調控放松預期促成反彈 地產股后期走勢將分化

　　近7個交易日整體反彈超過11%，地產股由“弱勢群體”一舉成為“領漲先鋒”。分析人士認為，盡管中長期調控政策仍存懸念，但部分龍頭企業6月銷售超預期等利好因素已經催化了本輪地產股的超跌反彈。隨著行業成交量走出底部，投資者可以從區域、土地儲備、股價對RNAV的折價率等角度來挖掘機會。

　　超預期因素激發反彈

　　什么原因刺激了地產股本輪反彈中的絕地反擊？從最近機構對地產行業的報告分析，盡管近階段一手房成交量低迷、部分城市租金價格暴漲等現象令房地產行業前景依然籠罩在迷霧之中，但從短期看，卻也出現了不少刺激地產股上漲的因素。

　　上周，萬科保利相繼公布了6月銷售數據。6月萬科銷售85.7萬平米，環比增長82.3%、同比增長27.7%，銷售金額達87.7億，環比增長71.6%、同比增長27.8%。6月保利銷售69.0萬平米，環比增長47.1%、同比下降1.9%，銷售金額為63.4億，環比增長98.8%、同比與去年持平。

　　廣發證券認為，萬科和保利6月銷售數據好于預期，環比5月均有較大幅度的增長。其中，萬科6月銷售數據更好，銷售金額和銷售面積雙雙創下歷史新高。廣發證券維持對萬科和保利的“買入”評級。

　　而保障房政策力度也成為市場對房地產轉機的寄托。國元證券認為，對于經濟適用房的投資規模、新開工面積進行對比看出，從目前來講經濟適用房的投資規模尚小，不足以支撐整個房地產投資。但是，如果政府加大保障性住房的投入、并且保證一定的規模，從理論上可以彌補商品房新開工的下滑。

　　而從中期看，參考美國的房地產價格影響因素，分別針對經濟增速、收入增長、CPI 與M1 增速與房地產價格指數進行對比可以看出，從中長期來看房地產價格與經濟增速的相關度最高。因此，作為一種資產的價格，房價中長期依然取決于經濟的增長。國元證券認為，中國依然處在城市化高速發展的過程中，經濟增長未來還會保持較高的一個增速，房地產價格不會出現中期下滑的趨勢。

　　從行業分化中尋找機會

　　連續反彈之下，不少機構建議逐步吸納地產股。國元證券認為，可以密切關注行業成交量走出底部帶來的反彈機會，從區域、土地儲備、股價對RNAV的折價率三個角度尋找投資標的。

　　國元證券認為，中國土地面積大、區域發展不平衡，東部地區、中部地區與西部地區的經濟發展差異性大。正因為這種差異性，為未來地產股提供了投資機會。從整體人均GDP 來看，人均GDP在2000——4000 美元之間的區域，未來經濟增長空間較大，可能處在住房需求的爆發期，房價的上漲的幅度大導致相關區域的房地產上市公司的業績彈性較高。值得一提的是，分析人均GDP 的區域分布，有一些相對發達的省份區域，由于計算的人均GDP是區域的均值，存在部分超過均值的區域，同樣也存在低于均值落后的地區，這些低于均值的區域也應成為重點關注區域。

　　此外，可以從土地儲備規模中需找投資機會。國元證券認為，土地是上市公司的生產原料，土地儲備是反應房地產企業持續經營與盈利能力的重要衡量依據。因此可以根據土地儲備的規模與市值的比重中尋找相關的投資機會。

　　最后，還可以從折價率方面尋找投資機會。二級市場上的公司股價相對于其RNAV 普遍出現了一定幅度的折價，反映了市場上對于房地產調控后房價下跌的預期。而在下跌過程中，必然存在錯殺的品種，國元證券認為，可以從折價率的角度尋找具有投資價值的品種。記者 錢瀟雋