樓市成交冷場(chǎng) 業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)：退房潮或?qū)⒌絹?lái)

　　曾被觀望情緒所掩蓋的“退房潮”從未像現(xiàn)在這樣洶涌。剛剛過(guò)去的6月中旬，繼續(xù)下滑的樓市成交量似乎印證著“房?jī)r(jià)將要下跌”的傳言，而這一現(xiàn)實(shí)也使部分徘徊在“退”與“不退”兩難之間的人們更為堅(jiān)定地選擇了前者。通州、昌平等近郊區(qū)域的項(xiàng)目已經(jīng)有越來(lái)越多的業(yè)主提出退房的要求。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步松動(dòng)，之前受心理因素影響而未顯現(xiàn)的新一波退房潮可能加快到來(lái)。

　　●樓市成交冷場(chǎng) 業(yè)主聯(lián)合要求退房

　　在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的等待和磋商之后，香河某房地產(chǎn)項(xiàng)目的30多戶(hù)業(yè)主最終決定聯(lián)合起來(lái)，去找開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房。而早在5月初，該項(xiàng)目已經(jīng)成功退房的另一波業(yè)主成為了后來(lái)者們學(xué)習(xí)的榜樣。

　　來(lái)自北京朝陽(yáng)區(qū)的劉小姐4月份以6000多元的單價(jià)在該項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)了一套三居，然而在交納定金并拿到收據(jù)后不久，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控政策出臺(tái)了。“本來(lái)我應(yīng)該交納20%的首付，但是開(kāi)發(fā)商在和銀行協(xié)商之后通知我們這批買(mǎi)房人，由于執(zhí)行新的房貸政策，要我們多交10%的首付才行。當(dāng)時(shí)就有幾十個(gè)業(yè)主一起要求退房，開(kāi)發(fā)商也給他們辦理了”，劉小姐說(shuō)。

　　此后劉小姐陷入了糾結(jié)中：如果真要買(mǎi)這套房，多湊10%的首付對(duì)她來(lái)說(shuō)并不是難事，但如果以后房?jī)r(jià)下跌了，現(xiàn)在退房才是她最好的選擇。

　　隨后的一個(gè)多月時(shí)間里，劉小姐去了售樓處多次，但開(kāi)發(fā)商方面則表示，要退房也可以，但是要扣掉總房款2%左右的違約金。而另一方面，新政策出臺(tái)后，北京市及周邊樓市的成交量大幅下跌，同時(shí)房?jī)r(jià)也有了松動(dòng)的跡象，這些都使劉小姐堅(jiān)定了退房的決心。

　　●退房者心態(tài)迥異

　　新一波退房潮醞釀中

　　要求退房的業(yè)主并不僅在上述項(xiàng)目存在，根據(jù)《廣廈時(shí)代》了解，在通州、朝陽(yáng)、昌平等區(qū)域的多個(gè)項(xiàng)目，都有業(yè)主就退房相關(guān)事宜與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行磋商，其中不乏一些知名開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。而在香河當(dāng)?shù)兀瑑H劉小姐了解到的就有好幾個(gè)項(xiàng)目也陷入了“退房門(mén)”。

　　不過(guò)，盡管此輪參與退房的人數(shù)眾多，但參與者的心態(tài)卻各有不同。一位退房者表示，他之所以參加集體退房行動(dòng)，是因?yàn)槠炔坏靡选！拔覇为?dú)去過(guò)售樓處要求退房，不過(guò)根本得不到重視，對(duì)方只是告訴我退房不可能。所以我希望聯(lián)合起來(lái)能得到他們的回應(yīng)。”

