開發商降價動力不足 樓市破局仍需政策助力

　　自新“國10條”以來，樓市已經僵持近三個月，表現為成交量大跌和價格的堅挺，下半年樓市能否出現變化？記者多方采訪調查了解到，7月樓市成為拐點的可能性極大。要么是政策加碼，要么房地產商降價促成交。但現在的情形是，開發商資金鏈尚處安全范圍內，降價促成交的動力不足，這可能就需要政府進一步加強調控力度了。

　　⊙記者 于祥明

　　在一陣政策的急風暴雨后，全國房地產市場成交量驟然萎縮，房價在微調后也僵持不動了。

　　據中國指數研究院統計，今年上半年全國主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌。除武漢成交面積同比2009年上半年有明顯的上升外，杭州、深圳、南京等地上半年成交量同比下跌幅度均超過50%。

　　“5月份，全國30個城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半。在此基礎上，6月份北京、天津等多數城市樓市成交量仍繼續下滑，上海、南京等部分城市止跌回升，但成交量仍處于低位。”一位業內人士表示。

　　中國指數研究院統計報告顯示，2010年上半年北京總成交面積572.2萬平方米，同比2009年下跌39.28%，同比2008年上漲16.90%；上海總成交面積532.64萬平方米，同比2009年下跌49.75%，同比2008年下跌29.97%；深圳總成交面積126.53萬平方米，同比2009年縮水近70%，下跌了67.11%，同比2008年初下跌18.11%。

　　需要指出的是，全國主要城市房價在調控政策之初微調后，就基本處于“原地踏步”狀態，成交均價相比2009年、2008年仍是大幅上漲的。

　　其中，深圳上半年成交均價達20903元/平方米，同比2009年同一時間段上漲71.17%，領漲全國。緊隨其后的北京、杭州，房價同比上漲幅度都在60%以上。

　　6月下旬，記者在北京夏季房展會上調查時發現，部分樓盤價格雖略有下調，但仍是“高價逼人”。

　　“均價4.5萬/平方米，房價不會降，起碼我們項目不降價！”北京豐臺區項目“璞瑅”的銷售人員在展會上說。同樣，首開.常青藤項目目前報價2.6萬/平方米，而去年秋季報價則在1.6萬/平方米；北京房山天恒樂活城項目報價1.5萬/平方米，去年秋季報價則只有7600元/平方米。

　　“雖然明顯高于去年同期水平，但是在新政調控下，很多城市成交價格大都扭轉了上行趨勢，或放緩了上漲步伐，新政調控效果還是顯而易見的。”中原地產華北區董事總經理李文杰表示，統計數據往往較市場滯后，現在總體上房價沒有往上漲。

　　事實上，就在上周末北京通州“京洲世家”樓盤又變相打7折，原本22000元/平方米的房價一下降到了16000元/平方米。但這并不是普遍現象，整個樓市就僵在這里，個別項目漲價，有些開始下調，更多的還在“原地踏步”。

　　觀望情緒濃厚

　　政策調控仍需加強

　　需要指出的是，成交量持續低迷，觀望情緒濃厚并不健康，也不是調控所預期的效果。多位專家表示，目前中央政府打破樓市“悶氣僵局”的壓力和動力正在增加。

　　近期統計數據顯示，我國國民經濟走勢不太令人滿意。例如，我國規模以上工業增加值增速減慢，1-5月累計增速比1-4月回落0.6個百分點；城鎮固定資產投資下滑，1-5月比1-4月份回落0.2個百分點，投資增長從32%的水平回落26%左右；貿易順差下降。1-4月貿易順差下降78.6%，1-5月貿易順差下降59.9%；PMI(中國制造業采購經理人指數)和資產價格走低。5月份，PMI為53.9%，比上月回落1.8個百分點。A股也大幅下挫，一度擊穿2400點，逼近2300點，創下8個月新低。另外，CPI和PPI走高，5月份居民消費價格同比上漲3.1%，環比下降0.1%；工業品出廠價格同比上漲7.1%，環比上漲0.6%。

　　事實上，伴隨近期國民經濟統計數據的公布，不少人對經濟走勢出現了不樂觀的看法，這也加重了開發商的“死扛”等待政策轉向的心態。

　　“連續近3個月成交量如此低迷，給國民經濟造成的損失非常大。” 住建部政策研究中心副主任王玨林分析指出，中央政府應該進一步明確調控決心，打破開發商觀望僥幸心理，督促地方政府落實“國10條”。

