房地產(chǎn)信托再受限 地產(chǎn)商募資“法寶”或失靈

　　房地產(chǎn)商企圖通過信托渠道募集資金的做法也許將被打上“禁行”標(biāo)志，在房地產(chǎn)信托火爆了近半年之后，監(jiān)管層或?qū)�對房地產(chǎn)信托采取更為嚴(yán)厲的限制措施。

　　“6月初，監(jiān)管部門召集了10多家信托公司開會，主要內(nèi)容就是要求這10多家業(yè)務(wù)規(guī)模居前的信托公司主動壓縮業(yè)務(wù)規(guī)模，尤其是對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和銀信合作業(yè)務(wù)進(jìn)行壓縮。”某知情人士向本報記者透露。這位人士告訴記者，參與此次會議的10多家信托都是今年以來信托業(yè)務(wù)規(guī)模居于前列的信托公司，其中包括中信、中融、中海等“中”字頭信托公司。

　　“根據(jù)監(jiān)管部門此次會議的精神，以后對信托公司的管理要參照銀行資本金的管理方式。”上述人士告訴記者，即信托公司在發(fā)放信托貸款時要參照其自身資本金規(guī)模，按照資本金的相應(yīng)比例從事信托貸款業(yè)務(wù)。“根據(jù)監(jiān)管部門的分類，包括股權(quán)類的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)都將被視為貸款，受資本金管理的限制。”上述規(guī)定對于今年以來火爆的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)無疑是當(dāng)頭一棒。

　　從2009年底開始，由于政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，銀行出于風(fēng)險考慮，對房地產(chǎn)行業(yè)貸款采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度，很多房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲取貸款的難度明顯加大，因此不少房地產(chǎn)企業(yè)都將信托視為募集資金的重要手段之一。包括萬科、保利地產(chǎn)、浙江綠城這樣的知名大型房企也紛紛借助信托平臺融資，房地產(chǎn)信托一時之間呈火爆發(fā)行的態(tài)勢。

　　對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的火爆，監(jiān)管部門早有警覺，2010年2月11日，中國銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，該文件除明確停止執(zhí)行之前公布的25號文中對監(jiān)管評級2C級(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險管理水平良好的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定外，增加了關(guān)于結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)集合資金信托計劃的資金配比要求以及對土地儲備貸款的限制。信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

　　尤為嚴(yán)厲的是，該文件規(guī)定了“實質(zhì)重于形式”的監(jiān)管原則，以“杜絕信托公司以各種方式規(guī)避監(jiān)管的行為”。該原則給予了監(jiān)管部門極大的自由裁量權(quán)，對信托公司的方案設(shè)計和風(fēng)險控制能力也提出了更高的要求。

　　除上述文件之外，各地銀監(jiān)局也曾公布過相關(guān)風(fēng)險提示，提示房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險，但這些并沒有澆熄房地產(chǎn)信托火爆的發(fā)行勢頭。就在最近的一周，房地產(chǎn)信托仍呈活躍趨勢，據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，6月17日-6月27日，共有19家信托公司31款集合資金信托計劃產(chǎn)品發(fā)行，從信托資金投向來看，其中有14款運用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)信托的火爆原因有三：首先房企籌錢積極性高。其次，收益率高(年化收益率普遍在8%-10%)投資者認(rèn)購踴躍。第三，信托公司也可以從中取得不菲的收益。

　　“6月初的這次會議對我們影響是巨大的，目前我們公司已經(jīng)停止了發(fā)行新的房地產(chǎn)信托計劃。”上海某大型信托公司人士告訴記者，這家公司今年以來房地產(chǎn)信托計劃累計發(fā)行已超過1000億元的規(guī)模，因此受到了監(jiān)管部門的重點“關(guān)照”。“今年業(yè)務(wù)下滑是必然的了，如果尋找不到新的出路，至少會下降40%。”據(jù)了解，對其他幾家超過千億規(guī)模的信托公司，監(jiān)管部門也都進(jìn)行了限制。記者 唐真龍