千億熱錢從住宅向商鋪“呼叫轉移”

　　一個業內流傳甚廣的預言正在逐漸加強：“21世紀前十年，是屬于住宅地產的十年，此后商業地產將迎來十年黃金發展期”、“中國住宅地產開發的黃金期已經過去，而蟄伏已久的商業地產，正在迸發出蓬勃生機”。近日在成都舉辦的2010成都·中國商業地產圓桌會議上，不少業界專家認為是宏觀調控新政導致市場需求從住宅向商鋪“呼叫轉移”所致。在住宅遭遇房貸新政的風吹浪打之時，此前一直不溫不火，信貸及限購政策都未涉及的商業地產走上前臺，開始受到眾人的追捧成為地產投資的“最佳避風港”。各地反饋信息顯示，新政出臺后咨詢商業地產的投資客數量大增，與此同時，部分開發商也順勢而為，將旗下原本用做長線收租的商鋪和盤托出，迎接這股新興的投資熱潮。

　　3月，全國70個大中城市房價再創新高，呈現量價齊漲的局面，并向二三線城市傳導和蔓延。飛漲的房價，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，面對這種形勢，中央政府及時出臺了新的房地產調控措施。4月17日，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，此次新政的關鍵指向是住宅市場，目的在于抑制全國性住宅價格的過快上漲和平抑房價；新國十條限制銀行對第三套房和外地購房者發放住宅按揭貸款，但對商業地產并沒有明確做出同樣的限制。住宅市場的投資受到抑制，銷售價格及成交量明顯下降，北京、上海等一線城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現70%以上的巨大降幅。有業內統計，超過千億元的投資客的熱錢已經離開了住宅的炒賣市場。

　　從高力國際2010年一季度市場研究報告可以看到，各地商業地產的市場表現確實可圈可點，大有“回暖”之勢：在住宅遭遇房貸新政的風吹浪打之時，此前一直不溫不火，信貸及限購政策都未涉及的商業地產走上前臺，開始受到眾人的追捧成為地產投資的“最佳避風港”。各地反饋信息顯示，新政出臺后咨詢商業地產的投資客數量大增，與此同時，部分開發商也順勢而為，將旗下原本用做長線收租的商鋪和盤托出，迎接這股新興的投資熱潮。數據顯示，4、5兩個月廣州商鋪供應量達到了10.2萬平方米，環比增幅高達2.45倍，而這一數據正在隨著市場的發展進一步增大。高力國際助理董事李榮麗表示，雖然系列調控新政中只字未提商業地產，并不能樂觀地認為商業地產不在調控范疇內。在實際的市場反映來看，雖然2010年一季度商業地產市場數據顯示回暖明顯，但無疑得益于宏觀經濟的回暖以及市場信心的加強，是一種正常性的回暖，并非因新政調控直接造成。

　　豪門爭霸每周上億資金涌入成都市場

　　因4月樓市新政對二套房的首付比例提高到50%，與商業地產持平，不少投資者紛紛轉向，把目光投向了商業地產領域，商業地產成為房地產市場的“香餑餑”。和國內其他城市一樣，在新政出臺兩個月內，成都商業地產成為投資熱門，眾多資金流向了商業地產，成為近段時間房地產資金流向的密集區。據四川中原地產相關人士介紹，新政出臺后，成都的商業地產連續升溫，成交量和成交金額都連續創造成都商業地產的歷史新高；最近連續幾周，每周都有幾億資金涌向商業地產。

　　住宅市場遇冷，商業地產卻在不斷升溫，這讓以住宅市場為主的地產商的神經受到極大刺激。與住宅市場的一次性收益不同，商業地產 具 有 長 期 收 益 的 效 果 ， 盡 管40、50年的使用權限相對普通住宅短，但它的增值效應可以忽略少幾十年使用權。

　　另外，商業地產本身物業會隨著經濟的發展、交通的完善逐漸增值，而商業流通經營也可以給開發商帶來豐厚的利潤，同時，商業運營和房地產開發本身還對開發商的品牌是一個巨大的宣傳。因此，萬科、保利這些以住宅市場為主的地產大鱷毫不猶豫地把頭轉向商業地產領域，以期在火爆的商業地產市場分一杯羹。據記者了解，成都目前在建的大型商業綜合體項目多達48個，大多數體量都是10萬平方米以上，從明年開始陸續完工。“就目前成都在建商業的體量和規模來看，在全國大城市中都是少有的，呈現出‘又多又大’兩大特點。”四川省商業聯盟秘書長冉立春表示，種種跡象表明，今年成都已開始進入“購物中心時代”。在國際城南，僅大源和站南兩大組團內，就聚集了22個城市綜合體，其中超過兩百畝的城市綜合體項目就達到了5個。

