房價里的民意不可被代表

　　6月24日，搜房網作為數據首發媒體，公布了中國房地產指數研究院-中指調查共同調研的結果：《2010年第二季度購房者消費調查研究》(下稱“研究”)。該報告的數據被解讀成，在國家采取一系列房地產調控措施背景下，購房者觀望心理嚴重，有六成人堅信房價下跌。這個結論被各種媒體廣泛傳播，網評如潮。

　　但筆者注意到，這個號稱是中國房地產購房者調查的樣本范圍，小到只有北京一地，窄到面向的人群只是“由本項目的訪員在北京搜房組織的看房團和一些專題活動中分發問卷”涉及的人。而且即使這么小，這么窄，還一共只采集了964個在北京的購房者的樣本——而北京一地，年銷售房產的套數成千上萬，僅上半年銷售套數排名前十的新項目，就賣出去近9000套房子。

　　這樣的樣本，能得出什么可靠的結論？就它所提供的數據范圍和調查方式，連北京最普通的新開樓盤銷售前的盡職調查都不如，想以這樣的樣本，描述樣本地北京的情況都掛一漏萬，遑論中國房地產？不過該“研究”也說了些無奈的大實話。該機構華北分院總經理蔣云峰對媒體說：“從研究結果看，購房者表現出四個明顯的心理特點，一是對調控政策有信心，二是對平抑房價有信心，三是市場觀望的氣氛濃，還有一個就是大家認為目前房價仍然偏高。”

　　這個大實話，說穿了是某種主題先行的調查。大家都在說房價太高了，要求政府管理；因此政府管理了，出臺了各種宏觀調控政策。因此這家號稱權威的調查機構，就采樣了964個人——據說這些人大頭是公司員工(46.4%)和公司管理人員(19.2%)，家庭收入大多為10萬元(近60%)。這個樣本的結構，很符合我們現在的社會是商業社會，公司之外的人員少，農民工可能都在公司化的機構里，政府是唯一的土地公司，公務員也可視為公司職員。這樣的商業社會，得出上述結論，中國人對地產的看法近乎大一統了，這多和諧呀！

　　于是房價的民意可以歸納為，國人一定相信調控政策有效，相信政府有平抑房價的能力。至于所謂觀望的心理，家庭年收入在10萬元的群體,去吃一頓火鍋可能不需要太觀望，要買房子肯定是要觀望良久的。即便在2000年房價還很低的時候，家庭收入10萬元的人，買房子也要觀望良久的。

　　而房價太高的結論，讓人懷疑這個號稱中國地產指數的調查機構，對價格指數處理的專業能力。因為市場的心理認為價格高了，不是編制價格指數的基本標準和原則。

　　價格指數的編輯本身只是數據描述，并非貴賤的判斷。它所顯示的價格高低，只有和歷史數據相比才有意義。

　　盡管個人消費者也好，投資人也好，投機者也罷，甚至研究價格的人，都可以隨心所欲地發表，對價格高低引起的合理與否的意見，說貴論賤。但要編制價格指數，尤其號稱是中國這樣權威的價格指數，卻不能這么心理活動化，而要客觀做出某種嚴格的價格指數曲線。按照曲線的坐標，談同比環比，給人以中性獨立的參考意見。不能大家說高，就說高了；也不能大家說低了，就說低。要有時間的維度，要有參照和比較，否則這種調查，就既不能獨立，也肯定不符合民意。而只是某種主題先行的調查，是自己給自己的某種觀點找理由。這種自證的行為，打著中國調查的名義，以自己的觀點，代表看不見摸不著的民意，無疑是不科學的。

　　房價里肯定有民意。但任何有民意的東西，怎么量化和處理，由誰來代表，自古就是難題。這個我們暫時解決不了，但可以肯定，一份964個公司職員及其管理人員的“研究”，肯定代表不了房價里的民意。

　　[陳寧遠 本文僅代表作者個人觀點]