開發商每次降一點 購房者還等著下一次

　　目前的市場情況下，降與不降已經不是問題，“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開發商頭疼的大問題。

　　新政以來河西數個新開樓盤開出符合買房人心理價位的“靠譜價”，也因此掀起了幾陣熱銷小浪潮。

　　而那些采用打折、特價、贈送等“猶抱琵琶半遮面”的傳統隱諱手段的開發商，卻逐漸陷入高不成、低不就的境地。

　　雖然他們也在一次次地試探著往下降，但是擠牙膏式的做法，猶如“溫水煮青蛙”，購房者絲毫不受觸動，始終在耐心等待下一次降價，樓盤銷售依然是慘淡一片。

　　剛剛過去的6月份，南京樓市延續了新政后的疲態，繼續深度低迷。網上房地產的統計數據顯示，6月南京全市商品住宅認購2371套，成交1964套，多日出現板塊“零成交”。7月開局第一周，南京全市成交量再度走跌，284套的成交量環比下滑了18.6%。

　　事實上，在成交不斷走低的同時，南京許多板塊房價松動的跡象已較為明顯。不論是一些樓盤以各種方式推出優惠折扣，還是新盤降低預期開出板塊內的新低價格，降價已成為樓市這段時期的熱點。不過，頻頻出現的優惠打折卻未能拉住樓市成交下行的頹勢。究其原因，業內人士認為，試圖靠著小打小鬧的優惠扛過此輪調控的開發商，買房人并不買賬，相反，不到位的優惠降價更加重了買房人的觀望。

　　每次降一點 購房者還等著下一次

　　新政過后，江北成為受影響最大的重災區。有些項目一天一套都賣不出去，在業內已經不是什么秘密。迫于成交嚴重縮水和二手房普遍跌到7000元左右水平的“逼宮”，江北許多樓盤紛紛采取打折優惠等方式降價促銷。

　　上周末，江北兩家樓盤推出了130多套新房源，房價比過去降了一大截。其中一家老樓盤推出了一幢多層房源，主力戶型為82到95平米的兩房，最便宜的單價8050元，最貴的在每平米8400元左右，均價也只有8200元。此外，現場的意向客戶還可享受93折的優惠，折后的均價只有7600元/平方米左右。據了解，這家樓盤在新政之前曾推出過一批房源，當時的報價為每平米9800元，在經過多次降價后，這次新推房源均價比原來降了2000多元。

　　不過，即便如此幅度讓利，仍然沒有帶來太大的成交。筆者當天在現場看到，售樓處看房的客戶并不多，一個多小時里總共只有六七組客戶。“剛開始降了幾百塊錢，均價9500元，后來又說優惠降到9000元，現在降到8200元了，就像擠牙膏，何苦啊！”現場來看房的王先生苦笑著說，他基本都留著該樓盤發給他的優惠短信，這次優惠雖然不小，但他表示，這樣的降幅說明后面還有價格下探空間，“還是等等再下手”。

　　購房者心理預期高 砍價一砍就是兩千

　　開發商羞羞答答降價，換來的卻是買房人的不買賬。自新政以來，南京樓市許多樓盤的優惠打折，都是先試探性讓出一點折扣，在效果差強人意的情況下再繼續嘗試，到最后讓出的幅度疊加起來并不太小，但仍然換不來銷量，還讓買房人觀望更厲害。

　　位于溧水的一家樓盤以別墅產品為主，新政前看房下定的人不在少數，但由于項目施工進度較慢，樣板房建造一拖再拖，一些潛在客戶本來就有些動搖。新政一出臺，該樓盤客戶流失嚴重。在新政出臺一個月后，該樓盤一方面想方設法推出一些優惠，最大金額達10萬多元，另一方面與一些中介合作，實行分銷，以期拉動銷售。

