保障房或走開發商“代建”之路

　　最近，有消息稱，萬科今年將參與南京的保障房建設，預計建筑規模達400萬平方米。這一規模遠遠超過萬科進入南京10年來所有開發項目面積之和，也是今年傳出的開發商參建保障房的最大規模。而且不僅是萬科，保利、中建、綠地、遠洋、富力、首開等許多大型房企近期也都在謀求大規模進入保障房市場。

　　據了解，開發商參與保障房建設，其實并不新鮮。早在上世紀90年代初，為了解決市民的住房問題，廈門市住宅建設總公司就率先成片開發經濟適用房小區。10多年來，該集團先后開發了10多個成規模的統建房或經濟適用房小區，總建筑面積超過180萬平方米，提供住宅2萬多套。在南京，開發商“代建”大量的保障房也有例可循。其中，為全國所知名、且如今居住氛圍已經相當成熟的經濟適用房小區江畔人家，就是南京棲霞建設集團開發建設的。

　　開發商采用“代建”的形式參與保障房的建設，除了可在一定程度上緩解政府投入的資金壓力之外，其實，對開發商本身也是一大好事。世聯地產相關人士就認為，建保障性住房仍然會拉動經濟，因為保障房也是住宅，照樣拉動從水泥到窗簾各個產業，實際上還拉動更快，因為高端物業經常空置率比較高，業主買了也不裝修。但保障房的買家往往買了房就裝修、入住，這對經濟的拉動更快。雖然建保障房政府只允許你最多只有5%的固定利潤，但如果不占用投資現金流，在今年這個市場形勢下，5%的利潤也已經很不錯了。

　　事實上，即便開發商不主動參與，但保障房建設也已經成為大部分房企的必由之路。因為住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房，只要拿地開發，基本上繞不開保障房的建設。所以，明智的開發商轉向保障房之路也就是必然的了。

　　代建保障房利潤不高卻無風險

　　據了解，近期意圖大規模參與地方保障房建設的萬科，更是有結合規模化的保障房建設推進住宅產業化的打算。5月底，王石指明方向：“萬科下一步仍然會加大對住宅產業化的推進，并結合政府下單的保障房的建設進行大規模實踐。”郁亮近日也公開表示看好保障性住房建設與住宅產業化的結合，將積極介入，“今年的目標是以產業化方式建設100萬平方米的保障性住房。”除了規模化、標準化、工業化的思路之外，據稱萬科正在考慮保障房領域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入，萬科只輸出技術與管理，以此來收取管理費用。若依此實施的話，意味著開發商幾乎毫無風險，雖然利潤不高，但卻是穩定的一筆生意。

　　目前，在廣州，開發商全面進軍保障房的勢頭并不明顯。除了保利地產2007年建設了廣州第一個限價房項目保利西子灣外，目前只有今年將開建的金沙洲保障房地塊。該地塊前身是富力地產在2006年年底拿下的限價房地塊。由于限價房市場形勢的變化，富力地產主動提出要將限價房用地轉為保障房用地，但仍由富力負責建設。

　　據介紹，金沙洲這次建設的保障房將以50平方米以下的廉租房為主，此前該地作為限價房最高能賣6050元/m2，如果作為經濟適用房對外銷售的話，利潤則將控制在建造成本的3%以內。(記者 王荔玨)