房貸放松可能沖擊樓市新政 調控應有松有緊

　　中央高層委托機構對樓市進行調研、第三套房貸部分松動、國企再次“攻城略地”……歷史上最嚴厲的房地產調控政策，在實體經濟復蘇曲折的背景下，似乎有了松動的跡象。在“收”“放”兩難的局面下堅持了3個月的房地產調控，如今又該如何選擇？

　　-本報記者 王小霞

　　最近房地產市場的消息滿天飛，但幾乎所有的消息都指向了一點，那就是曾經被開發商稱為“寒冬”的房地產調控目前有了松動跡象。

　　房貸放松可能沖擊樓市新政

　　近日，有媒體報道中央高層委托機構赴北京、上海、廣州、深圳進行樓市調研，主要是了解調控效果，防止樓市調控對經濟造成誤傷，為制定下一階段樓市調控政策做準備。

　　就在業界尚未完全消化這一消息時，即傳來上海、南京等地房貸政策悄然松動，第三套房貸部分開閘，第二套房的認定也出現松動的消息。與此相伴隨的，是國企在土地市場的逆市擴張。

　　一時間，有關房地產調控政策可能松動的預測在業界快速流傳開來。

　　“房貸放松對開發商肯定是好事，但也得觀察一下市場反應。”昨天(12日)，北京一家房地產銷售代理公司策劃部經理孫靜在接受中國經濟時報記者采訪時表示，房貸松動總算讓連續3個月都過“緊”日子的開發商松了一口氣，因為這會給市場銷售帶來信心。

　　孫靜告訴記者，在樓市調控松動預期未出現之前，業界預測7月份會是房地產行業的一個拐點，開發商集中降價的可能性比較大。“一旦出現集中降價，消費者的心理可能就會跟著崩盤，屆時剛性需求可能會出手，但投資需求一定會觀望，等待抄底。”孫靜說，其接觸過的很多開發商都準備推遲開盤，原定于今年下半年開盤的，也都等到明年上半年再說。

　　“樓市調控可能松動的預期一出，原本打算降價的開發商也都不降了。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒在接受本報記者采訪時說，目前任何一點消息都會對市場產生一定影響。“前一段一個開發商還表示要降價，正在研究到底降多少合適，這兩天就說要再等等看。”楊少鋒告訴記者，房貸松動的消息將可能使市場的拉鋸與觀望時間延長。

　　與房貸政策松動相伴的還有土地市場的國企拿地舉動。6月29日，新政后廣州首宗住宅用地出讓現場，中國鐵建旗下的中國鐵建地產以近13億元的價格拿下芳村高爾夫球場兩塊地，其中一塊溢價率高達123%。僅一天之后，中國鐵建地產又在天津以40.323億元的總價，將天津河北區金鐘河大街北側1號、3號、5號地塊收入囊中。

　　“土地市場交易低迷，必然導致地方土地財政收縮。”上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受本報記者采訪時表示，上海、南京等地房貸松動的消息可能會在全國起“帶頭”作用，再加上土地市場的“活躍”，可能對樓市新政的效果產生一定沖擊。

　　調控應有松有緊

　　這幾天，接受本報記者采訪的多位業界人士均認為：目前房地產調控面臨兩難選擇。

　　調控繼續收緊，擔心傷及實體經濟。“這次房地產調控對樓市的影響非常大，一些大城市的房價確實出現漲幅下跌的情況。”楊少鋒表示，最重要的是，這次調控對實體經濟產生了一些影響，比如鋼鐵以及相關產業。

　　但是，“如果調控政策放松，房價必然會再次報復性上漲，而且可能會比2009年的漲幅更瘋狂。”尹伯成說，這種上漲帶給整體經濟的影響要比經濟暫時下滑帶來的后果更為嚴重。

　　在這種兩難局面下，“我認為樓市調控應該適度地有‘緊’有‘松’。”楊少鋒說，這次宏觀調控有些過于嚴厲，一些地方的成交量一直都處于非常低迷的狀態。以北京為例，如果貸款政策不放松，即使開發商降價，很多購房者也無法買房，因為無法貸款。由此來看，房貸可以適度放松。

　　當然，放松房貸，可能會導致開發商不降價，甚至再度漲價。在這種情況下，就需要對開發商進行調控，即對開發商囤積的土地進行調控。政府可以要求已經拿地的開發商加快開發節奏，并且量化到具體數量指標，那些手中囤地達到幾千萬平方米的“大戶”，更應調高其開發數量指標。這樣做，一方面可以加大房地產市場的有效供應，另一方面也會對開發商的資金鏈形成考驗，開發商必須加快銷售、快速回款才能繼續開發，這時，低價會是一個最好的選擇。在這種情況下，房價也會得到進一步的控制。

　　楊少鋒說，一旦開發商在開發節奏上不能達標，政府就禁止其未來在市場上參與拿地。這樣一“緊”一“松”進行調控，即可達到樓市調控目的，也不致對經濟產生過大的負面影響。