　　而另一些購(gòu)房人則仍抱有遲疑的態(tài)度。在電話(huà)采訪(fǎng)中一位退房者表示，雖然他已報(bào)名參加了集體退房行動(dòng)，但是仍未真正決定是否退房。“我當(dāng)時(shí)買(mǎi)房子時(shí)的價(jià)格并不貴，提高首付的比例也沒(méi)有多大問(wèn)題，可是我擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)降。我想到時(shí)候去談退房的時(shí)候也問(wèn)問(wèn)價(jià)格的問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商能在房?jī)r(jià)上給打折，我也可以不退”，他說(shuō)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，與新政剛剛出臺(tái)時(shí)出現(xiàn)的一波退房潮相比，此輪退房潮的一大特點(diǎn)是非剛性。“上一輪退房的人很多是由于受限于銀行的貸款政策，自身購(gòu)買(mǎi)力確實(shí)被削弱，而不得不退房。而此次退房的人則多數(shù)是因?yàn)榭蠢浜笫小��?duì)他們而言，房?jī)r(jià)跌多少是不好判斷的問(wèn)題，因此這一輪退房持續(xù)的時(shí)間可能更長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言這也是新的考驗(yàn)。”

　　●律師觀點(diǎn)

　　政策影響下退房或是最佳時(shí)機(jī)

　　對(duì)于退房者關(guān)注的“退房承擔(dān)責(zé)任”問(wèn)題，許多法律人士表達(dá)了對(duì)退房者有利的觀點(diǎn)。

　　中消協(xié)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌律師表示，新政出臺(tái)后，由于一些人補(bǔ)不齊首付被迫退房，這種情況不存在雙方違約的問(wèn)題。最高人民法院的司法解釋規(guī)定：買(mǎi)受人和出賣(mài)人交易過(guò)程中，如果不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由而導(dǎo)致?lián)�保貸款不能進(jìn)行時(shí)，雙方均不承擔(dān)責(zé)任。

　　北京正海律師事務(wù)所主任楊磊認(rèn)為，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》后，由于限制了以投資為目的的房產(chǎn)交易，房屋價(jià)格走低已成為一定時(shí)期內(nèi)的大趨勢(shì)，而買(mǎi)受人利用貸款政策的變動(dòng)，提出解除合同，無(wú)疑也是避免風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法。“如果確是因?yàn)樾鲁雠_(tái)政策的原因?qū)е聼o(wú)法足額貸款購(gòu)房，退房者在某些情況下是可以不承擔(dān)違約責(zé)任的。”

　　●法律援助●

　　退房者解除合同是否承擔(dān)違約責(zé)任？

　　北京正海律師事務(wù)所主任楊磊則表示，4月17日以后，他們確實(shí)接到了相當(dāng)多的咨詢(xún)，詢(xún)問(wèn)因?yàn)檎�策變更�?dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行不能，買(mǎi)受人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題。楊磊認(rèn)為，這需要根據(jù)簽訂合同中的具體情況而定：

　　一.房屋買(mǎi)賣(mài)合同中沒(méi)有約定買(mǎi)受人以貸款方式支付購(gòu)房款的，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)提出因貸款政策變更解除合同；

　　二.房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖然約定了以貸款方式支付購(gòu)房款，但是同時(shí)又約定了如果未能辦理貸款，則買(mǎi)受人需以現(xiàn)金方式付款的，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)提出因政策變更解除合同。但如果買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的是2007年12月北京市建委與北京市工商局修訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》范本，在合同第四條第(三)中選擇第(1)項(xiàng)的，因貸款不是買(mǎi)受人自身原因不能獲得批準(zhǔn)，買(mǎi)受人可以以貸款政策變更要求解除合同；

　　三.如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了以貸款方式支付購(gòu)房款，但是約定的貸款比例較低，未受貸款政策影響，則買(mǎi)受人亦不能以政策變更提出解除合同。但如買(mǎi)受人是第二套住房申請(qǐng)貸款的，首付款因貸款政策變更需提高至50%的，買(mǎi)受人可以以貸款政策變更要求解除合同。如買(mǎi)受人是第三套住房申請(qǐng)貸款的，因政策無(wú)法獲得銀行貸款的批準(zhǔn)的，也可以以貸款政策變更要求解除合同；

　　四.只有合同中約定了以貸款方式支付購(gòu)房款，并且因?yàn)橘J款政策變更，導(dǎo)致無(wú)法按照合同約定履行的情況，買(mǎi)受人提出解除合同，同時(shí)提出不承擔(dān)違約責(zé)任的主張才能夠得到人民法院的支持。(衛(wèi)東)