　　“推出優惠后確實有一些客戶上門”，該樓盤相關人士透露，但成交依然不理想，還出現了讓他們哭笑不得的事情。據該人士回憶，6月初與該樓盤合作的一家中介介紹了一位客戶，這位客戶在置業顧問帶領下參觀了項目，并仔細計算了幾套小面積別墅優惠后的價格。按一系列優惠算下來，該客戶看中的一套180㎡左右的別墅單價在8000元左右，較案場報價降了1000多元。“客戶看上去意愿很強烈”，該人士表示，這位客戶并沒有當場下定，只是說回去再考慮下。幾天后，當置業顧問電話聯系該客戶時，得到的答復卻讓他們發蒙，“他說你們都這么多優惠了，不如再降一點，結果他報給我們的單價只有6000多元，差不多就是項目幾年前剛開盤時的價格。”

　　“新政價”下調千元 開發商依然心里沒底

　　在買房人不領情的情況下，開發商一點一點的降價策略顯得頗為尷尬。尤其是那些新政前價格高居不下的樓盤，擔心大張旗鼓地降價將引來老業主的不滿和退房，不得已采取各種方式暗降，對于那些期望得到優惠的客戶，售樓處不停暗示可以當面來談。

　　仙林臨近地鐵的某家樓盤在新政剛出臺時并沒有太多擔憂，結果5月底地鐵2號線開通后，銷售情況沒有任何變化，該樓盤這才緊急開會商量優惠打折。在擔心降價后老客戶鬧事，該樓盤推出了一個不降價而只為客戶承擔一定首付的優惠方式，并在之后不久的端午節推出了一次性付款92折優惠。但是能夠一次性付款，享受這單價1500元優惠的客戶畢竟是少數，該樓盤成交仍然屈指可數。眼看打折優惠效果差勁，該樓盤最后無奈恢復原價，因為“降價了還是無人問津”。

　　購房者的心理預期已經讓開發商摸不著頭腦。近期江北一家樓盤準備喊出超低價，以下調上千元的價格開盤，號稱“新政價”，快速打開市場。不過，即便準備以這樣的價格入市，該樓盤負責人仍然在不經意間反問別人：“這個價格能一炮打響嗎？”

　　熱銷樓盤是面鏡子 降到位才能跑得快

　　目前的市場情況下，降與不降已經不是問題，“慢慢降”還是“一步到位”才是讓開發商頭疼的大問題。新政以來河西數個新開樓盤開出符合買房人心理價位的“靠譜價”，也因此掀起了幾陣熱銷小浪潮。而那些采用、打折、特價、贈予等“猶抱琵琶半遮面”的傳統“隱諱”手段的開發商，逐漸陷入高不成、低不就的境地，“溫水煮青蛙”，購房者毫無感覺。

　　“目前市場上一些優惠讓買房人覺得沒有誠意，自然不買賬”，南京工業大學房地產管理系副主任吳翔華表示，當前預期才是決定市場的關鍵因素，而最近國土部對外稱房價會跌，就更加重了下跌預期，所以現在小打小鬧的優惠無法改變預期，買房人對這些優惠視而不見。對開發商而言，對全年業績有較高的期望的，就應該采取一步到位降價的方式。如果慢慢降，購房者就會越降越不敢買。一旦市場長期僵持，對整個樓市來說都不是好事，還不如現在就采取行動。

　　南京中原地產市場研究中心總監張君也表示，根據中原地產的統計，南京市6月份的新房成交均價為11336元/平方米，環比5月份下跌了2.9%，同比上漲了55.71%，“這是今年以來南京樓市房價首次出現降幅，但并不代表房價已經開始整體下降”。張君分析說，在市場進入膠著狀態后，大部分樓盤都選擇了按兵不動，在供應并不太充足的情況下，少數樓盤的優惠降價或降低預期的開盤價格，拉低了整體均價。

　　張君還表示，現在開發商大部分仍在扛著，以期扛過這次調控的心態比較普遍，“即便有些樓盤有優惠降價，但沒有降到老百姓的心坎上，所以成交量仍然維持在較低水平”。

　　-本報地產評論員 彭平 李匯豐 高宏年