上海新房套均售價260萬 四季度房價跌幅或破20%

　　在一季度過熱經濟的帶動下，樓市從冬季中快速回暖，致使房價大漲。隨后，4月17日“新國十條”的緊急出臺，樓市迅速進入冰凍期。以“新國十條”的頒布為分水嶺，之后的上海樓市，以吸引市區工薪族為主的外郊環樓盤應聲下跌，成交量也率先回升。

　　記者昨天得到的一份最新數據顯示，今年上半年，上海一手商品住宅成交量創5年來最低值，而同期交易價格卻再攀新高，比去年同期大漲5成。其中，本市上半年新建住宅套均售價260萬；隨著夏季低迷樓市的到來，預計這股“價跌量升”之風會迅速向外環線內和郊環外蔓延。

　　房價平均跌幅在20%以內

　　來自中國房產信息集團的數據顯示，今年1-6月份，全市共新推出448.84萬平方米新房源，環比下滑45%，成交353.18萬平方米，環比下滑64%；雖然成交量大幅下滑，但是隨著之前市場上低價房源銷售殆盡新上市高價房源越來越多，去年上漲的房價還是逐步獲得體現，上半年平均成交價格上漲了 23.7%，達到21882元/平方米，套均售價260萬元。

　　數據顯示，去年下半年和今年上半年是近年來上海房價漲幅最大的時期。2005年至2006年上半年，上海新建商品住宅的套均售價維持在112-116萬元/套之間，之后從2006年下半年至2009年下半年分別是124、142、168、151、159和 210萬元/套，今年上半年則達到了260萬元的歷史高位，這是目前上海家庭年均收入7萬元左右的37倍之高；就算按上海15萬收入的小康家庭標準來算，不吃不喝也得17年才買得起一套新房。

　　不過，在“新國十條”的調控之下，包括國土部、住建部等部門在逐步落實的各項細則，已經使上半年高漲的房價走出一個“過山車”行情，進入下跌通道。

　　今年1-6月，本市商品住宅的成交量分別為67、33、76、127、31和42萬平方米。隨著成交量的起落房價也走過了一輪“過山車”行情——1-6月分別為20933、21143、24023、24273和19635元/平方米。

　　中房信分析師薛建雄指出，隨著大量新盤的低價上市和在售樓盤的逐步降價，大量供應的積壓和政策對需求的壓抑作用，將使得樓市保持在供大于求狀態，四季度成交量上升后價格有望保持平穩。從2008年的經驗來看，預期套均房價會從260萬下跌到略高于去年下半年的210萬/套，因此房價平均跌幅應在20%以內，但是，年初上漲過快的樓盤可能會下跌30%以上。

　　房企下半年定價“邊走邊看”

　　業內人士表示，最嚴調控政策逐步落地和土地財政繼續無解是交易量持續低迷的主因。中國樓市歷來政策導向明顯，2009年在激勵政策的驅動下樓市交易由冷轉暖，而2010年大刀闊斧新政層出不窮，“認房又認貸”的信貸政策對剛性需求有所誤傷；“房地產稅”猶抱琵琶半遮面加深樓市觀望氣氛，供求雙方預期產生分歧。房企認為政策調控是短期行為，謹慎推盤，造成供應緊缺；而購買者認為樓市拐點正在形成，對剛性自住者而言，高額房價已越來越逼近經濟承受底線；而對投資者而言投資成本上升，風險增加利潤下降，投資意愿降低。樓市交易釋放阻礙重重。

　　具體數據表明，6月份上海一手商品住宅交易量略有提升，但二手房交易流量繼續走平，市場仍處于新政過后的持續冷淡期。雖然一手市場在恒大、綠地、萬科等品牌開發企業帶動下出現零星降價并有范圍擴散趨勢，但調整幅度也普遍在15%以下，多數為5%以內的小幅優惠。整體市場的周度價格振幅較窄，呈高位持穩態勢，交易回暖僅集中在個別深度降價樓盤。

　　龔敏認為，鑒于地方財政無法擺脫土地依賴的深層因素，讓多數資金充裕的開發企業和投資者對于本輪調控的持續性懷有很大疑慮。盡管交易持續冷淡已經兩個多月，觀望僵持仍占據著新政后的主流地位，價格調整還沒有大面積突破的跡象。

　　業內人士表示，買賣雙方的博弈格局會隨著時間發生轉換。在保持現有政策環境的情況下，當前部分企業領頭降價現象有望在第三季度加深分化。存在資金壓力的企業，將以更加主動的價格定位來實現一定量的資金回籠，而不是把某一價格定位貫穿于項目始終，“邊走邊看”仍會是穩妥且從眾的營銷模式。四季度的市場局面可能會更加明朗，價格讓渡幅度有可能突破到20-30%，交易量也有望隨之回暖。記者 楊冬 報道