樓市調(diào)控第二輪信號頻發(fā) 三季度或量價齊跌

　　“目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢，再過一個季度左右，房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整。”國土資源部部長徐紹史7月4日在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會時如是說。

　　徐紹史的這一表態(tài)，被外界解讀為進一步確認(rèn)政府第二波樓市調(diào)控即將開始的信號。樓市的全面調(diào)整，意味著市場真正的價量齊跌。

　　中國指數(shù)研究院7月2日發(fā)布報告稱，受4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，5月30個重點城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎(chǔ)上，北京、天津等多數(shù)城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調(diào)整進入膠著僵局。

　　調(diào)控決心不變

　　國土部與住建部近日分別密集召開會議，圍繞房地產(chǎn)市場調(diào)控推出多項措施。這些舉措被外界猜測為兩部委將率先打破僵局，引領(lǐng)樓市第二波調(diào)控。

　　徐紹史在6月28日召開的第17次部長辦公會上強調(diào)，各級國土資源部門堅決貫徹黨中央、國務(wù)院的決策部署，按照調(diào)控要求加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，有力有序推進房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控各項工作。

　　在7月4日的會議上，徐紹史再次強調(diào)，房地產(chǎn)用地管理調(diào)控是國土資源部門當(dāng)前及今后一個時期的一項重要任務(wù)。要進一步堅定全系統(tǒng)主動參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心，及時調(diào)整完善以保障性住房用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計劃。

　　此外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部6月24日也在青島召開現(xiàn)場工作會，全國40個重點城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的負(fù)責(zé)人悉數(shù)到場。會議部署房地產(chǎn)調(diào)控工作，要求加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，力推二套房信息聯(lián)網(wǎng)，為貫徹落實二套房貸政策做準(zhǔn)備。

　　而國務(wù)院有關(guān)負(fù)責(zé)人日前也在一次由各省分管副省長參加的工作會議上要求，“新國十條”調(diào)控已經(jīng)取得了初步的成果，下一步要抓好“新國十條”政策的具體落實工作。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強分析說，面對目前房地產(chǎn)市場的膠著狀態(tài)以及坊間關(guān)于“調(diào)控趨松”的傳言，上述會議內(nèi)容可看作官方表態(tài)，中央政府調(diào)控樓市的決心不變，土地政策調(diào)控市場的策略仍在持續(xù)。

　　醞釀再提出讓金

　　而對于政府即將開啟第二輪樓市調(diào)控的猜測始于日前媒體報道。報道稱，國土資源部總規(guī)劃師胡存智在2010房地產(chǎn)夏季峰會上指出，國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價70%，保證金不低于出讓最低價30%。這距離今年3月國土部出臺的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(“19號文”)中規(guī)定“競買保證金不得低于出讓最低價的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個月。

　　對于此舉，國土資源部目標(biāo)十分明確，意在控制目前市場上開發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。

　　通過提高土地出讓金門檻，嚴(yán)格監(jiān)管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發(fā)商的非理性行為、調(diào)控過快上漲的房價。

　　“政策已從調(diào)控需求到收緊開發(fā)商貸款的路徑逐漸展開，再度增加開發(fā)商的資金鏈壓力。”多位地產(chǎn)專家認(rèn)為，再提高10%的土地出讓金，表明土地市場將作進一步調(diào)控。

　　對此，天河某樓盤營銷總監(jiān)認(rèn)為，“開發(fā)商的資金壓力將增大，尤其是現(xiàn)在樓市不好賣的時候。只有通過加大降價促銷的手段才能回籠資金，以維持后續(xù)的開發(fā)和正常的再拿地計劃。因此，土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的提高，可能會加速樓價下滑的速度。”

　　三季度或量價齊跌

　　據(jù)博覽財經(jīng)資訊的研究預(yù)測，七八月份，房地產(chǎn)市場將逐漸打破量跌價滯的局面，市場數(shù)據(jù)方面將進入“量價齊跌”的狀況。

　　不過，從跌幅上看，博覽研究員認(rèn)為，三季度將出現(xiàn)“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續(xù)下跌：7月份，打折優(yōu)惠繼續(xù)蔓延，二線城市降價將成為輿論的焦點，但房價總體仍穩(wěn)定在高位；而經(jīng)過7月的發(fā)酵之后，供需逆轉(zhuǎn)與資金缺口逐漸明朗化。八九月份總體房價的下跌速度將會有所加快。

　　博覽研究員分析說，由于今年上半年宏觀經(jīng)濟的表現(xiàn)總體良好，三季度宏觀經(jīng)濟預(yù)計將延續(xù)向好，有宏觀經(jīng)濟形勢為房價托底，決定了開發(fā)商在降價問題上必然是“且戰(zhàn)且走”。其次，從供需角度看，商品房庫存積壓問題在三季度還不嚴(yán)重，四季度則是大量新房上市的高峰。

　　此外，從市場表現(xiàn)來看，截至6月底，一線城市選擇堅守價格的樓盤仍居多數(shù)，說明多數(shù)開發(fā)商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價先”的規(guī)律，“量跌”到“價跌”的滯后期至少3個月；在價格聯(lián)動中，一線城市降價擴散到二三線城市，也需要1-2個月。

　　但博覽研究員預(yù)測說，延續(xù)三季度“鈍刀割肉式”的降價之后，四季度將是房價大跌塵埃落定的時候。經(jīng)過三季度的煎熬，大部分開發(fā)商的資金鏈在四季度將變得非常緊張，商品房庫存也將上升到較高的水平，房價具備大跌的必要條件。本報記者 盧元強　實習(xí)生 虎常春 邱瑟 發(fā)自北京