京新規(guī)打破物業(yè)費(fèi)開發(fā)商"一口價(jià)" 可第三方評(píng)估

　　物業(yè)費(fèi)10月起可第三方評(píng)估

　　北京新規(guī)打破物業(yè)費(fèi)開發(fā)商“一口價(jià)”，可委托評(píng)估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　今后，業(yè)主們要交納的物業(yè)費(fèi)，將不再是開發(fā)商或物業(yè)公司的“一口價(jià)”，而是由委托的第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)來(lái)綜合評(píng)估確定。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)、小區(qū)物業(yè)的交接查驗(yàn)，也可委托第三方機(jī)構(gòu)來(lái)承擔(dān)。

　　《物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》昨天出臺(tái)，作為《北京市物業(yè)管理辦法》的配套文件，將于今年10月1日一起實(shí)施。

　　在售房物業(yè)費(fèi)評(píng)估后寫入合同

　　據(jù)介紹，在物業(yè)服務(wù)中引入第三方機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估，這在全國(guó)尚屬首次。

　　“過(guò)去，業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司之間發(fā)生矛盾時(shí)，往往找到政府主管部門或法院來(lái)‘裁判’，但這個(gè)‘裁判’并不專業(yè)，往往會(huì)出現(xiàn)物業(yè)矛盾雙方‘公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理’。”市住建委副主任張農(nóng)科說(shuō)，此次引入了第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)，這些問(wèn)題交由第三方機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估，政府部門則成為了游戲規(guī)則的制定者和秩序維護(hù)者。

　　過(guò)去，小區(qū)業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)，大都是開發(fā)商或物業(yè)公司的“一口價(jià)”，而今后，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將由第三方機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估確定。

　　“按照《辦法》的規(guī)定，今后開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，確定小區(qū)物業(yè)的服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并從房屋主管部門公布的第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)名錄中，隨機(jī)抽取第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算結(jié)果要在售樓場(chǎng)所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　此外，業(yè)主大會(huì)首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，也可委托第三方進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)評(píng)估；業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)費(fèi)用發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，同樣可以共同委托評(píng)估。

　　服務(wù)是否合格可委托評(píng)估

　　第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)還可以承擔(dān)物業(yè)項(xiàng)目的交接查驗(yàn)。開發(fā)商向全體業(yè)主移交小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，可以共同委托第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)小區(qū)的公共部位和共有設(shè)施等進(jìn)行查驗(yàn)并出具查驗(yàn)報(bào)告。評(píng)估費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。

　　此外，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或其他相關(guān)部門可以委托第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。“評(píng)判”小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否合格。

　　- 追問(wèn)

　　1 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何評(píng)估？

　　物業(yè)費(fèi)定價(jià)算成本看市場(chǎng)

　　昨天，市住建委還公布了物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量這3項(xiàng)評(píng)估規(guī)范。對(duì)于第三方機(jī)構(gòu)如何評(píng)估物業(yè)費(fèi)等進(jìn)行了具體規(guī)定。

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，按照規(guī)范，評(píng)估人員將根據(jù)需要評(píng)估小區(qū)的情況，運(yùn)用運(yùn)營(yíng)成本法為主導(dǎo)、市場(chǎng)比較法為參考，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。

　　“運(yùn)營(yíng)成本法是根據(jù)物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)的正常運(yùn)營(yíng)成本，加上合理利潤(rùn)或管理酬金，以此估算客觀合理的物業(yè)費(fèi)價(jià)格。物業(yè)成本方面，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)每季度都會(huì)公布物業(yè)服務(wù)成本信息，評(píng)估人員可以此為參考，分項(xiàng)評(píng)估物業(yè)成本的構(gòu)成項(xiàng)目，比如保潔、保安等服務(wù)人員的工資、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等等。把這些分項(xiàng)匯總起來(lái)，再加上合理的利潤(rùn)或酬金，計(jì)算出物業(yè)費(fèi)的評(píng)估結(jié)果。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　此外，“市場(chǎng)比較法”則是評(píng)估人員可以比較類似服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，參考其物業(yè)費(fèi)價(jià)格，然后進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�，估算出所評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)。

　　2 第三方評(píng)估不公正怎么辦？

　　評(píng)估弄虛作假將取消資格

　　如何才能保證第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的公正性？

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)培育，但機(jī)構(gòu)必須在房管部門備案，政府部門也會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管。目前北京市已經(jīng)有五六家這樣的機(jī)構(gòu)。

　　同時(shí)，市住建委還正在建立物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理專家?guī)欤�面向社�?huì)征集專家，專家?guī)熘邪�括綜合管理類專家和專業(yè)技術(shù)類專家，以及社會(huì)專家。將來(lái)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)不是自己“干活”，而是要在專家?guī)熘须S機(jī)抽取專家，由專家進(jìn)行具體的評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。

　　“如果發(fā)現(xiàn)第三方機(jī)構(gòu)或?qū)＜矣胁还�正的行為，或是收取委托方好處，或是出具虛假�?bào)告，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)將被取消資質(zhì)，專家則將取消資格，今后不能再進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)。同時(shí)，還會(huì)把他們向社會(huì)曝光和公示，讓他們‘身敗名裂’。”這位負(fù)責(zé)人表示。

　　- 聲音

　　業(yè)主大會(huì)沒(méi)錢阻礙委托評(píng)估

　　北京新天第家園業(yè)委會(huì)主任張大憲表示，第三方評(píng)估收費(fèi)是“誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)”，但業(yè)主大會(huì)目前沒(méi)有法人資格，又沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源，因此在委托評(píng)估時(shí)會(huì)遇到很大困難。

　　他建議應(yīng)盡快賦予業(yè)主大會(huì)法人資格。“現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有錢，業(yè)主可以先湊一下，因?yàn)檫@畢竟關(guān)系到大家的利益。”

　　張大憲認(rèn)為，昨天出臺(tái)的辦法，是為保障業(yè)主的利益進(jìn)行的一種嘗試。“比如物業(yè)交接查驗(yàn)和前期物業(yè)費(fèi)，都不再聽命于開發(fā)商的‘霸王條款’了。”

　　他建議，《辦法》應(yīng)該配套一些細(xì)則。“比如業(yè)主們想炒掉物業(yè)，但物業(yè)公司請(qǐng)的第三方評(píng)估結(jié)果是服務(wù)沒(méi)問(wèn)題。這種時(shí)候怎么辦？是不是應(yīng)該按照物權(quán)法，按照業(yè)主的共同決定來(lái)辦。這都需要明確。”(記者馬力)