資深人士曝中介抬高房租招數:高價鼓動房主退租

　　散布輿論、囤積房源、攛掇房主……

　　中介抬房租陰招一一曝光

　　自今年4月份以來，全國一線城市房租持續走高，引起社會各界關注。由住房和城鄉建設部安排、其下屬房地產經紀人學會具體負責實施的北京、上海、廣州和深圳等城市房租暴漲原因的調查顯示，除了季節性因素外，中介機構是一線城市房租上漲的主要原因。一位地產中介資深人士向北京晨報記者透露了抬高房租的主要路徑。

　　創造概念營造暴漲輿論 提前發布租金上漲信號

　　“如果你研究此前中介發布的報告，不難發現關于租金上漲的話題在租金實際上漲前就開始了。”這位中介資深人士表示，租賃業務在二手房市場中是小眾話題。通常中介的分析人員每個月最多寫兩篇左右的租賃市場報告，然而，在今年4月、5月的兩個月時間里，二手房中介發布的房租上漲報告超過20個。

　　中介主要營造的概念有3個。一是“物價上漲推動說”：租金的上漲是因為物價的普遍上漲，很多業主希望通過租金來補貼生活費用。二是“剛性需求推動說”：主要的推動力量是高校畢業生、拆遷戶和外地人。三是“買轉租說”：原來打算買房的一群人現在期待房價下跌暫時轉為租房，從而推高房價。

　　-財經晨譚

　　房租漲比房價漲更可怕

　　邢飛

　　“買不起房可以先租房”——這是某些專家在高房價之下安慰年輕人時最常說的一句話。不過，曾經感慨“什么時候才能買得起房”的年輕人們卻發現，租不起房已經成為擺在面前最現實的問題。

　　在房租上漲風的蔓延下，一線城市的房屋租賃價格平均漲幅超過10%，而部分地段好、公共資源便利地區的漲幅甚至達20%。在不少城市，一套房子的租金已經與應屆大學畢業生的月平均工資相差無幾。

　　誠然，每年的租房高峰出現在7月份高校學生畢業時，但在過去的年份里，從未出現過因大學畢業生大幅度推高房租的現象。可見，推高房租的幕后推手肯定還有很多，大學畢業生不幸成為了高房租的最終買單者。

　　“居者有其屋”固然短期內難以實現，“居者有其所”成為了年輕人的最后底線。因此，我們更應警惕房租上漲的問題。房價高了可以暫時不買房，但房租瘋漲會讓年輕人落腳的立錐之地也變得岌岌可危。

　　爆炒農產品曾使綠豆和大蒜等農產品價格暴漲。在國家發改委的“重拳”打擊下，農產品價格逐步回歸良性供求關系。在廉租房和公租房等制度性保障尚需時日的情況下，打擊租賃市場囤積房源、哄抬房租等不理性行為勢必成為調控要解決的重點難題。

　　攛掇已經出租的房主抬價 用高價鼓動房主退租

　　每年的6月至8月底、9月初是租賃旺季。在此之前，中介重點開展針對房主的租賃代理業務。部分中介深入小區，攛掇已經租出房屋的房主抬高出租的價格或鼓動房主盡快退租。

　　近日，一篇名為《北京知名中介發傳單哄抬租房價被捉現行》的帖子在網上流傳。傳單稱：“一居2500元至3000元/月，兩居3000元/月至3500元/月。如果您對您目前房子的租價不滿意，可以給我打電話……”

　　“類似的情況在業界已經不是秘密。”前述中介資深人士表示，目前正值半年期的房租續約期，也是高校畢業生和外來務工者租房的高峰期。借房主互相攀比的心理和漲價帶來的高收益，中介人員盡力說服房主漲價，漲幅大的能達到20%，原來2500元/月的租金能變成3000元/月。在北京地區，單月租賃市場的成交量約為1000套，如果房租上漲20%，一年下來就能給中介帶來上百萬元的收入。

　　囤積房源做二房東 在局部區域吃掉全部房源

　　前述中介資深人士表示，以往中介通常會讓房主和客戶見面簽三方合同，收取一個月的租金或1%至1.5%的傭金作為酬勞。現在部分中介公司會先把房子租下來，再出租給尋租人。中介當上了“二房東”，租賃人與房主見面的環節被省略，但傭金仍然正常收取。如此一來，定價權完全被中介掌握，其中的差價是中介利潤的主要來源，房價被抬高也不意外。

　　就差價而言，一套房子的差價如果是100元/月，那么一年就是1200元。中介的“房屋銀行”里有近千套房子，其獲得的利潤可想而知。

　　以新街口附近的某樓盤為例，今年4月底70%至80%的房源都被某中介機構收購，造成該小區的租金價格幾乎完全由該機構制定。該小區的租金價格于5月飆漲300元/月至500元/月。

　　通常，中介以低價收取業主的出租房源并索要空置期，再在租金處于高位時出租給客戶。

　　房租價格漲易跌難 租賃市場已現供大于求

　　北京中原地產三級市場研究部總監張大偉表示，除了少數中介的租賃代理業務外，其他人不會在沒有居住需求的情況下囤房。

　　事實上，受樓市新政的影響，不少房主由售轉租，使租賃市場供大于求。今年6月份的二手商品房租賃房源量環比上漲6.1%，租客的求租量僅上漲1.7%。最近房價開始出現明顯回落，將有更多待售房源轉入租賃市場，可能再度出現供大于求的局面。

　　張大偉表示，現在租賃市場房租暴漲主要是因為有公司做租賃代理，可以達到菜販子囤積獲得暴利的效果。“菜價每天都有漲有跌，可是房租價格有黏性，一般租一套房都是一年、半年的時間，房租價格一旦上漲了，再回落的可能性就小了”。晨報記者 邢飛