哈爾濱二套房貸悄然收緊 炒房者或"放慢腳步"

　　6月4日，住建部、中國人民銀行、銀監會聯合發布《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，對一直存有爭議的第二套住房認定標準作出明確界定，既認房又認貸。通知下發至今已一個多月，記者在對哈爾濱市各大銀行走訪后了解到，部分銀行已在二套房認定上執行“認房又認貸”。

　　“嚴”中有“寬”，改善型需求傳利好

　　根據《通知》，各地商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實際擁有的成套住房數量進行認定。同時，購房人應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結果。

　　記者從市房產住宅局檔案信息中心了解到，從6月初至今該中心已為浦發、招商、中行、工行和農行等銀行出具了80多個查詢證明。對此，該中心相關負責人告訴記者，從查詢的數量來看較前幾個月并沒有明顯增加，但主動來此查詢的銀行明顯增加。

　　據前來辦理查詢業務的農行工作人員介紹，目前，該行已接到農總行關于二套房認房又認貸的通知，并開始根據通知受理房貸業務。

　　雖然銀行二套房貸“認房又認貸”的認定標準更為嚴格，但對真正的改善型需求客戶卻是利好消息。某銀行房貸部門負責人告訴記者，如三部委《通知》規定，“借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的”將執行二套房貸。但前提是，“家庭住房套數，應依據擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定”。根據這一規定，如果該借款人前一套房產已經出售，并能夠證明該套房產已經不在該家庭名下，銀行對其執行的仍是“首套房貸”政策。

　　30萬20年貸款利息多付6萬多

　　由于二套房貸認定從嚴，其貸款成本也將大幅增加。銀行業內人士告訴記者，按照新政策規定，目前對首套住房實行首付30%，利率執行首套住宅利率8.5折政策；對于二套住宅，現在是首付50%，利率上浮1.1倍。部分按照過去的條件符合首套住房貸款的客戶，現在按二套住房來對待，首付比例要提高，貸款利率也要提高。

　　以貸款總額30萬元、選擇等額本息還款法為例，貸款期20年的基準利率為5.94%。如果是首套房貸，按照各銀行對外的統一口徑利率可享受8.5折優惠來計算，實際貸款利率為5.05%，貸款人每月應向銀行償還本金及利息共計1988.16元，20年的利息為177159.1元；如果是二套房貸，按照新政1.1倍利率，貸款利率則上調至6.53%，貸款人每月應向銀行償還本金及利息共計2242.02元，20年的利息為238085.07元。對比之下，二套房貸要比首套房貸每月多還款近253.86元，20年的利息也要多出60925.97元。再加上借款人首付增加6萬，勢必對部分購房者借貸產生一定壓力。如家庭中只有一套住房，孩子結婚需要買房子，二套房貸政策勢必給這樣的家庭增加負擔。

　　預測：炒房者會“放慢腳步”

　　哈市某房地產連鎖機構李經理對記者說，從公司每月的統計數據來看，目前哈市購房者中購買二套房的人約占15%左右，這些人中大約有七成選擇了貸款。提高二套房貸的首付比例，勢必會增加這些人的購房成本。所以，新政的出臺對市場的確有一定的影響。“但我估計，賣二套房的反而會多了。”李經理解釋說，“這次房貸認定標準調整，不少人將其視為政府打壓房價的信號，預期接棒的‘下家’會銳減，所以，一些炒房者會在近期提前消化房源，畢竟現在的房價一直走高，還可以出手。”

　　對此，一房地產業內人士認為，二套房貸認定標準從嚴主要影響中高端樓盤的購房者和投機性炒房人群。雖然目前新政已經出臺，但是從以往的經驗來看，新政的影響通常有一個滯后期，這種影響將在兩到三個月后顯現。

　　他表示，新政增加了投機者的購房成本，會使他們“放慢腳步”，同時也延長了購房者的購買時間，如購房者籌集資金的比例和周期。這樣一來，對改善型購房者的購房成本和時間也產生了影響。(作者 劉述波)