現(xiàn)社會財富正在向少數(shù)人手中聚集，貧富差距越拉越大。其間，房地產(chǎn)行業(yè)正扮演著重要的掠奪者角色。

　　第四，市場機(jī)制異化問題。由于土地制度以及其他體制與機(jī)制原因，正在發(fā)育中的中國房地產(chǎn)市場，受到了多股力量的拉扯。一是土地財政的拉扯，二是開發(fā)商與投機(jī)客牟取暴利的拉扯，三是散沙似的住房消費(fèi)者的拉扯。當(dāng)前兩股力量合為一體時，房地產(chǎn)市場的價格形成機(jī)制就不可能正常了。

　　在土地財政的影響下，在片面追求經(jīng)濟(jì)增速、試圖利用拉抬房價來提升一個地區(qū)的GDP的情況下，來自土地財政的漲價沖動與來自房地產(chǎn)開發(fā)商與投機(jī)客的牟利動機(jī)一唱一和，這就直接導(dǎo)致了房價的持續(xù)暴漲，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的長期問題與短期問題糾集在一起，直至積重難返、積弊難除。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式如果不轉(zhuǎn)變，地方財政還要過度依賴土地收益，要解決房價問題也不現(xiàn)實(shí)。

　　由此來看，萬眾矚目的房價問題只是最表面的現(xiàn)象。頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，是治不了房地產(chǎn)市場痼疾的。房價問題牽連很多，只有從社會資源的合理配置、從人口的地域聚散、從社會財富的均衡分配，從房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，總之只有從經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的角度看問題，才能找到活血化淤、治標(biāo)治本的好方子。作者 亞夫 作者系本報首席編輯