各地頻現“零成交” 盤活樓市的口子如何打開

　　近期，一些地方的新房無人問津，中介門庭冷落，甚至出現“零成交”現象。成交的持續低迷成為困擾一些地方房地產市場的主要問題。

　　新一輪調控至今，這種相持局面已維持兩個月有余。目前，投機投資性需求暫時得以遏制，但成交量的長期低迷畢竟不是正常狀態。問題是：如何打破眼下這種僵局？

　　“零成交”折射了什么

　　“5月份一單沒做，6月份只做了一單租賃，這兩個月只能拿1500元的底薪。”7月3日，上海閔行區七寶板塊一家二手房中介的業務員告訴記者。

　　一手房領域的“零成交”同樣在各地出現。在北京，當地房地產交易管理網的數據顯示，6月上旬北京147個樓盤出現零成交。在上海，中國指數研究院對該市6月在售的456個項目的監測顯示，多達66個樓盤當月成交為零。在深圳，

　　不少別墅等高檔房源已連續兩個月未售一套。

　　中國指數研究院的分析顯示，零成交的樓盤大約可分為幾種類型：一是“不愁賣”，這類樓盤前期成交較好，價格高位運行；二是“還在漲”，樓盤價格逆勢上漲，有些別墅漲幅更是達到一兩成；三是“比較貴”，價格明顯高于周邊樓盤；四是“慢慢賣”，即銷售情況一直欠佳的項目；五是“剩不多”，即尾盤銷售的項目。

　　“零成交”的背后，是樓市的持續低迷。中國指數研究院的統計數據顯示，5月監測的30個城市中，有29個城市新建商品住宅成交面積環比下跌，半數城市成交量下跌接近或超過50%。6月，大多數城市成交量在5月份的基礎上進一步下跌。

　　“零成交”的背后，是買房者的持續觀望。中國指數研究院近期發布的一份購房者調查統計結果顯示，今年二季度有意“加緊購房”的人僅為8.3%，遠低于一季度17.5%的水平；而“延遲購房”的人則有20.9%，比一季度高5.6個百分點。

　　“零成交”似乎也是開發商與市場間形成的一種“默契”。在成交遇冷之際，樓市供應也顯著走低。以上海為例，上海“網上房地產”數據顯示，6月上海僅推出了51.25萬平方米新房源，環比下降46.3%，是網上房地產公布統計數據5年以來的同期最低水平。

　　上海一家中型房企負責人告訴記者：“我們一般通過延緩施工、推遲銷售來緩解市場滯銷帶來的資金壓力。”他決定把這個原本年底上市的項目推遲到明年。

　　跌幅尚未達到市場預期

　　目前不少城市部分區域房價出現了一定程度的下跌，但絕非“一片普跌”。即使下跌，也多是在今年一季度高位基礎上的小幅回落，跟去年底的房價相比依然高出一截；而且，個別區域的房價并沒有明顯的松動，甚至逆勢上漲。

　　比如，上海二手房指數辦公室的報告顯示，6月上海二手房價格指數為2565點，較上月下跌17點，環比下跌0.68%。這是上海二手房價格指數自2009年3月以來歷經15個月上升后首次回落。在長寧古北、普陀長壽等投資客集中的板塊，6月還涌現一批“特價急售”房，部分房源甚至降幅達到15%-20%。上海外環房價在6月波動相對明顯，下跌幅度均超過1%；但高價住宅集中的9個市中心區房價平均下跌僅為0.4%，盧灣、靜安兩區更是有0.12%和0.11%的小幅上漲。北京市統計局發布的統計數據則顯示，5月份北京市房屋銷售價格環比下降僅0.1%。

　　為何會出現這種漲跌互現、遮遮掩掩甚至明降實升的情況？知名房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經理谷文勝說，目前市場還處在下行過程中、還沒有到達底部，現在推新盤有很高風險，“如果你降價10%銷售，但隨后有人可能降15%、20%，那樣先降價銷售的企業就很尷尬。”

　　永慶房屋公司總經理陳史翎則認為，上市房企每季度、半年等都有面向股東的盈收壓力，因而會有選擇地降價銷售，“總體看來，目前房企的資金流沒有問題，還沒有到迫不得已需要大范圍降價促銷的時候。”

　　如何打破樓市僵局

　　上述中國指數研究院的調查結果還顯示，今年二季度，認為房價會“小幅上漲”的人為11%，已遠遠低于一季度時的34.1%；而認為將“小幅下降”的購房者為39.2%，遠遠高于一季度的19.8%。可見，新一輪樓市調控政策實施兩個多月以來，市場對調控新政策的信心正在增強，對房價合理回調的預期正在強化。

　　如何打破眼下的僵局、盤活樓市？業內人士分析，其內在因素是開發商的資金情況。

　　數據顯示，一季度上市房企板塊經營活動現金流量凈額為-418.58億元，預計二季度后開發商資金缺口還將放大。目前，上市再融資幾乎處于停滯狀態，個人信貸也持續收緊，如果房屋銷售面積繼續大面積下滑，開發商的資金面和降價銷售的壓力將進一步增大。

　　其外在因素，則是調控政策的執行力度。住建部政策研究中心一位負責人日前公開表示，“要縮短觀望期，地方政府要抓緊出臺調控細則，加大對囤房、囤地等違規行為的處理力度，并加大供應量”。上海市住房保障和房屋管理局的相關負責人日前也直言，目前不少開發商的定價策略是有問題的，開發商要調整心態、認清大勢，合理定價。

　　一些業內人士還認為，“地市”直接影響著“樓市”的預期，目前激活樓市的關鍵是要堅決抑制土地價格快速上漲的勢頭，并以“面粉”價格的合理回落帶動“面包”價格的下行。記者葉鋒