恒隆地產陳啟宗：喜歡擁抱熊市 不靠土地賺錢

　　《每日經濟新聞》日前報道，上海多幅地塊“被破發”，周邊樓盤房價跌破地塊樓板價，囤地賺錢的模式受到挑戰。上述情形，恒隆地產董事長陳啟宗早在去年的博鰲房地產論壇上就已預言。6月26日，在沈陽皇城恒隆廣場開幕儀式上露面的陳啟宗，在接受《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)記者專訪時坦言：真正優秀的開發商賺錢不靠土地。

　　注重單位面積收益

　　NBD：去年您曾稱那些高價買“地王”的開發商是傻瓜。如今這些開發商中的部分已經遭受損失，您任何看待這些“地王”？

　　陳啟宗：稱天價買“地王”的開發商是“傻瓜”是不恰當的，應該說那樣的行為“不明智”。在我看來，天價成交的地塊不叫“地王”，“地王”應該是地點良好、回報又好的地塊。恒隆買的每一幅地塊，都應該稱為“地王”。

　　NBD：您覺得現在是不是收購地塊的良機，會否趁現在購一些地塊，增加土地儲備？

　　陳啟宗：嚴格意義上說囤地是違反國家法律政策的，我們不做囤地的事。至于現在是不是買地的好時機，我覺得是。國家政策在收緊，土地市場有好的機會。我說過我是一個喜歡擁抱熊市的人，因為熊市會有更多的機會。

　　NBD：土地儲備是很多內地房地產商賺錢的資源之一。沒有大量土地儲備，恒隆地產靠什么方式贏利呢？

　　陳啟宗：很多開發商賺錢的方法我們也懂，但是我們不會去做。優秀的開發商賺錢不靠土地升值，而是靠經驗、能力、智慧和團隊。我們開發的項目會請最好的設計師設計，盡力把它做好，并且選擇持有不賣，這樣才能拿到最高的收益。我們注重的不是每平方米能賣多少錢，而是每平方米能賺多少錢。我們香港的上市公司，每平方米商鋪的租金收益是第二名的兩倍以上。

　　NBD：開發商場持有運營的模式，目前每年給恒隆地產帶來的租金回報是多少？

　　陳啟宗：新開業的沈陽皇城恒隆廣場每平方米的租金回報大概是6%。上海恒隆廣場開業時的租金回報只有4%，但現在每年的租金回報已經達到30%。而且這個項目我們沒有貸款，有貸款項目的投資回報可以達到50%。項目的投資收益之所以那么高，和我們長期有效的運營分不開。有一年上海曾評過全國十大商場，恒隆在上海的項目——恒隆廣場和港匯廣場名列前兩位。

　　NBD：恒隆地產目前在全國開發的項目總投資接近400億港元，僅靠租金收入能否維持這些投資？

　　陳啟宗：上述400億港元不是一次性投入的，而是分批分期投入的。我們手上還有一部分香港住宅物業，如果全部出售，至少可以回收200億港元，目前恒隆地產是“零負債”。

　　要求太高難尋合適地塊

　　NBD：沈陽皇城恒隆廣場開業以后，未來在無錫、大連等地的恒隆廣場也將陸續開業。但在一線城市，除了上海的兩個項目以外，北京、深圳、廣州等城市恒隆地產都未涉足，這是什么原因？根據您的數據，二三線城市的購買力是否超過或者至少和一線城市持平？

　　陳啟宗：選擇大規模進入二三線城市，一方面是因為這些城市的競爭不激烈，恒隆地產有希望能在這些城市獲得比較高的投資收益；另一方面沈陽等部分二三線城市每平方米銷售額比上海等一線城市高，這能保證客戶能付更多的租金。

　　NBD：除了現在已經確定的城市，您下一步還將考慮進入哪些內地城市？您選擇房地產投資項目的標準是什么？

　　陳啟宗：我們每年都會考察大量的城市，但也許是我們對投資回報要求太高，總找不到合適的投資地塊。我們對地塊的要求，永遠是最好的位置，相對較低的容積率和比較低的價格，這樣才能確保我們每一平方米的租金回報能達到最高，但遺憾的是，這樣的項目還比較難找。(記者 楊羚強)