6月零開盤購房者持續觀望 廈門樓市齊“噓聲”

　　整個6月份，廈門新開樓盤數和新增房源為零，而此前的消息是，當月將有多個新樓盤面市。最后一周，房產代理機構和門戶網站紛紛發布數據，新政后成交量劇減，累及上半年的整體數據——總成交量僅為去年同期的49.17%。購房者接受專業機構調查時的集體反饋更是令市場失望——大部分對房價短期看空，7成左右的人認為，房價還將持續低迷。

　　□早報記者 蘇麗艷

　　-現象

　　6月樓市很寂寞 新增房源零記錄

　　禹洲·城上城、當代·天境、住宅·水晶國際、華森公園首府、云頂至尊后期項目、皇府御園、王子廣場、碧海藍天、錦輝國際花園二期……早在5月底、6月初，便有消息傳出，今年6月可能會是今年新開盤項目最多的一個月——至少將有10個項目推出房源，而這樣的扎堆開盤更是近年來的第一次。不過，頗具戲劇性的是，直到6月的最后一天，廈門樓市新增房源量依然是零。這些提前通過媒體造勢的樓盤集體“爽約”了。

　　存銷比=存貨/過去12個月的平均銷售，存銷比的持續下滑表示，市場產品在平穩去化中，可售房源在減少。根據立丹行機構上周一在2010上半年廈門房地產市場報告會上發布的數據，2007年“9·27新政”出臺，全市住宅庫存量約198萬m2，存銷比6.64，新政后市場庫存逐月攀升；2010年“4·15新政”出臺，全市住宅庫存量約127萬m2，達到近三年低點，存銷比5.45，而6月全市住宅新增供應量甚至為零。

　　事實上，對于6月樓市的“寂寞”，不僅媒體“詫異”，就連專業房產機構也有些“始料不及”。早在2010年第一季度末，就有房產代理機構發布數據稱，由于2009年市場信心全面恢復，銷售量井噴，加之高成本土地延遲上市，新開工不足供應量銳減，廈門市場已經維持了15個月供不應求的局面。不過，多數項目正在趕工期上進度，預計二季度后隨著新項目集中上市，供需矛盾有望緩解。但實際情況是，“4·15新政”出臺后，廈門入市新盤和新房源寥寥可數，且均來自島外，新盤銷售也是“幾家歡喜幾家愁”——翔安區兩個新盤銷售率超過70%，其中萬科·金色悅城銷售率高達81%；其余新盤表現則較為平淡，部分新盤入市價格較高阻礙項目去化速度。

　　“下半年的確有不少新樓盤和房源即將上市，但6月新推房源的零記錄，恐怕會進一步加大開發商的觀望情緒，從而影響整個下半年的推盤速度。”業內人士指出，新政甫出臺時，大部分開發商仍表示新政對自己不會構成根本性威脅，新推項目也不會因此改變既有戰略，但2個多月來，新政并未有減弱的跡象，開發商也開始對定價多少為合理區間、開盤后會不會遇冷等諸多問題表現出謹慎，不少公司的營銷計劃無疑還是被打亂了。

　　代理機構有點急 開交流會尋合作

　　然而，就像一個硬幣的兩面，一方面，新增房源零記錄加劇了樓市的冷清局面，一方面，供應量持續不足也將加劇供不應求的態勢，可能成為未來房價上行的推力。

　　或許，正是這種矛盾和糾結，讓開發商寧愿選擇等待。相反，房產代理機構卻是“幾家歡喜幾家愁”——前期所接項目多的，銷售壓力倍增；項目少或沒有項目的，則通過各種形式展開自宣活動，試圖說服更多開發商逆市而上。

　　上周，一家來自臺灣的房產代理機構便在五星級酒店高調舉辦了房產交流會，請來廈門地產界、學術界及傳媒機構等各界人物齊聚一堂，介紹該公司的營銷文化，并推出了“移動式營銷”這一全新的概念。

　　“所謂移動式營銷就是一對一的營銷，具體而言也就是讓銷售人員走出售樓處，走進社區、走進居民家進行服務，縮短購房者從看到房產信息到真正走進售樓處期間的‘距離’。”該機構負責人在交流會上稱，當下冷清的房市局面，并不等于無人買房，對開發商而言，最關鍵的是如何有效爭取到這部分有限的購房群體，因此，改變營銷模式尤為重要。

　　“移動式營銷在當前市場下對于開發商的確有其吸引力。”業內人士丘先生認為，雖然所謂一對一的營銷服務在廈門本土房產代理機構并不是新鮮的內容，但“移動式營銷”這樣的提法卻是全新的，不失為不錯的差異化競爭手段。不過，同樣是房產代理機構，丘先生所在公司的當務之急并不是以推陳出新的營銷方式吸引和招攬項目，而是潛心協助此前接下的諸多項目加快進度，以便在合適的時機推出，實現利潤最大化。

　　作為在售樓盤代理機構的負責人，小鄒最近所忙又和丘先生不同——不是研究如何才能賣出更多房子，而是忙著應付有關部門隔三差五的現場檢查。新政出臺2個多月，執行力度卻絲毫沒有減弱的跡象，一開始還相對樂觀的業內人士也開始變得謹慎。小鄒并不否認，如果說一個多月前市場各方對新政還比較從容，現在的狀態則是有點急。

　　和其他代理機構一樣，小鄒也力主條件具備的成熟項目應該先行上市，只有這樣，才能跑贏市場。

　　看空房價 購房者持續觀望

　　2010年上半年，廈門全市住宅共成交10276套，月均成交1712套，日均成交57套。該總成交量僅為去年同期成交量(20898套)的49.17%，環比2009年下半年的13322套，減少22.86%。這是廈門房地產聯合網根據廈門市國土資源與房產管理局數據統計的。立丹行機構發布的上半年房產數據也顯示，“4·15新政”出臺前，全市住宅日均銷量約121套，10天后的4月25日起，全市住宅日均銷量僅33套。

　　成交量劇減的背后，是消費者看空房價的集體觀望情緒。

　　6月30日，大友富置業顧問有限公司聯合廈門房地產聯合網，在上半年的最后一天發布廈門樓市調查報告。該調查面向廈、泉兩地消費者，兩地各完成1000多份問卷，受訪者涵蓋各個階層。

　　調查結果顯示，大部分受訪者對于房價短期看空，7成左右的人認為，房價還將持續低迷一年。其中，預期下半年房價會比現在低居多，約4成左右，其次認為下半年房價將會持平，也占3成左右的比例。

　　對于購房時機，受訪者的看法也大體一致，大多認為半年內觀望，不會買者占3至4成，可能還會再等一年者占2成。

　　若有能力購房，思明、湖里與海滄三大行政區受訪者認為至少半年后為買房時機居多，占35.3%至45.6%。甚至還有2成左右的消費者會等待一年以上。

　　業內人士認為，這些數據顯見政府的宏觀調控已經影響欲購房者的信心，在短期內已經出現明顯的效果。立丹行機構則進一步指出，目前消費者多處于觀望狀態，觀望有四種狀態，一種是局外人看熱鬧的，一種是未購房客戶暫時買不起房的情緒化表達，一種是準客戶因為價格調整期暫緩決策，還有一種是投資客戶因為未來價格低走預期而暫離市場。宏觀調控踩住了房價過快上漲剎車，購房者在當前的市場博弈中可謂信心滿滿。