樓市降價預期形成 四季度有望迎來真正降價潮

　　2010年剛剛過半,出臺2個多月的“新國十條”已經逐漸顯示出它的威力。中國指數研究院最新數據顯示,2010年上半年,主要城市成交面積同比普遍下跌。重點城市中杭州、深圳、南京等地下跌幅度均超過了50%。

　　不過數據同樣顯示,上半年重點城市成交均價相比2009年、2008年同期均大幅上漲,30個重點城市中深圳成交均價漲幅領漲全國,漲幅高達71.17%,北京以67.81%的漲幅位列第二。而多數二三線城市房價也都在逆市上漲。

　　量跌價滯的尷尬動搖著調控的權威。連國土資源部部長徐紹史近日都罕見地出來派“定心丸”:再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整,房價會有所下降。在調控密度前所未有地集中的2010年,是否還會有新政策祭出,房價能否最終回歸理性,目前雖仍是一個問號,但政府的強烈決心顯示出本輪調控應當不會無功而返。

　　上半年調控組合拳已顯效

　　一線城市成交大跌降價預期形成

　　高燒不退的樓市從去年底開始受到了嚴厲而密集的調控。

　　2009年12月9日,國務院決定個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年；12月14日,“國四條”明確抑制投資投機性購房；2010年1月10日,國辦通知要求二套房首付比例不得低于四成；2010年4月15日,系列調控再度升級,“新國十條”出臺,二套房貸首付標準提高至50%,三套房貸也受到了嚴格限制。期間,住建部、國土部等有關部委的相關樓市調控措施更是令人目不暇接。

　　綜合來看,以“新國十條”為集大成者的系列調控既增加了土地供應,加快保障房建設,又抑制了大量投資投機需求,尤其是對房地產企業的資金流形成了剪刀差壓力:銀行對開發商貸款嚴加審查,貸款拿地受到嚴格限制,開發商的信托貸款融資渠道又遭到封殺；而稅務部門也給開發商帶來了清算土地增值稅的考驗。

　　系列組合拳的祭出自然收到了明顯的效果。從年初開始,成交量就出現明顯下滑,尤其是4月中旬以來,市場更是接近“冰點”,各地“零成交”樓盤大量出現。以北京為例,根據北京房地產交易管理網的數據,6月上旬北京在售的235個普通商品住宅項目中,147個項目出現“零成交”。取得預售許可證的11個房地產項目合計供應期房4788套,目前全部處于未簽約狀態。

　　而中指院最新發布的數據也顯示,2010年上半年,主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌。重點城市中,僅武漢成交面積同比有明顯幅度的上升；杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比2009年同期,下跌幅度均超過了50%；北京、上海跌幅也分別達到了39%和49%。

　　雖然從房價來看,上半年重點城市的成交均價比2009年、2008年同期均大幅上漲。其中,深圳領漲全國,其次為北京、杭州,漲幅都在60%以上。但必須看到,在調控政策影響下,這些城市成交均價已放緩了上漲步伐,總體來看環比漲幅逐月縮小。業內人士指出,調控效果從量跌到價跌需要一段時間,目前雖然降價并不明顯,但總體來說降價預期已經形成。

　　開發商資金壓力逐漸加大

　　量跌價滯的僵局遲早被打破

　　盡管如此,量跌價滯的僵局仿佛始終是樓市調控過程中繞不過去的一個彎。降價的預期大大增加了購房者觀望的底氣；而對部分開發商而言,以往調控往往持續不久,只要手中資金流沒有大的問題,熬過一年半載的低潮期似乎也不是太大的問題,因此捂盤惜售抱起了“死扛”的信念。

　　這也導致了本輪調控中的一個有趣現象。與2008年的樓市調整相比,本次調控表現出明顯的二手房帶動一手房價格下跌的格局,而不像2008年樓市調整中的由一手房帶動二手房降價。業內人士分析,這主要因為經歷2009年的熱銷后,多數發展商資金相對充裕。而且對開發商來說,降價也可能引起更多的連鎖負面反應,因此不到萬不得已不會輕言降價。而二手房的小業主既沒有上述顧慮,抗壓能力也相對較小,因此愿意盡快降價套現。

　　雖然從量跌到價跌的僵局還將維持多久不得而知,但可以明確的是,目前部分城市成交量已呈現探底之勢,預計未來半年內成交量將會出現觸底,開發商的資金壓力逐漸加大。全國工商聯房地產商會會長聶梅生透露,近期開發商資金充裕度開始下降,開始用自己的錢來投資,其中自有資金5月份比4月份大幅度增加,也比去年月均大幅度增加。去年的月均自有資金是1452億元,而今年5月份達到了2000多億元。自有資金率大幅度上升到70%,而去年的數據是50%。

　　由此,房企內部也逐漸出現分化。部分標桿房企基于市場預期的改變,率先進行了價格調整。如恒大、萬科、綠城等標桿房企已針對部分地區的部分項目開始通過各種手段低調降價,雖然降價的幅度不大,但取得了不錯的成效。

　　以萬科為例,公告顯示,6月該公司實現銷售面積85.7萬平方米,銷售金額87.7億元,分別比2009年同期增加27.8%和27.9%；銷售面積環比增長82.34%,銷售金額環比增長71.62%。分析師指出這主要得益于萬科近期增加了推盤數量,并對部分樓盤降價銷售。