上海學區房租金漲幅并不突出

　　“學區房”，是個頗有中國特色的名詞。因為對口比較有名的小學、初中甚至幼兒園，這些學區房就可以比周邊的其它小區的房價高出20%左右。不過，單從房租來看，學區房和周邊的小區相比并沒有什么優勢。記者采訪發現，近來不少學區房的房租也隨著整體行情有所提升，但租售比和周邊地區的房子相比還是要略低一些。而且，幾大板塊學區房的租售比都低于或接近1:500。

　　本報記者 吳華

　　兩種學區房兩種應對方案

　　所謂學區房，就是那些離名校(初中、小學、幼兒園)很近的房子。不過，這其中又包括了兩個概念。一種是指屬于名校招生范圍內的小區房源，就是對口名校的小區房源；還有一種比較廣義上的學區房，則是指那些靠近名校的房子，雖然不對口名校，但住在這里孩子上學比較方便，有利于家長管理孩子的生活和學習。

　　因為大多數父母購買學區房的目的都是為了讓孩子能夠進入比較理想的學校就讀，因此，對這部分父母來說，顯然傾向于買而不是租對口學校的學區房。不過，也有一些父母，孩子已經入讀這些學校，他們是希望能夠住在學校附近，方便接送和照顧孩子，這個時候，是買房還是租房就要看具體家庭的經濟條件了。

　　因為學區房的均價較高，一下子買個面積比較大、環境比較好的房子需要比較雄厚的經濟實力。因此，不少父母就不厭其煩地想出了一套曲線救國的方法。首先，買一套總價相對較低的小面積的學區房，把戶口遷進去，用來確保孩子可以進入對口名校；然后，把這套小房子租出去；最后，當孩子進入學校讀書后，在學校附近再買或者租一個不是對口學校的房子，這個房子的均價會低于學區房，但比較適宜居住，也便于接送孩子上學。

　　幼兒園帶來房價上漲

　　記者以購房者身份調查了滬上幾個比較知名的學區房板塊發現，學區房的均價普遍比周邊非學區房要高，溢價大約在20%左右，如果是小戶型，溢價還要更高。

　　例如靜安區的三和、四和花園一帶，作為對口一師附小的學區房，一直是眾多家長追捧的。中介推薦給記者一套三和花園的三室兩廳，124平方米，總價395萬，單價要將近3.2萬元，另一套四和花園的小戶型，50平方米的毛坯房，總價為205萬元，因為面積小，單價高達4萬。而附近比三和、四和花園房齡要小很多的新閘大廈，159平方米的三室兩廳，總價455萬元，單價2.8萬元。

　　梅園五、六街坊因為對口的學校從幼兒園開始到初中都是浦東比較好的學校，因此成為浦東的經典學區房。中介告訴記者，這里的均價目前在3萬元左右。對口幼兒園稍差的梅園三、四、七街坊等均價略低一些，在2.8萬元左右。這意味著，僅僅因為一個比較好的幼兒園所帶來的溢價就達到每平方米2000元左右。

　　雖然學區房一直號稱比較抗跌，但最近一段時間以來，宏觀調控政策對房價的調控作用在學區房的價格上也有所體現。一個中介告訴記者，今年3月份，梅園五、六街坊的房子曾經掛到每平方米3.5萬元的高價，如今在3萬元左右，價格下降了14%左右。

　　學區房房租并不占優勢

　　對于絕大多數購買學區房的父母來說，作為一種教育投資，學區房最重要的功能是確保孩子能夠進入理想中的學校，其次的功能是保值升值。至于租售比，在很多購買學區房的父母眼中，是最后考慮的問題。

　　但即使買的是面積最小、總價最低的學區房，也畢竟是一筆幾十萬、上百萬的固定資產投資。因此，不考慮租售比是不可能的。

　　因為學區房板塊大多位于交通方便的地帶或者靠近商業區，所以出租率普遍比較高，空置期比較短。小房型的房子多出租給附近的白領，而大房型的房子則有部分租客是就讀于附近名校的家庭。不過，在房租價格方面，與周邊其它的非學區房相比，并不具備什么優勢。

　　記者采訪中，不少中介都告訴記者，最近房租有所上漲，基本上每個月上漲了200-300元，這個漲幅和同地段的非學區房差別不大。

　　三大區學區房租售比調查

　　記者計算了一下幾個地區的學區房租售比，發現除個別地區外，普遍低于1:500。與附近的非學區房相比，租售比略低。但影響租售比的最重要因素主要還是地段。

　　一、浦東新區

　　梅園幾個街坊的租金比較接近。因為距離陸家嘴很近，加上靠近四條地鐵線路，雖然是房齡比較長的老公房，但租金一直不低。據中介介紹，一般來說，一室戶可以租到2200元左右，兩室戶租金大約為3500元。租戶大多為在附近的白領。

　　以梅園五街坊的一套房子為例，這套57平方米的兩室戶總價172萬，均價大約為3萬，租金為每個月3200元，租售比大約為1:534。另一套梅園六街坊的房子，面積約50平方米，總價155萬，租金每個月2800元，租售比大約為1:553。

　　二、靜安區

　　以四和花園為例，50平方米的一房，總價205萬，出租的租金為3000元，租售比約為1:683。三和花園的另一套房子，面積70平方米，總價220萬，租金為4000元，租售比大約為1:543。

　　三、徐匯區

　　徐匯區的長橋板塊也是比較受關注的學區房板塊之一。這里一方面對口的小學不錯，另外一方面距離上海中學很近，許多陪讀家長都有租房的需求。中介向記者推薦了園南一村的一個42平米的房子，總價88萬元，均價約為2.1萬，租金每個月1800元左右。這樣算下來，這個房子的租售比為1:490，是記者算下來最為劃算的房子。

　　而按照業內人士的說法，如果單從租售比的角度來考慮房產投資的話，租售比低于1:300就不劃算了。

　　高安路

　　學區房租比買劃算

　　放著自己家舒適的聯體別墅不住，曹爸爸最近正忙著去租房，一切只因女兒9月要上學。四年前，曹爸爸就開始為女兒籌劃擇校問題，最終買下了親戚在高安路的一套僅20多平米的合用老公房，把女兒的戶口報進去，今年終于擠進了高安路一小的大門。盡管如愿以償了，但煩惱還沒有結束。夫妻兩人都要上班，必須讓老人接送上學，又舍不得女兒小小年紀長途奔波，只能全家總動員搬家，但習慣了住大房子的一家五口怎么擠得進那20平米的蝸窩。

　　高安路一小附近，正是鬧中取靜的黃金地段，大多是有年數的老公房，要么是建了近20年的華龍公寓、華強公寓、華琦公寓，價格都不菲，單價都要超過3.5萬一平米，正遇上樓市前景不明，曹爸爸不想豁出去這么大。

　　“臨近開學，8月份可是租房子的旺季，現在倒是有一批小學畢業的退房了，所以要租就趁早下手吧！”中介說。他去看了一套98平米的公寓房，環境比老公房是好了一些，可月租金也超過了5000元。不過算下來，這套房子的市場價格也要接近350萬了，年租金6萬元，年租金回報1.75%，倒是租比買劃算，還不用擔心樓市調控風險，所以曹爸爸很是心動。丁艷芳

　　租售比

　　每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。

　　國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。