“受益”調控 商用物業“漲”聲四起

　　●商業地產●

　　宏觀經濟推動 租金回報率上升 部分項目價格上漲———

　　曾隨著金融海嘯襲來陷入冰點的商業地產市場終于在2010年走上了回暖的道路。盡管整個房地產市場受“新國十條”的樓市調控影響氣氛低迷。但統計數據顯示，北京商業地產市場仍保持著穩健上升的趨勢。其中，以商鋪、寫字樓為代表的商用物業市場穩中有升，相當數量的項目租售價格均呈現出較大增幅。專家表示，宏觀經濟仍是商用物業回暖的第一推動力，然而整個復蘇過程可能比較漫長。

　　●銷售速度回升 近半商用物業漲價

　　許先生前幾天看中了位于望京的一處商鋪，想買來進行投資。該商鋪的地段、人流都比較理想，唯獨價格方面許先生還不太滿意。然而兩天過后，當許先生再次上門準備購買時，卻被告知看中的鋪位已經被人加價買走，同時許先生驚奇地發現，其他稍好一點的鋪位幾乎都在同一時間被賣光。

　　“這個商業項目去年就開盤了，一直賣不動，想不到這才幾天就賣的差不多了！”許先生感到有些意外。

　　業內人士則表示，在當前的北京市場，商用物業的銷售回暖很快，一些長期賣不動的商業都在近期快速升溫，像許先生這樣的遭遇在很多人都遇到過。

　　“2010年上半年，北京商業地產市場保持穩健上升的趨勢，熱點商用項目租售價格穩中有升，其中相當數量的項目租售價格增幅都很大。”統計數據顯示，截至6月末，在北京市345個熱點在租在售商用項目(商鋪、寫字樓)中，共有161個項目租售價格上升，占全部項目的46.67%；降價的項目共有39個，僅占全部項目的11.30%；另有145個項目的租售價格基本保持穩定，占全部項目的42.03%。

　　●朝陽漲勢最猛 南部西部值得期待

　　雖然商用物業整體漲勢明顯，但從區域上看，各區域不同商業項目面臨的市場狀況仍有所不同。其中，朝陽區和豐臺區的表現也最為搶眼。

　　據搜房網數據監控中心統計顯示，朝陽區全區159個熱點在租在售商用項目中，共有74個項目的租售價格上漲，占本區全部項目的46.54%；租售價格下降的項目中有25個，占比15.72%；另有60個商用項目價格基本保持穩定。

　　南城的豐臺區商用項目數量較少，但已經顯示出了強勁的漲勢。全區現有20個熱點在租在售商用項目，其中16個項目租售價格上漲，占比達到八成；價格下跌的項目有1個，另有3個項目價格保持穩定。

　　分析人士指出，從項目數量上看，北京南部、西部地區在售寫字樓市場還有待進一步開發，但在今年上半年仍然表現出較強的上升趨勢，“價值洼地”正在被市場發展的腳步逐漸填平，未來的發展空間尤其值得期待。

　　●售價漲幅超租價 自持開發商態度謹慎

　　除了地域上的差別，物業的持有形態不同也直接決定了近期其價格的變化幅度。數據顯示，北京在售的商鋪中，有超過一成的項目漲幅超過了80%，然而在租的項目中，價格漲幅很少有超過30%。例如，財滿街等一些散售型物業，由于配套的日漸成熟，再加上新政造成的投資資金流入，這類項目的售價都有了大幅增長。相對來說，整體持有型物業的價格變化則比較小。

　　例如位于東二環外的PARKVIEW GREEN芳草地項目，有數據顯示其價格在半年來上漲了20%以上，不過相關人士表示，實際漲幅并沒有這么大。“前期的價格可能沒有包含物業費，而且不同的銷售渠道，價格的差異也是有的，但實際的漲幅不大。”

　　“商業地產的需求似乎確實有增溫的趨勢”該項目負責人這樣表示。據介紹，六月份以來，到該項目參觀的客戶陸續增長，而有意向簽約的客戶也有了明顯增加。“我們目前鎖定跨國性企業為多，同時也接到許多專業咨詢公司如律師事務所的咨詢。但在價格方面，我們并沒有大幅漲價的打算。”

　　而同樣位于熱點地段的萬科公園五號，其準備自持的商業部分盡管關注的人數很多，但開發商對漲價仍顯得較為謹慎。“我們目前只是取消了前期的折扣優惠，后期的價格變化還要根據市場變化而定”該項目銷售負責人楊春麗這樣說。

　　●宏觀經濟是第一推動力 回暖過程較長

　　世邦魏理仕中國區首席運營官金勇認為，目前，北京商用物業售價租價齊漲的情況，與商業和住宅市場長期的價格倒掛有著深刻的歷史淵源。

　　金勇表示：“近兩年，購買商用地產的高稅費和信貸門檻將很多投資者推到了住宅市場，在推高住宅售價的同時，也使市場長期處于一種‘商住價格倒掛’的異常形態中，而商業與住宅二者的投資收益率倒置也越來越明顯。以望京為例，三個月前那里相鄰的商業與住宅，商業項目毛收益率可能會達到住宅的2倍以上。在國家新政出臺后，回過頭來的投資者自然開始對商用物業產生了強烈的興趣”。

　　此外，也有專家指出，由于甲級寫字樓以及大型商業一般都是整售整租的形式，其對市場環境要求較高，很少出現價格的大幅增長。散售的商用物業門檻較低，也較容易得到中小投資者追捧，價格容易出現起伏。

　　“總的來說，商用物業回暖的最大推動力來自于國家宏觀經濟的復蘇，這是一個復雜而漫長的過程，這也決定了商用物業回暖的長期性”金勇說。(衛東)