二線城市樓價漲跌互現 調控仍需到位

　　新一輪房地產調控政策出臺近3個月來，記者分赴我國東部、中部和西部地區采訪時發現，與一線城市樓市“價跌量縮”相比，二線城市的降價效果似乎并不明顯，有的房價略有降低，還有的不降反升，更有一些城市房價雖然“低迷”，卻與調控政策并無直接關聯，而是另有“隱情”。

　　成都大連青島：樓市“虛火”略有降溫

　　數據顯示，6月份成都主城區商品住宅成交4811套，環比下跌了21.1%。7月8日，記者來到成都新近開盤的“保利·金香檳”售樓部，銷售員李洋說，購房可以享受“2萬元誠信金抵4萬元房款，按揭優惠1%，一次性5%”等優惠，房價在7000元／平方米左右。“開盤價比預期價格至少降了1000多元。”

　　成都是獲批國家級綜合配套改革實驗區的省會城市，與一線城市的境遇類似，土地流拍、成交下滑、價滯量跌，成為調控以來成都樓市的關鍵詞。

　　5月21日，在成都市調控以來首次主城區土地拍賣中，六宗土地有兩宗因無人出價而流拍。數據顯示，4月份起住宅用地成交均價從高位回落，5月份環比下跌近49%，6月份跌幅回落。

　　進入6月，大連樓市多個樓盤出現“個位數成交”，萬科魅力之城、成潤萬家等項目陸續推出了全款打折優惠。青島作為最早出臺地方調控細則的城市之一，6月份住宅成交下跌幅度達到52%，當月下旬多個項目以低于周邊二手房千元的價位開盤。

　　中國社科院研究員馬光遠說，部分二線城市，如大連、青島等城市，近年來樓市泡沫不斷堆積，萬元樓盤層出不窮。

　　“由于區位、環境等優勢，成都、大連等城市購房需求依然旺盛，中長期房價仍然看漲。”東北財經大學教授肖興志說，目前不高的成交量可能為后市積蓄更大的需求。

　　“需要關注的是，已有泡沫的二線城市房價尚未切實下跌，交易卻在回暖。”馬光遠說。

　　調查發現，有的二線城市，個別銀行開始暗地放寬房貸標準，一些投資者仍能以零首付買數十套房子，這些都應是下一步調控的重點所在。

　　沈陽呼和浩特：房價漲勢強勁

　　“房價怎么越調越漲？”在沈陽市民劉立強看來，一些調控政策似乎是“摁下葫蘆起了瓢”，一線城市下去了，二線城市又起來了。7月初，沈陽市核心區域的部分樓盤已直逼萬元大關。

　　作為我國東北的中心城市，沈陽樓市一直波瀾不驚。在全國15個副省級城市中，這里的房價排名經常是倒數第一，然而2009年進入了“快速上升通道”。當年1月，遼寧省贏得2013年全運會承辦權，沈陽市成為主會場，全年商品房均價漲幅達14%。

　　今年5月，沈陽經濟區獲批國家級綜合配套改革實驗區。5月，商品房合同備案均價同比上漲37%，環比上漲近7%；上市量創歷史新高，達160萬平方米，交易面積同比增長29%。恒大地產在全國多個城市統一降價之際，在沈陽樓盤卻每平方米漲了100多元。

　　“概念板塊增溫和投資性購房增加，是量增價漲的重要推手。”沈陽建筑大學教授范翰章說，沈陽地鐵周邊、全運村附近成為近期房價上漲較快的區域。

　　此外，據測算，目前沈陽投資性購房比例接近30%，而一年前僅為10%左右。同時，沈陽也成為開發商的投資熱土，全國房地產綜合實力排名前30名開發企業，七成以上已在沈陽投資。

　　調控政策實施以來，呼和浩特樓市呈現量價齊升的態勢。5月，市區新建商品房銷售平均價格為4713元／平方米，同比增長20.17%，環比增長4.99%。例如，錦繡城小高層住宅，4月初起價為4800元／平方米，如今起價即為5300元／平方米，戶型好的漲至5600元／平方米。

　　“呼和浩特市區住房，10%到20%被外地人購買，這也刺激了當地的房價上漲。”內蒙古財經學院教授梁榮認為，投資、投機等因素對二線城市樓市的拉動不可小視。

　　“從沈陽、呼和浩特等二線城市看，房價漲速明顯超過當地居民收入增速，房價收入比在擴大，表明投資需求增長迅速。”世界華人不動產學會會長李明說，遏制投資、投機需求是本輪房地產調控的核心目標。要達到此目標，地方政府還需出臺細則，切實落實調控政策，嚴格控制房價過快上漲。

　　長沙重慶：保障房因素導致“價格洼地”

　　一直準備買房的湖南長沙市民范青發現，調控近3個月，很多新老樓盤價格基本上“濤聲依舊”：宣傳起價每平方米5000多元送1000元裝修，到實地一看，“裸房價”基本還在調控前的位置。

　　7月初，記者走訪長沙一些房產中介了解到，目前主城區房價約為5000元／平方米，與4月初相比價格相差無幾。在長沙，樓市對調控的反應似乎并不敏感，顯示出異乎尋常的平靜，“房價洼地”成為外界對當地房價的基本判斷。

　　記者調查發現，所謂的“房價洼地”，與“回報地”“定向房”有很大關系。大約2007年以前一個時期，長沙市大量采用土地回報方式，刺激民間資金進行基礎設施建設，“回報地”開發使長沙住宅供應量長期居高不下。2008年起，長沙又在全國率先推行了經適房貨幣補貼，一年解決了1.2萬戶低收入家庭住房問題。此外，還有相當一部分公職單位與開發商合作，進行“定向房”開發，向本單位人員提供大量低于市場價格的“定向房”。

　　與長沙類似的還有重慶、長春等城市。“非市場化住房供應多，是這些城市的共同點。”中國住宅研究會副會長顧云昌說，例如重慶市年內啟動的公租面積高達1000萬平方米，重慶今年保障性住房、棚戶區改造、中小套型商品房三類用地量占今年全市城市住房供地總量的76%。這些舉措成功抑制了當地房價較快上漲。

　　調查顯示，本輪樓市調控以來，有相當規模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。而同時，部分二線城市認為與北京、上海等一線城市比，當地房價不高，調控應該因地制宜，不要一刀切，也為將來房價走高預留了政策空間。

　　專家認為，盡管二線城市房價仍未到“發燒”地步，但不能忽視投資投機需求增加、房價上漲較快等問題。二線城市對樓市調控不能置身事外。

　　馬光遠指出，樓市調控是要抑制投資投機，保障居民基本住房需求，在這一基本點上沒有一、二線城市之分。“當前，應傳遞一個明確的信號，樓市調控是長期政策，各地要切實落實好中央調控措施，預防和遏制樓市泡沫產生或增大。”(新華社“新華視點”采寫記者：任芳、徐揚、葉建平、蘇曉洲、任會斌）