廣州樓市走勢預測：下半年哪里是底？

　　關鍵詞：回歸 理性

　　預測機構：羊城晚報樓市周刊

　　“審慎穩妥把握經濟刺激退出政策”，中國國家主席胡錦濤日前在二十國集團領導人第四次峰會上的表態，給予那些抱有中國會再次救市幻想的開發商當頭棒喝。

　　當最后的幻想被打破，降價更成為樓市共識，即使最嚴厲調控后廣州仍出現火爆的土地拍賣，也難以扭轉這種共識。目前已現松動跡象的樓價，將會出現更大幅度的下滑。而在下半年，伴隨著樓價下滑的，還有供求關系從緊張趨向緩和、首次置業剛性買家逐漸增加的兩大改變。

　　下半年一旦如預期般發生這些改變，則預示著樓市從過去的瘋狂逐步回歸理性。對整個市場來說，這是好的開始。

　　小幅下探尋求支撐，樓價回歸理性

　　一切都因為4月最嚴厲調控政策而改變。政策的出臺，改變了人們對樓市的預期，房價上漲預期有所弱化。央行近日公布的二季度問卷調查結果顯示，29.3%居民對未來房價持上漲預期，比一季度低10個百分點。

　　現在的樓市已是投資或帶有投資意向的買家占主流，和首次置業者等剛性需求買家不同，這些買家多數按照預期來買樓。對未來樓價上漲預期弱化，則會出現觀望、成交下降。在廣州各在售樓盤可以看到，現場人氣明顯要比上半年差。更能反應即時市場狀況的陽光家緣，6月竟有六成在售樓盤出現了零成交。當成交大幅下滑，原先的高樓價就成了空中樓閣，要刺激成交，降價就成了唯一選擇。

　　現在，就連任志強這個“堅持房價應該上漲的天下第一人”都說“房價必降”，慣于見風使舵的開發商更加不會死撐高樓價。我們可以看到，現在參與優惠、促銷的樓盤越來越多，優惠、促銷的力度越來越大。

　　但市場買賬的并不多，除少數樓盤外，更多樓盤成交依然低迷。大家都知道現在應該降價，但降多少買家才會接受？沒有人知道。因此，開發商只會采取不斷試探的辦法，先小降，再加碼，在不斷試探中尋找新的樓價支撐點。當眾多開發商都采取這種方式時，我們在下半年將會看到，廣州樓價將會出現持續不斷的下降，但下降的幅度都不大。所以，下半年，廣州樓價很難出現兩三成的巨大跌幅，更可能和2008年下半年一樣，出現一成多的跌幅，仍站在“萬元關口”。如果明年市場氛圍不發生改變，樓價才會真正大跌，那時樓價才有可能跌破萬元，重回“9字頭”。

　　只有樓價回歸到讓更多剛性需求買家可以承受的程度，樓市才算恢復理性。

　　成交跌幅大于供應，供求回歸平衡　

　　2003年以來，人們已基本忘記了供求平衡應該是怎樣的。除了2008年，其余6年時間，廣州樓市無一例外地表現為求大于供，且消化率(成交量與供應量之比)幾乎都在1.2以上。

　　這種狀況很可能在今年下半年發生逆轉，重演一次2008年的故事。

　　確實，受到亞運會等因素的影響，今年下半年廣州的供應量不容樂觀。據估計，下半年廣州一手住宅新增供應量只有300萬平方米左右，這將會是2004年來的新低，而全年可能不足600萬平方米，同樣是近幾年來的新低。不過，新增供應量的減少幅度肯定跟不上成交量下跌的幅度。今年上半年，廣州一手住宅月均成交量也就五六十萬平方米，而目前的成交量比上半年最慘淡的月份還要差。照此看來，下半年月均成交量很難突破50萬平方米，半年成交量也就是300萬平方米左右。因此，至少在下半年，廣州樓市供求會基本平衡。即使從全年來看，供求之間的矛盾也遠比2008年外的其他年份要緩和得多。