趕搭末班車“商改住”項目6月份集中成交

　　近期，一組市場數據引起了多方的注意：據來自權威部門的統計數據顯示，6月前三周，北京市商業地產成交量達到了434套，而同期北京市期房住宅的成交量僅為31套，兩者相差了13倍之多。而如此“輝煌”的戰績，也讓“商業地產”一時間成為了熱門話題。在房地產市場長期擔任配角的商業地產，此次為何突然發力？除了住宅期房成交的回落，懸殊差異背后是否還另有隱情？《廣廈時代》對此進行了關注。

　　●引發關注 6月商業地產銷量超住宅13倍

　　僅僅在數月之前,市場的情況完全是顛倒過來的：相對于排隊買房、價格上漲迅猛的住宅期房市場，當時的商住公寓、寫字樓等商業地產的成交量微乎其微。一個著名的說法是，當時在朝陽門等二環熱點區域的部分寫字樓價格僅相當于通州的住宅價格。即便是這樣也乏人問津。

　　然而現在的情況卻發生了180度轉變：據房地產交易管理網數據統計顯示，在6月份，北京商業地產當月預售數據全面超過住宅。其中取得預售的商業項目共9個，超過了住宅的8個；當月成交商業地產達到了434套，相比期房住宅當月成交的31套，高出13倍，而銷售額更是達到了3.94億，遠超過住宅的0.8億。

　　“雖然住宅銷量在持續下跌，但是二者銷量出現這么大的差距，還是有些出人意料。”相關人士表示。

　　●三大原因 宏觀調控下商業地產趨熱

　　北京中原的分析人士認為，當下商業地產的興起與4月份國家出臺的一系列調控政策都有著密切的關系。首先，由于之前出臺了諸多針對住宅市場的調控政策，非常明顯地抑制了投機及部分投資需求，這也使得住宅市場成交量大幅下跌。據不完全統計，北京市4月份以來，住宅成交量下跌超過了六成。

　　其次，則是商業地產較低的價格吸引了在住宅市場受抑制的投資需求。新政出臺前，北京諸多商業項目中有不少價格都低于同區域普通住宅價格，商住倒掛現象嚴重。而在2009年以來的資產暴漲潮中，這一現象更是被放大。而在新政出臺后，基本不存在價格泡沫的商業地產，成為了投資者的首選。

　　另外，商業地產的發展前景也成為其被看好的原因之一。據北京中原統計數據顯示，目前北京住宅租售比多數已超過1：500，而商業地產的出租回報率多在1：400-1：300之間。“宏觀調控對住宅類地產過快增長產生有效抑制后，住宅開發商也會轉向商業地產開發來持續經營及彌補盈利的不足；而住宅價格的下調將使普通百姓的消費欲望得到更多的釋放，而消費的增加又會進一步促進商業市場的繁榮，提高商業地產的租金和投資回報率。因此商業地產的前景也面臨著一波升浪。”上述人士這樣說。

　　●趕搭末班車 “商改住”項目集中成交

　　此外，也有業內人士指出，單從市場層面來看商業地產的熱度還遠未達到“13倍于住宅”這樣的熱度，來自政策層面的影響才是促成6月份成交量高漲的主因。

　　前不久，北京市建委出臺新規禁止酒店立項改建住宅出售，這也意味著不久之后酒店式公寓將絕跡于樓市。同時，市建委正在抓緊制定禁止商業、公建、綜合立項等變相開發住宅的文件，商住項目的前途并不樂觀。

　　“由于正式文件尚未出臺，很多符合條件的商住項目為避免政策紛紛趕在6月開盤，造成了供應量的突擊上漲，為成交量的上行起到了刺激作用。”一位業內人士在私下里這樣透露。

　　據市場統計數據顯示，新政出臺至今的七十余日，京城開盤的18個商住項目總供應套數為7194套，供應面積達42.3萬平方米。從月度新增供應情況來看，5月份新增項目2個、新增套數416套；而6月份新增的商住樓項目達10個，新增供應套數達4436套，6月份商住項目有了10倍的增長。而從需求情況來看，據亞豪機構統計數據顯示，4月15日至6月25日的七十余日，新開盤的18個商住項目共成交了1921套，銷售率達26.7%，明顯好于普通的住宅項目。

　　●或將消失 “商改住”上演最后的狂歡

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，商住項目雖然具有一定的優勢和特點，但不可否認這類項目也有其天生的缺憾：產權年限短、公攤面積大、生活成本高、商住混雜管理難度大等等，這些均是這類項目難以克服的短板。

　　“商住項目本是特定市場環境下的階段性產物，在住宅需求旺盛、供不應求的時期填補了一定的供給缺口，但與此同時，開發商將商業、公建改為住宅出售，政府統一規劃的商業、寫字樓等綜合配套必然無法實現，在區域配套發展的完善程度與居住人口無法匹配時，勢必影響到住宅產品的升值空間，長期來看有損于購買住宅類型商品房的業主利益。而隨著市場監管機制的逐步成熟，對于商住項目的管理正在趨于嚴格。”任啟鑫表示。

　　也有專家認為，總的來看，在當前政策調控及市場環境的獨特作用下，盡管商住項目供需兩旺，但從調控趨勢及長遠來看，這類項目的前途令人擔憂。“政府近期的動作已經表明，‘商改住’項目將在不久的將來壽終正寢。對于開發商來說，抓住時機盡早開盤乃是上策。”(衛東)