調(diào)控放松預(yù)期促成反彈 地產(chǎn)股后期走勢將分化

　　近7個交易日整體反彈超過11%，地產(chǎn)股由“弱勢群體”一舉成為“領(lǐng)漲先鋒”。分析人士認為，盡管中長期調(diào)控政策仍存懸念，但部分龍頭企業(yè)6月銷售超預(yù)期等利好因素已經(jīng)催化了本輪地產(chǎn)股的超跌反彈。隨著行業(yè)成交量走出底部，投資者可以從區(qū)域、土地儲備、股價對RNAV的折價率等角度來挖掘機會。

　　超預(yù)期因素激發(fā)反彈

　　什么原因刺激了地產(chǎn)股本輪反彈中的絕地反擊？從最近機構(gòu)對地產(chǎn)行業(yè)的報告分析，盡管近階段一手房成交量低迷、部分城市租金價格暴漲等現(xiàn)象令房地產(chǎn)行業(yè)前景依然籠罩在迷霧之中，但從短期看，卻也出現(xiàn)了不少刺激地產(chǎn)股上漲的因素。

　　上周，萬科保利相繼公布了6月銷售數(shù)據(jù)。6月萬科銷售85.7萬平米，環(huán)比增長82.3%、同比增長27.7%，銷售金額達87.7億，環(huán)比增長71.6%、同比增長27.8%。6月保利銷售69.0萬平米，環(huán)比增長47.1%、同比下降1.9%，銷售金額為63.4億，環(huán)比增長98.8%、同比與去年持平。

　　廣發(fā)證券認為，萬科和保利6月銷售數(shù)據(jù)好于預(yù)期，環(huán)比5月均有較大幅度的增長。其中，萬科6月銷售數(shù)據(jù)更好，銷售金額和銷售面積雙雙創(chuàng)下歷史新高。廣發(fā)證券維持對萬科和保利的“買入”評級。

　　而保障房政策力度也成為市場對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)機的寄托。國元證券認為，對于經(jīng)濟適用房的投資規(guī)模、新開工面積進行對比看出，從目前來講經(jīng)濟適用房的投資規(guī)模尚小，不足以支撐整個房地產(chǎn)投資。但是，如果政府加大保障性住房的投入、并且保證一定的規(guī)模，從理論上可以彌補商品房新開工的下滑。

　　而從中期看，參考美國的房地產(chǎn)價格影響因素，分別針對經(jīng)濟增速、收入增長、CPI 與M1 增速與房地產(chǎn)價格指數(shù)進行對比可以看出，從中長期來看房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟增速的相關(guān)度最高。因此，作為一種資產(chǎn)的價格，房價中長期依然取決于經(jīng)濟的增長。國元證券認為，中國依然處在城市化高速發(fā)展的過程中，經(jīng)濟增長未來還會保持較高的一個增速，房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)中期下滑的趨勢。

　　從行業(yè)分化中尋找機會

　　連續(xù)反彈之下，不少機構(gòu)建議逐步吸納地產(chǎn)股。國元證券認為，可以密切關(guān)注行業(yè)成交量走出底部帶來的反彈機會，從區(qū)域、土地儲備、股價對RNAV的折價率三個角度尋找投資標的。

　　國元證券認為，中國土地面積大、區(qū)域發(fā)展不平衡，東部地區(qū)、中部地區(qū)與西部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展差異性大。正因為這種差異性，為未來地產(chǎn)股提供了投資機會。從整體人均GDP 來看，人均GDP在2000——4000 美元之間的區(qū)域，未來經(jīng)濟增長空間較大，可能處在住房需求的爆發(fā)期，房價的上漲的幅度大導(dǎo)致相關(guān)區(qū)域的房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績彈性較高。值得一提的是，分析人均GDP 的區(qū)域分布，有一些相對發(fā)達的省份區(qū)域，由于計算的人均GDP是區(qū)域的均值，存在部分超過均值的區(qū)域，同樣也存在低于均值落后的地區(qū)，這些低于均值的區(qū)域也應(yīng)成為重點關(guān)注區(qū)域。

　　此外，可以從土地儲備規(guī)模中需找投資機會。國元證券認為，土地是上市公司的生產(chǎn)原料，土地儲備是反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營與盈利能力的重要衡量依據(jù)。因此可以根據(jù)土地儲備的規(guī)模與市值的比重中尋找相關(guān)的投資機會。

　　最后，還可以從折價率方面尋找投資機會。二級市場上的公司股價相對于其RNAV 普遍出現(xiàn)了一定幅度的折價，反映了市場上對于房地產(chǎn)調(diào)控后房價下跌的預(yù)期。而在下跌過程中，必然存在錯殺的品種，國元證券認為，可以從折價率的角度尋找具有投資價值的品種。記者 錢瀟雋