成交量低迷 樓市如何破“零成交”僵局

　　近期，一些地方的新房無人問津，一些中介門庭冷落，甚至一度出現“零成交”的現象。“零成交”雖屬個別，但成交的持續低迷恰是困擾目前房地產市場的常態。

　　新一輪調控至今，這般相持局面已維持兩月有余。目前，投機投資性需求暫時得以遏制，但成交量的長期低迷畢竟不是正常狀態。問題是：如何打破眼下這般僵局？

　　“零成交”折射了什么？

　　“五月份一單沒做，六月份只做了一單租賃，這兩個月只能拿1500元的底薪。”3日，上海閔行區七寶板塊一家二手房中介的業務員郁悶地告訴記者。他說，現在每天最主要的工作就是打電話，“維護客戶關系”。他所在的門店6月份成交量同比下降約7成。

　　一手房領域的“零成交”同樣在各地出現。在北京，當地房地產交易管理網的數據顯示，6月上旬北京147個樓盤出現零成交。在上海，中國指數研究院對該市6月在售的456個項目的監測顯示，多達66個樓盤當月成交為零。在深圳，不少別墅等高檔房源已連續兩個月未售一套。

　　“零成交”的背后，是樓市的持續低迷。中國指數研究院的統計數據顯示，5月監測的30個城市中，有29個城市新建商品住宅成交面積環比下跌，半數城市成交量下跌接近或超過50%。6月，大多數城市成交量在5月基礎上進一步下跌。

　　“投資投機者對市場十分敏感，他們退得很快，”永慶房屋公司總經理陳史翎告訴記者，“從4月份開始，公司在上海的50多家門店就幾乎沒有接待過一位溫州炒房者。”

　　“零成交”的背后，是買房者的持續觀望。中國指數研究院近期發布的一份購房者調查統計結果顯示，今年二季度有意“加緊購房”的人僅為8.3%，遠低于一季度17.5%的水平；而“延遲購房”人則有20.9%，比一季度高5.6個點。

　　“零成交”似乎也是開發商與市場間形成的一種“默契”。在成交遇冷之際，樓市供應也顯著走低。以上海為例，上海“網上房地產”數據顯示，6月上海僅推出了51.25萬平方米新房源，環比下滑46.3%，是網上房地產公布統計數據5年以來的同期最低水平。

　　尚未達到市場預期

　　目前不少城市部分區域房價出現了一定程度的下跌，但絕非“一片普跌”。即使下跌，也多是在今年一季度高位基礎上的小幅回落，跟去年年底時的房價相比依然高出一截；而且，個別區域的房價并沒有明顯的松動，甚至逆勢上漲。

　　為何會出現這種漲跌互現、遮遮掩掩甚至明降實升的情況？知名房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝說，目前市場還處在下行過程中、還沒有到達底部，現在推新盤有很高風險，“如果你降價10%銷售，但隨后有人可能降15%、20%，那樣先降價銷售的企業就很尷尬”。

　　陳史翎則認為，上市房企每季度、半年等都有面向股東的盈收壓力，因而會有選擇地降價銷售，“總體看來，目前房企的資金流沒有問題，還沒有到迫不得已需要大范圍降價促銷的時候”。

　　盤活的“口子”何時打開？

　　如何打破眼下的僵局、盤活樓市？業內人士分析，其內在因素是開發商的資金情況。

　　數據顯示，一季度上市房企板塊經營活動現金流量凈額為-418.58億元，預計二季度后開發商資金缺口還將放大。目前，上市再融資幾乎處于停滯狀態，個人信貸也持續收緊，如果房屋銷售面積繼續大面積下滑，開發商的資金面和降價銷售的壓力將進一步增大。

　　其外在因素，則是調控政策的執行力度。住建部政策研究中心的一位負責人日前公開表示，“對此次樓市調控有可能帶來的影響做好了充分準備”，使市場進一步堅定對調控的決心。此外，這位負責人還提出，“要縮短觀望期，地方政府要抓緊出臺調控細則，加大對囤房、囤地等違規行為的處理力度，并加大供應量”。上海市住房保障和房屋管理局的相關負責人日前也直言，“目前不少開發商的定價策略是有問題的”，“開發商要調整心態、認清大勢，合理定價”。

　　一些業內人士還認為，“地市”直接影響著“樓市”的預期，目前激活樓市的關鍵是要堅決抑制土地價格快速上漲的勢頭、并以“面粉”價格的合理回落帶動“面包”價格的下行。記者　葉鋒