天津樓市6月成交量約為新政前四成 三季度或下行

　　6月份天津新建商品住宅共成交4663套，成交面積50.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了20.5%，成交均價(jià)為8958元/平方米，環(huán)比上漲了10.1%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月將有33個(gè)住宅項(xiàng)目有較大動(dòng)作，其中28個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)放售樓處，總體數(shù)量較6月減少30%；預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為8422元/平方米，較6月下降2600元/平方米。據(jù)國(guó)土資源和房屋管理局公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份天津新建商品住宅共成交4663套，成交面積50.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了20.5%，成交均價(jià)為8958元/平方米，環(huán)比上漲了10.1%。

　　成交量約為新政前四成

　　中原地產(chǎn)(天津)投資顧問(wèn)部總監(jiān)高飛分析說(shuō)，在房地產(chǎn)新政的持續(xù)作用下，6月份天津樓市走勢(shì)持續(xù)低迷，成交連續(xù)兩月走低，成交量平均為新政前水平的40%左右。“盡管天津市場(chǎng)一直表現(xiàn)平穩(wěn)，新房房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)太大的波動(dòng)。然而一些原本打算在5月份開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)由于預(yù)期定價(jià)過(guò)高，受新政影響推遲開(kāi)盤(pán)，同時(shí)在價(jià)格方面調(diào)低了預(yù)期。持續(xù)低迷的成交量也預(yù)示著，房?jī)r(jià)下行的大勢(shì)不可扭轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)可能在三季度逐漸松動(dòng)，成交量于今年底或明年初回升。”

　　據(jù)搜房網(wǎng)新盤(pán)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2010年7月共有33個(gè)住宅項(xiàng)目有較大動(dòng)作，其中28個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)放售樓處，總體數(shù)量較6月減少30%；預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為8422元/平方米，較6月下降2600元/平方米，由于市內(nèi)六區(qū)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較少，而環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊五縣相對(duì)較多，拉低了預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)。

　　近期很難大幅下落

　　中國(guó)指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰則認(rèn)為，新政實(shí)施兩個(gè)多月以來(lái)，已顯現(xiàn)出其短期效果，房?jī)r(jià)已經(jīng)停漲或出現(xiàn)小幅回落。“近期很難出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下落的情況。就天津近期出臺(tái)的‘津十條’來(lái)看，著重強(qiáng)調(diào)的是市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。” 目前部分樓盤(pán)及二手房?jī)r(jià)格有所松動(dòng)，但調(diào)整幅度較小，整體沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化，這也是買(mǎi)賣雙方博弈的結(jié)果。

　　高飛表示，房?jī)r(jià)此前一輪快速增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素是流動(dòng)性泛濫。要解決這一問(wèn)題并不容易，調(diào)控如今陷入兩難境地，一方面是需要加大力度進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，另一方面考慮到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控又有些“投鼠忌器”，因此理性調(diào)整是關(guān)鍵，價(jià)格維持原地踏步并不是壞事。也有專家分析，三季度可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的跡象，這取決于買(mǎi)賣雙方誰(shuí)更能“堅(jiān)持”。

　　消費(fèi)者繼續(xù)觀望

　　“自新政出臺(tái)以來(lái)，房?jī)r(jià)將會(huì)大幅度下跌的預(yù)言不絕于耳，但記者所了解到市內(nèi)的一些樓盤(pán)價(jià)格卻是穩(wěn)如泰山紋絲不動(dòng)。”從6月數(shù)據(jù)來(lái)看，中心城區(qū)共成交新建商品住宅694套，成交面積7.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了10.3%；成交均價(jià)為14373元/平方米，環(huán)比上漲了0.4%，這也印證了他的感受。

　　本市某高校的青年教師劉先生希望購(gòu)置一套新房，改善目前的居住條件，接受記者采訪時(shí)，他堅(jiān)信，“房?jī)r(jià)下半年肯定要下跌的。新政調(diào)控時(shí)間尚短，開(kāi)發(fā)商還不覺(jué)得痛。上一輪房?jī)r(jià)上漲得太狠了，目前大部分人都認(rèn)為房?jī)r(jià)不合理，甚至包括房地產(chǎn)業(yè)中的從業(yè)者。”中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的一份調(diào)查研究顯示，二季度認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)小幅下降的購(gòu)房者占比為39.2%，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降的購(gòu)房者占比達(dá)到19.8%。基于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，更多的購(gòu)房者選擇了持續(xù)觀望的態(tài)度。

　　開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)不同

　　消費(fèi)者持續(xù)觀望的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商采取的策略卻不盡相同。“開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段的價(jià)格策略或升或降，主要是從企業(yè)自身實(shí)力和營(yíng)銷策略出發(fā)。天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)與北京、上海等地有所不同，外來(lái)人口相對(duì)較少，本地的剛性需求和改善性需求占總需求中相當(dāng)大的比重。近年來(lái)，市中心土地供應(yīng)進(jìn)一步減少，更多的新樓盤(pán)位于環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊縣，交通條件、相關(guān)配套對(duì)購(gòu)房者而言變得更為重要。”高飛認(rèn)為，新開(kāi)樓盤(pán)必須具備良好的居住可能性，因此旅游、度假型項(xiàng)目今后面臨的壓力將會(huì)更大。

　　蔣云峰分析說(shuō)，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目和后續(xù)開(kāi)發(fā)二、三期的樓盤(pán)也有所不同。“目前，一些新開(kāi)樓盤(pán)往往采取低開(kāi)平走或高走的策略，即實(shí)際開(kāi)盤(pán)價(jià)略低于之前的預(yù)期開(kāi)盤(pán)價(jià)或周邊同類項(xiàng)目的價(jià)格。如6月老城廂某樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為15750元/平方米，既低于17000元/平方米的預(yù)期開(kāi)盤(pán)價(jià)，同時(shí)比周邊項(xiàng)目也低數(shù)千元，開(kāi)盤(pán)數(shù)日便宣告售罄。對(duì)于推出二、三期樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金壓力相對(duì)更小，開(kāi)盤(pán)價(jià)格或許比預(yù)期價(jià)格稍低，但很難出現(xiàn)大幅下調(diào)；而對(duì)于尾盤(pán)銷售開(kāi)發(fā)商而言，成本早已收回，賣一套賺一套，一些好地段的尾盤(pán)甚至?xí)�逆�?shì)上揚(yáng)。”他認(rèn)為，雖然價(jià)格策略各有不同，但相比于當(dāng)初拿地的成本，開(kāi)發(fā)商依然有較大的利潤(rùn)空間。(作者 胡曉偉)