京新規(guī)打破物業(yè)費開發(fā)商"一口價" 可第三方評估

　　物業(yè)費10月起可第三方評估

　　北京新規(guī)打破物業(yè)費開發(fā)商“一口價”，可委托評估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　今后，業(yè)主們要交納的物業(yè)費，將不再是開發(fā)商或物業(yè)公司的“一口價”，而是由委托的第三方評估監(jiān)理機構(gòu)來綜合評估確定。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)、小區(qū)物業(yè)的交接查驗，也可委托第三方機構(gòu)來承擔(dān)。

　　《物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》昨天出臺，作為《北京市物業(yè)管理辦法》的配套文件，將于今年10月1日一起實施。

　　在售房物業(yè)費評估后寫入合同

　　據(jù)介紹，在物業(yè)服務(wù)中引入第三方機構(gòu)來評估，這在全國尚屬首次。

　　“過去，業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司之間發(fā)生矛盾時，往往找到政府主管部門或法院來‘裁判’，但這個‘裁判’并不專業(yè)，往往會出現(xiàn)物業(yè)矛盾雙方‘公說公有理、婆說婆有理’。”市住建委副主任張農(nóng)科說，此次引入了第三方監(jiān)理機構(gòu)，這些問題交由第三方機構(gòu)來評估，政府部門則成為了游戲規(guī)則的制定者和秩序維護(hù)者。

　　過去，小區(qū)業(yè)主交的物業(yè)費，大都是開發(fā)商或物業(yè)公司的“一口價”，而今后，物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)將由第三方機構(gòu)來評估確定。

　　“按照《辦法》的規(guī)定，今后開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，確定小區(qū)物業(yè)的服務(wù)等級和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并從房屋主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機構(gòu)名錄中，隨機抽取第三方機構(gòu)，對服務(wù)費用進(jìn)行測算，測算結(jié)果要在售樓場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　此外，業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，也可委托第三方進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費評估；業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)費用發(fā)生爭議時，同樣可以共同委托評估。

　　服務(wù)是否合格可委托評估

　　第三方評估監(jiān)理機構(gòu)還可以承擔(dān)物業(yè)項目的交接查驗。開發(fā)商向全體業(yè)主移交小區(qū)物業(yè)項目時，可以共同委托第三方機構(gòu)，對小區(qū)的公共部位和共有設(shè)施等進(jìn)行查驗并出具查驗報告。評估費用由開發(fā)商承擔(dān)。

　　此外，業(yè)主、業(yè)主大會或其他相關(guān)部門可以委托第三方評估監(jiān)理機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行評估。“評判”小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否合格。

　　- 追問

　　1 物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)如何評估？

　　物業(yè)費定價算成本看市場

　　昨天，市住建委還公布了物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量這3項評估規(guī)范。對于第三方機構(gòu)如何評估物業(yè)費等進(jìn)行了具體規(guī)定。

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，按照規(guī)范，評估人員將根據(jù)需要評估小區(qū)的情況，運用運營成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務(wù)費用進(jìn)行評估。

　　“運營成本法是根據(jù)物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)的正常運營成本，加上合理利潤或管理酬金，以此估算客觀合理的物業(yè)費價格。物業(yè)成本方面，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會每季度都會公布物業(yè)服務(wù)成本信息，評估人員可以此為參考，分項評估物業(yè)成本的構(gòu)成項目，比如保潔、保安等服務(wù)人員的工資、綠化養(yǎng)護(hù)費用等等。把這些分項匯總起來，再加上合理的利潤或酬金，計算出物業(yè)費的評估結(jié)果。”這位負(fù)責(zé)人說。

　　此外，“市場比較法”則是評估人員可以比較類似服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，參考其物業(yè)費價格，然后進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�，估算出所評估項目的物業(yè)費。

　　2 第三方評估不公正怎么辦？

　　評估弄虛作假將取消資格

　　如何才能保證第三方評估機構(gòu)評估的公正性？

　　市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)通過市場培育，但機構(gòu)必須在房管部門備案，政府部門也會加強監(jiān)管。目前北京市已經(jīng)有五六家這樣的機構(gòu)。

　　同時，市住建委還正在建立物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理專家?guī)欤�面向社會征集專家，專家�(guī)熘邪�括綜合管理類專家和專業(yè)技術(shù)類專家，以及社會專家。將來第三方評估機構(gòu)不是自己“干活”，而是要在專家?guī)熘须S機抽取專家，由專家進(jìn)行具體的評估，出具評估報告。

　　“如果發(fā)現(xiàn)第三方機構(gòu)或?qū)＜矣胁还�正的行為，或是收取委托方好處，或是出具虛假報告，那么評估機構(gòu)將被取消資質(zhì)，專家則將取消資格，今后不能再進(jìn)行評估業(yè)務(wù)。同時，還會把他們向社會曝光和公示，讓他們‘身敗名裂’。”這位負(fù)責(zé)人表示。

　　- 聲音

　　業(yè)主大會沒錢阻礙委托評估

　　北京新天第家園業(yè)委會主任張大憲表示，第三方評估收費是“誰委托誰付費”，但業(yè)主大會目前沒有法人資格，又沒有經(jīng)費來源，因此在委托評估時會遇到很大困難。

　　他建議應(yīng)盡快賦予業(yè)主大會法人資格。“現(xiàn)在業(yè)主大會沒有錢，業(yè)主可以先湊一下，因為這畢竟關(guān)系到大家的利益。”

　　張大憲認(rèn)為，昨天出臺的辦法，是為保障業(yè)主的利益進(jìn)行的一種嘗試。“比如物業(yè)交接查驗和前期物業(yè)費，都不再聽命于開發(fā)商的‘霸王條款’了。”

　　他建議，《辦法》應(yīng)該配套一些細(xì)則。“比如業(yè)主們想炒掉物業(yè)，但物業(yè)公司請的第三方評估結(jié)果是服務(wù)沒問題。這種時候怎么辦？是不是應(yīng)該按照物權(quán)法，按照業(yè)主的共同決定來辦。這都需要明確。”(記者馬力)