房地產商資金壓力將“迫降”房價？

　　日前中國指數研究院發布報告分析，在今年信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產上市公司資金來源增速整體放緩，“新國十條”出臺后更無一家房企獲得銀行大額授信，融資難度不斷加大。

　　資本市場的融資渠道也正對地產商收窄，原本指望通過增發等再融資方式輸血的上市地產公司，近期已頻頻公告放棄或調整再融資計劃。

　　盡管調控“組合拳”已連續打出兩個月，但高高在上的房價并未有明顯的回落。房地產商資金充裕，被認為是支撐新房價格遲遲不降的理由之一。但隨著時間的推移，一系列調控措施的深入，資金壓力已經成為房地產商不得不面對的嚴峻考驗。

　　此前央行發布的一項統計數據顯示，2009年全國房地產開發到位資金5.7萬億元，增長44.2%，當年末全國商業性房地產貸款余額7.3萬億元。央行分析稱，其中以定金及預收款為主的其他資金同比增長71.9%，國內貸款同比增長48.5%，構成房地產開發投資的主要資金來源。但現在，銷售成交的低迷以及信貸的收緊，讓這一主要的資金源頭走向“枯竭”。

　　先看銷售。從4月中旬“新國十條”舉措出臺之后，火爆的房地產市場成交量立即進入冰封期，一線城市的成交量下滑在六成以上。瑞士信貸近日的研究報告稱，華潤置地5月份銷售額同比下降68%，環比下降64%。按照此前預計的2010年銷售目標270億元，華潤置地目前僅完成24%，是5月份銷售量跌幅最凌厲的內地房企龍頭股之一。這還只是冰山一角，部分城市的成交數據下滑明顯。以北京為例，統計顯示，6月上旬，北京在售的235個普通商品住宅項目中，147個項目出現“零成交”。在剛剛過去的2009年，成交量的步步走高，讓房地產企業快速回籠巨額資金，并支撐其迅速擴張，也因此出現爭當地王的瘋狂一幕。時過境遷，銷售急跌的數據背后，恐怕是地產商資金鏈的逐步收緊。

　　信貸的收縮則是本輪調控措施的鋒刃利劍。信貸的高增長，被認為是過去一年半房地產企業敢于高價拿地的動力之一。2009年內地房地產行業貸款同比增幅高達38.8%，同期的住房按揭貸款和開發貸款的同比增速則分別為43.3%和31%。研究認為，不論將數據與內地以往的增速比較，還是與近年全球主要國家和地區比較，發現房貸有飛漲的趨勢，而樓市泡沫破裂前，貸款多為寬松且增速偏快。但調控新政顯然扭轉了這一趨勢。6月15日,銀監會公布的2009年報重申，加強土地儲備貸款管理，嚴控房地產開發貸款風險，敦促銀行加強對房地產開發和土地購買的貸款管理。日前中國指數研究院發布報告分析，在今年信貸政策日趨緊縮的情況下，房地產上市公司資金來源增速整體放緩，“新國十條”出臺后更無一家房企獲得銀行大額授信，融資難度不斷加大。

　　地產商資金的壓力還不止于此。

　　資本市場的融資渠道也正對地產商收窄，原本指望通過增發等再融資方式輸血的上市地產公司，近期已頻頻公告放棄或調整再融資計劃。據WIND統計,在申萬行業分類中,有102家上市公司從事房地產開發業務，其中自2009年以來，已公告增發事宜但還沒有實施的上市房企有38家，擬募集資金超過1000億元。現在這些計劃正逐步走向“流產”。去年就宣布112億元再融資計劃的萬科，到6月份已經是融資計劃時間表的最后一個月；而此前5月12日，招商地產發布公告，宣布該公司擬撤銷去年發布的不超過50億元的非公開增發方案。有研究者表示，目前市場環境下，地產企業的股票融資難度較大，如果再融資遇阻，盡管對萬科等龍頭公司資金鏈影響并不是很大，但對于某些企業沖擊較大，當調控政策持續到2011年時，有30%的地產上市公司會出現較大資金缺口。

　　輸血的源頭被收空同時，抽血的壓力也在增大。土地增值稅清算的嚴格征收，正成為懸在地產商頭上的一把達摩克利斯劍。此前，國家稅務總局分別在5月26日和6月3日出臺兩個針對土地增值稅清算的通知，要求土地增值稅清算從嚴征收，這一措施被認為將會對房地產企業產生重大影響。土地增值稅全額征收政策出臺后，一些地方稅務部門已收到予以嚴格執行的通知。有研究者表示，盡管全額繳納土地增值稅不會影響開發商的利潤，但會對其現金頭寸產生巨大沖擊。申萬萬國的分析師測算，土增稅對上市現金流的整體影響在5%左右。國泰君安分析師表示，一些公司2009年末應付的土地增值稅(預提)占現金比例較高，若年內清算可能面臨較大的現金流壓力。

　　房地產成交量大幅下滑，但房價依然沒有明顯回落，重要的原因就是地產商自恃資金尚且充足，可以應對低迷，等待轉機。但現在，當資金壓力逐漸顯現時，地產商已經到了調整銷售策略、放棄幻想的時候了。分析稱，地產公司暫時還不會出現資金鏈緊張的問題，但行業高杠桿率的特點決定了如果在銷量持續低迷，信貸保持緊縮的情況下，地產商的緊日子將會很快到來，下半年房價調整的壓力也會加大。有業內人士則直言，對于開發商來說,目前最好的融資渠道,就是趕快賣房子。

　　龍頭企業一向被認為是市場的風向標，萬科的一言一行就備受關注。萬科總裁郁亮日前表示，“小心駛得萬年船”，發展商應當從上次市場調整中吸取教訓，積極應對市場變化，通過加快銷售回籠資金才是最重要的。郁亮進一步坦言，當企業資金非常緊張的時候，降價促銷是常見的應對措施之一。但資金充裕并不是拒絕調整價格的理由，至少萬科不會因為資金充裕就無視市場的變化。作者： 趙洋