上海新房套均售價260萬 四季度房價跌幅或破20%

　　在一季度過熱經(jīng)濟(jì)的帶動下，樓市從冬季中快速回暖，致使房價大漲。隨后，4月17日“新國十條”的緊急出臺，樓市迅速進(jìn)入冰凍期。以“新國十條”的頒布為分水嶺，之后的上海樓市，以吸引市區(qū)工薪族為主的外郊環(huán)樓盤應(yīng)聲下跌，成交量也率先回升。

　　記者昨天得到的一份最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海一手商品住宅成交量創(chuàng)5年來最低值，而同期交易價格卻再攀新高，比去年同期大漲5成。其中，本市上半年新建住宅套均售價260萬；隨著夏季低迷樓市的到來，預(yù)計這股“價跌量升”之風(fēng)會迅速向外環(huán)線內(nèi)和郊環(huán)外蔓延。

　　房價平均跌幅在20%以內(nèi)

　　來自中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，全市共新推出448.84萬平方米新房源，環(huán)比下滑45%，成交353.18萬平方米，環(huán)比下滑64%；雖然成交量大幅下滑，但是隨著之前市場上低價房源銷售殆盡新上市高價房源越來越多，去年上漲的房價還是逐步獲得體現(xiàn)，上半年平均成交價格上漲了 23.7%，達(dá)到21882元/平方米，套均售價260萬元。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年下半年和今年上半年是近年來上海房價漲幅最大的時期。2005年至2006年上半年，上海新建商品住宅的套均售價維持在112-116萬元/套之間，之后從2006年下半年至2009年下半年分別是124、142、168、151、159和 210萬元/套，今年上半年則達(dá)到了260萬元的歷史高位，這是目前上海家庭年均收入7萬元左右的37倍之高；就算按上海15萬收入的小康家庭標(biāo)準(zhǔn)來算，不吃不喝也得17年才買得起一套新房。

　　不過，在“新國十條”的調(diào)控之下，包括國土部、住建部等部門在逐步落實的各項細(xì)則，已經(jīng)使上半年高漲的房價走出一個“過山車”行情，進(jìn)入下跌通道。

　　今年1-6月，本市商品住宅的成交量分別為67、33、76、127、31和42萬平方米。隨著成交量的起落房價也走過了一輪“過山車”行情——1-6月分別為20933、21143、24023、24273和19635元/平方米。

　　中房信分析師薛建雄指出，隨著大量新盤的低價上市和在售樓盤的逐步降價，大量供應(yīng)的積壓和政策對需求的壓抑作用，將使得樓市保持在供大于求狀態(tài)，四季度成交量上升后價格有望保持平穩(wěn)。從2008年的經(jīng)驗來看，預(yù)期套均房價會從260萬下跌到略高于去年下半年的210萬/套，因此房價平均跌幅應(yīng)在20%以內(nèi)，但是，年初上漲過快的樓盤可能會下跌30%以上。

　　房企下半年定價“邊走邊看”

　　業(yè)內(nèi)人士表示，最嚴(yán)調(diào)控政策逐步落地和土地財政繼續(xù)無解是交易量持續(xù)低迷的主因。中國樓市歷來政策導(dǎo)向明顯，2009年在激勵政策的驅(qū)動下樓市交易由冷轉(zhuǎn)暖，而2010年大刀闊斧新政層出不窮，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策對剛性需求有所誤傷；“房地產(chǎn)稅”猶抱琵琶半遮面加深樓市觀望氣氛，供求雙方預(yù)期產(chǎn)生分歧。房企認(rèn)為政策調(diào)控是短期行為，謹(jǐn)慎推盤，造成供應(yīng)緊缺；而購買者認(rèn)為樓市拐點正在形成，對剛性自住者而言，高額房價已越來越逼近經(jīng)濟(jì)承受底線；而對投資者而言投資成本上升，風(fēng)險增加利潤下降，投資意愿降低。樓市交易釋放阻礙重重。

　　具體數(shù)據(jù)表明，6月份上海一手商品住宅交易量略有提升，但二手房交易流量繼續(xù)走平，市場仍處于新政過后的持續(xù)冷淡期。雖然一手市場在恒大、綠地、萬科等品牌開發(fā)企業(yè)帶動下出現(xiàn)零星降價并有范圍擴(kuò)散趨勢，但調(diào)整幅度也普遍在15%以下，多數(shù)為5%以內(nèi)的小幅優(yōu)惠。整體市場的周度價格振幅較窄，呈高位持穩(wěn)態(tài)勢，交易回暖僅集中在個別深度降價樓盤。

　　龔敏認(rèn)為，鑒于地方財政無法擺脫土地依賴的深層因素，讓多數(shù)資金充裕的開發(fā)企業(yè)和投資者對于本輪調(diào)控的持續(xù)性懷有很大疑慮。盡管交易持續(xù)冷淡已經(jīng)兩個多月，觀望僵持仍占據(jù)著新政后的主流地位，價格調(diào)整還沒有大面積突破的跡象。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，買賣雙方的博弈格局會隨著時間發(fā)生轉(zhuǎn)換。在保持現(xiàn)有政策環(huán)境的情況下，當(dāng)前部分企業(yè)領(lǐng)頭降價現(xiàn)象有望在第三季度加深分化。存在資金壓力的企業(yè)，將以更加主動的價格定位來實現(xiàn)一定量的資金回籠，而不是把某一價格定位貫穿于項目始終，“邊走邊看”仍會是穩(wěn)妥且從眾的營銷模式。四季度的市場局面可能會更加明朗，價格讓渡幅度有可能突破到20-30%，交易量也有望隨之回暖。記者 楊冬 報道