上半年樓市政策頻出高燒樓價終降溫

2010年07月02日 10:20　來源：廣州日報　

　　2010年一開春，樓市調控政策頻頻出臺，半年時間過去了，東莞樓市出現不少新變化，成交量大幅度下降，樓盤促銷越來越多，促銷幅度加大。

　　日前，《廣州日報·東莞新聞》聯合房掌柜進行樓市問卷調查，總結半年來樓市政策調控對東莞樓市的影響及網友對樓市現狀的看法。

　　政策1

　　二套房貸首付款比例不得低于40%

　　1月10日，國務院辦公廳發布通知稱，隨著房地產市場的回升，部分城市出現了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視，并要求金融機構對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。

　　政策解讀：信貸持續收緊，二套房貸規定逐步明確并開始嚴格執行。貨幣政策已經外松內緊，銀行信貸已經明顯收緊，而且銀監會明確二套房貸規定，銀行也開始嚴格執行，貸款購買第二套住房均要首付四成，而利率優惠空間也在收緊，房地產市場預期已經發生明顯轉變。

　　市場反應：東莞樓市繼一線城市成交回落后，節后成交開始放緩，價格出現松動。

　　東莞中原地產市場研究部經理車德銳介紹，數據顯示，1月份東莞商品住宅成交環比前一個月僅下降5.6%，市場仍然維持較高熱度，但成交分化明顯，受短期年終效應影響，豪宅和剛性自住需求持續釋放。

　　但隨著二套房貸規定的嚴格執行，投資需求、改善需求將明顯受到平抑，大戶洋房及小戶型公寓成交預期放緩。

　　部分樓盤價格開始出現松動，促銷優惠力度開始加強，但整體均價仍然維持平穩。

　　政策2

　　“粵四條”增加普通住房供應

　　2月份，廣東出臺“粵4條”，明確支持普通自住購房需求，契稅仍然是征收1%，同時結合廣東的三舊改造重點工作，增加城市中心區的普通住房供應，另外，港澳臺居民在廣東購房不再享受與內地居民同等優惠政策。

　　政策解讀：2010年的頭兩個月，房地產市場利空消息頻頻，既有政策方面的，也有市場信息的反饋。各地政府對房地產調控政策開始逐步地細化落實。

　　市場反應：在東莞，中國銀行、交通銀行、招商銀行、廣東發展銀行、東莞銀行都上調了首次購房貸款的首付門檻，由之前的兩成提高到三成，利率7折優惠都上調到了8.5折。

　　東莞中原地產市場研究部分析認為，樓市短期內進入了信貸最緊的階段。

　　業內紛紛預測房地產市場的調控政策仍未出盡，從而延長了市場對政策調控的消化期和觀望期，直接影響到上半年的市場成交。

　　政策3

　　全國“兩會”堅決遏制房價過快上漲

　　3月5日，全國“兩會”期間，國務院總理溫家寶在作政府工作報告時提出四大措施，促進房地產市場平衡健康發展，并強調堅決遏制房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。

　　政策解讀：調控政策頻繁出臺，四大措施是對之前出臺的調控政策的強調和完善。

　　市場反應：業內人士認為，3月份的經濟數據反映全球主要經濟體制造業強勁向好，經濟穩中有升；信貸增量高于市場預期，購房信貸整體上仍然趨緊；而房地產調控政策基本明朗，市場逐步消化，剛性需求仍然受到鼓勵和支持，同時房價預期趨向穩定，商品房供應持續偏緊，市場成交逐步回暖，市場需求蓄勢待發，只等開發商積極推盤推貨。

　　政策4

　　新“國十條”　二套房首付比例不得低于50%

　　4月17日，國務院常務會議出臺新“國十條”，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策：

　　對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

　　政策解讀：新政提高了首付比率及二套房利率的政策，增加購房資金成本，改變政策環境預期，購房者進入新一輪觀望，在短期內可令成交量下降，同時對投資客也是當頭一棒。

　　而對于異地炒房也出臺了相關政策：對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　市場反應：新“國十條”被房地產業內人士稱為“史上最嚴厲的政策調控”。

　　東莞中原地產市場研究部認為，新一輪市場觀望產生，政策調控預期持續；供需拐點即將顯現；量價明顯背離，縮量滯漲后預計進入盤整；地產龍頭股價再創新低，樓市調整壓力劇增。

　　業內觀點

　　政策半年效果明顯

　　合富輝煌東莞市場研究部經理李興旺認為，目前有幾方面導致了成交量下降，一部分買家進入了觀望，他們看市場形勢預期價格會下跌，會推遲買房，另一部分買家是因為首付提高，購買門檻提高。

　　光大景湖時代城項目經理程偉也表示，此次房地產政策出臺的主要目的是擠掉樓市泡沫，可能會傷害一部分改善型客戶的需求和剛性需求，先一刀切，再逐步規范，不僅是從金融門檻，更要配合其他立體化舉措。程偉表示，他個人預計年底之前不可能再出臺更嚴厲的舉措。