　　“開發商和一些地方政府，還對中央政府此輪調控的決心有疑慮，這是市場觀望的一個原因。”王玨林說。

　　據分析，目前調控政策還沒有全面實施，特別是一些地方政府還沒有落實政策。再者，目前房地產市場中一些該處理的問題(如土地整治、市場整頓、保障性住房建設)執行情況不透明，曝光率不足。這些都給中央政府留下了政策調控的加碼空間。有關部委或成立督導小組，逐條落實“國10條”要求，特別是對各個城市的落實情況進行檢查，以便“增加住房有效供量”。

　　并據分析，像上海、重慶等一些地方或區域借機推進房產稅的試點，恰恰是促進樓市加速調整的有益嘗試，縮短市場的觀望期。

　　值得關注的是，與調控之初相比，目前多位專家和機構對房產稅的態度都更為堅決。全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，若想實現房地產平穩健康發展的目標，必須強化更深層次的改革，征收房產稅是大勢所趨。

　　一位業內人士直言，此輪房地產調控政策力度空前，但許多政策(如北京的限購令等)是臨時性、具有行政色彩，因此今后必須在住房制度上，包括財稅等深層次問題上深化改革。

　　首創集團總經理劉曉光公開表示，調控信號在7月底應該基本釋放完畢。

　　“上海的地方版調控政策遲遲不出，而上海又傳聞房產稅試點，所以預計樓市僵局拐點很可能從上海開始，而7月份恰恰是個時點。”一位業內人士分析說。

　　另外，業內人士也指出，考慮到商品房投資功能的雙刃劍特性，本輪調控中打擊投機行為和規范房地產市場秩序的措施很可能長期保留，成為常態政策。

　　資金鏈尚安全

　　降價動力仍顯不足

　　事實上，自新“國10條”出臺以來，就有不少開發商打出了“打折”、“降價”的旗號，但其中水分也不言而喻，真正為了“以價換量”的開發商少之又少。

　　“以2009年年報財務狀況估算，2010年僅有10%的地產企業會出現較大資金缺口，企業被動降價壓力不大。”江南證券房地產首席研究員杜麗虹說。

　　記者注意到，雖然近兩個多月成交量大降，但由于去年開發商“積糧”很多，因此目前降價動力仍顯不足，撐到今年年底問題不大。

　　根據聚源數據統計，2010年一季度末，申萬分類的124家A股房地產企業持有的貨幣資金合計達1967億元，同比增長66.4%，創三年以來新高。其中，萬科、首開股份、保利地產、金融街等公司貨幣資金超過100億元，另外，金地集團、招商地產、新湖中寶、泛海建設、北辰實業等多家公司貨幣資金超過50億元。

　　并且，記者注意到，自今年以來，受房地產調控，特別是新“國10條”政策影響，整體來看地產公司拿地所動用資金有限。以地產龍頭萬科為例，其今年3-5月共拿地10塊，需支付地價款僅38.2億元，而截至一季度公司擁有貨幣資金近180億元。

　　更為重要的是，從一季度末來看，開發商流動比率、速動比率、存貨周轉率等考查房企經營風險的主要指標均處于合理水平。

　　根據聚源數據顯示，今年一季度末，申萬分類的124家A股房地產企業流動比率中位數為1.88，且高于這一數值的公司數達61家。與此同時，速動比率中位數為0.614，高于這一數值的公司達67家，遠遠強于2008年金融危機時期。

　　流動比率、速動比率是用來衡量企業短期償債能力的，其數值越高，意味著企業短期償債能力強。一般來說，流動比率>2并且速動比率>1，意味著資金流動性好；1.5<流動比率<2 且 1>速動比率>0.75，資金流動性一般，但也不錯。目前來看，多數A股房企的速動比率處于合理范圍內。

　　另外，可能對房地產企業造成巨大資金壓力的存貨，目前也處于正常范圍內。據WIND數據統計，2009年，A股房企存貨合計達5606.22億元，以當年營業收入計算，存貨周轉需要2.2年。而今年一季度，房企存貨周轉需要2.7年。

　　中國指數研究院副院長陳晟指出，房企的存貨周轉指標與2008年水平相比大為好轉。據分析，“一般而言，房地產項目的開發周期為2-4年，目前A股房企的存貨周轉率處于正常區間內。”他說。

　　從上面的分析也可得知，雖然新“國10條”嚴厲程度史無前例，但土地市場卻并尚如住宅市場一樣進入“冰點”。地王雖然不再，但開發商仍在拿地，有些開發商甚至于仍在斥巨資拿地，除了看好后市外，手中有錢是重要原因之一。