　　商業地產并不適合游資進行短暫炒作

　　“商業地產是一個專業性很高，競爭也比較充分的行業，其產品本身屬性特點決定了并不適合游資進行短暫炒作。”樓市傳媒董事長、中國房協商業地產專業委員會執行秘書長蔡鴻巖在成都接受記者采訪時表示，我們看到有一些商業項目在調控政策出臺之后，銷售價格已經上漲，3月至5月間，北京大量在租、在售商業地產項目價格均出現波動，在價格明顯波動的90個商業地產項目中，有90%的項目價格提升，其中有27%的項目價格漲幅超過兩成，租價最高漲幅為60%、售價最高的漲幅為50%，北京6月計劃入市的商住樓項目多達9個，商住樓明顯加快了入市的步伐在搶跑政策的“真空期”。

　　最近，包括萬科、龍湖、遠洋等在內的開發商均在加大對商業地產的投入。“只做住宅”的萬科將在深圳建五家酒店，加大持有型物業的儲備，并陸續推出養老物業、及商業配套等多種物業類型；龍湖計劃在五至七年內將土地儲備中的投資性商業物業大幅提升；2009年保利地產年報中稱，該公司在商業地產經營上實現較大突破……甚至大量不理性民間資金意欲短時內割肉涌入商業地產，此種信息在反映出投資者搶政策的“空白”時點的同時，也恰恰在為商業地產的發展敲響一個警鐘。

　　中房協：國家宏觀調控支持商業地產

　　雖然眾多知名的品牌開發商的涉足，從某種程度上來講，對商業地產是一個利好的消息，其實力和品牌會使得商業地產本身的競爭更加劇一些，有利于創造出更好的、更市場化的產品。蔡鴻巖表示，商業地產再熱，也是跟專業相關的，從投資的角度來講，商業地產不僅投資額度、資金門檻較高，其投資的專業性、技術門檻要求更高。商業地產的開發企業第一要有專業化團隊，第二要有很強資金實力，第三要有準確的市場把握能力，第四要有較好的運營方式和策略方針。

　　據蔡鴻巖介紹，房地產開發從大的分類上只有兩種：住宅開發和商業地產開發。自上世紀80年代末期出現商業房地產開發近20多年來，中國大陸房地產開發商絕大多數屬于住宅開發類地產商。真正有實力并且有能力開發商業地產的開發商實在是鳳毛麟角。按照中國房地產業協會商業地產專業委員會給出的商業地產定義，商業地產是指由民間資本投資而非政府投資，以持有型物業獲取收益的房地產開發模式。

　　商業房地產開發與住宅房地產開發最大的不同在于，商業地產可以為城市持續制造產值、利稅，并提供就業。它是城市發展第三產業的前提和基礎，是城市配套設施日趨完善所依賴的、不可或缺的民間資本支持動力。而住宅房地產開發只是滿足、提供城市居民居住功能需求，開發商一次性獲利的一個階段性生產項目。

　　中國房地產業協會副會長朱中一在接受本報記者專訪時表示，隨著今年4月差別化住房信貸政策的出臺，主要是嚴格的“二套房”政策，對房地產市場中的投機因素起到了比較快的抑制效應，同時對于改善性住房需求也有一定抑制效應。目前，房地產市場進入調整期。總體來說，全國70個大中城市房價漲幅趨緩，按照抑制部分城市房價過快上漲的要求，這個目標在逐步實現。但從辦公樓和商業性用房的銷售面積來看，受調控政策的影響程度較小。

　　“房地產市場的“觀望期”還會延續一段時間。”朱中一表示，廣義的商業地產，包括商業住宅這一塊，不管怎么樣，商業地產和住宅地產相比還有高投入、高回報、高風險的特點，所以希望從事商業地產的房子應該更加用心一點。商業地產經過了前幾年的快速發展以后，當前也確實遇到了一些問題，主要是市場經營銷售量下降。盡管國家近幾年來對房地產的調控主要是住宅地產這部分，但是我們國家就房地產發展的一些指導思想，就宏觀調控的目標一些分析對商業地產同樣有一定的影響力。房地產發展給客戶不同的需要，也有一些指導思想，宏觀調控的目標，比如說總量基本合理，價格基本穩定和當地的經濟發展相適應，和相關的行業發展相協調。所以我們要從大的方面來看，國家宏觀調控是支持商業地產的。記者　楊三軍　洛濤　成都報道