“先漲后跌”成上半年北京二手房市場關鍵詞

　　2010年上半年，北京二手樓市跌宕起伏。經歷了第一季度成交價和成交量的快速上沖，之后4月份各項樓市調控政策密集出臺，成交量隨之應聲而落。五六月份成交價隨著成交量的持續萎縮而出現回落。政策出臺之嚴厲、市場變化之迅速可以說是前所未有。

　　●先漲后跌 成上半年二手房市場關鍵詞

　　我愛我家分析認為，上半年市場交易狀況主要分為三個市場交易階段：

　　首先，元月1日至3月15日為第一交易周期。在經歷了2009年最后3個月市場因政策產生的恐慌性購房需求之后，二手房市場交易價格持續攀升，國家為了控制房價的過快上漲而持續出臺了若干調控政策。交易雙方出現一定觀望情緒，又逢春節交易淡季，市場交易熱情在今年的前兩月被明顯抑制，市場交易價格的上漲速度也在2月份有所放緩。

　　第二階段為3月15日至4月14日。雖然3月召開的兩會明確提出了嚴控房價的過快上漲，可是隨之而來的卻是北京市接連出現的地王地塊。市場中購房者對政策調控由期望轉向失望，恐慌性購房需求再度重生。部分投機投資需求也在這一時段大量進入市場，市場交易呈現單邊格局，業主漲價加價現象日趨嚴重。再加上一些區域內的行政規劃改造出臺，更加助推房價出現飆升。

　　第三階段為4月15日至今。經歷了近一個月的房價快速上漲之后，國務院率先出臺調控方案，明確抑制房價上漲的決心，差異化購房需求，對貸款政策也做出了進一步的細分調整。這一階段，國家、銀行和地方政府相繼出臺各項政策，其密度之大今年來十分罕見。市場交易熱情被急劇打壓，部門地區出現了投資客集中掛牌出售現象。以通州、望京為代表的個別區域價格出現明顯松動。買賣雙方再度呈現觀望。隨著4月底以來經濟適用房過戶量的逐步衰竭，6月份的北京二手房市場交易量達到全年次低點，市場交易價格呈現近15%的跌幅。

　　●129個樓盤價格回歸至2009年底水平

　　2500個樓盤價格低于3月份

　　據“鏈家地產”的統計分析，自4月中旬“國十條”新政后，大多數樓盤成交價格下降明顯。其中，129個樓盤價格回歸至2009年底水平，2500個樓盤價格低于3月份，降價樓盤比例超過65%。

　　與此同時，1400個樓盤價格出現小幅回落，但與前兩個月相比，價格也依然處于高位。“鏈家地產”市場分析師認為，新政后，多數樓盤價格平抑明顯，部分樓盤較為抗跌，價格降幅相對較小，但成交量也已明顯回落。

　　●個貸市場起伏巨大

　　使二手房市場進入“寒冬”

　　“偉嘉安捷”數據顯示，上半年房貸市場交易量起伏變化較大。1-3月份，房貸市場交易量呈現“V”字形增長。4-6月份，房貸市場交易量持續回落。

　　1月1日起，營業稅“2改5”政策開始發揮作用，稅費優惠政策變革對新年后的交易量產生了較大的抑制作用。再加上1月7日“國十一條”出臺和18日銀行存款準備金率再次上調，使得2010年1月份房貸市場交易量環比2009年12月份有明顯下滑，降幅18%左右。

　　2月份，七天的春節法定長假對房貸市場交易量下滑影響較大。導致 2月份環比1月交易量下降31%左右。

　　進入3月份，房貸市場出現咨詢量、成交量雙雙上漲。

　　進入4月份，房貸市場交易量出現了回落，“偉嘉安捷”認為，這主要是緣于市場嚴厲政策的出臺。一方面，4月18日，國務院發布通知，要求上調二套房首付比例至50%，同時提到不能提供在京一年以上納稅或社保證明的外地人和第三套房客戶禁止發放貸款，這在一定程度上造成了交易量的下滑；另一方面，4月20日，北京銀監局下發“先抵后放”通知，這一流程的延長將導致業主至少要延后1個月左右的時間才可以拿到房款。“偉嘉安捷”指出，“先抵后放”政策對市場的沖擊比較大，從而使得4月份交易量出現了一定的回落。

　　5月份，北京房貸市場交易量繼續回落，環比上月降幅約25%左右。

　　6月份，北京房貸市場交易量繼續保持回落趨勢，降幅為15%左右。 ( 周宏）