不懼“鬼城”魅影 地方政府攜手開發商“造城”

　　“現在做新城開發，很痛苦，但未來的空間很大。今后，農村人要進城，而不少城市人要出城，因此，郊區新城的建設將為房地產開發帶來新的機遇。”首創置業(2868.HK)總裁唐軍日前對中國證券報記者表示。

　　去年底開始，首創置業等國資地產企業大舉介入城郊大片土地的一二級聯動開發。包括中國建筑(601668)、中國鐵建(601186)、首開股份(600376)在內，目前已有10余家大型房企參與了城市郊區土地整理及綜合體項目的開發。

　　業內人士指出，在城市核心區住宅地產開發的收益率逐步攤薄的背景下，城郊大型綜合體項目的開發將成為今后房地產市場競逐的焦點，而“一個大項目吃幾年”的狀況也可能再度上演。不過，新城開發必須注重產業與居住的融合，否則容易令新城成為“睡城”、“空城”，甚至無人居住的“鬼城”。

　　尋找新開發模式

　　房地產市場的制度變革和行業本身的“升級”需求，正在推動房地產開發模式的轉型。“原來‘蓋房子—賣房子’的簡單模式顯然已不再適應新的市場環境，在城市化進程中挖掘新的市場需求，尋找新的增長點，形成新的開發模式，將是房地產企業面臨的課題。”唐軍坦言。

　　在房地產市場面臨深度調整之際，很多地產公司正在從單純的住宅開發向新的商業模式轉型。首創便通過與奧特萊斯等商業伙伴的合作，走地產與產業相結合的住宅產業綜合體道路。探索“全產業鏈”營運，是該公司今后業績增長的重要支點。

　　按照首創置業董事長劉曉光的設想，今后城郊新城開發的業態，可以稱為“住宅產業綜合體”，“做成一個真正的時尚的小城鎮概念，有商業、有住宅、有物業。”

　　目前，首創置業正在開發的3個住宅產業綜合體項目總投資額達到300億元，分別位于廣東佛山、浙江湖州和北京房山。除此之外，首創于去年底獲得天津市武清區京津高速公路高村鄉290萬平方米的土地一級開發權。該項目將開發成以生態宜居為核心的低密度人文特色小鎮。

　　“新城開發必須有先導產業相配合，而我們進駐后也會帶動當地相關產業發展。綜合體內除打造名品折扣店奧特萊斯外，還將衍生出餐飲、娛樂休閑等相關產業，形成一定的產業集群，與住宅項目互動。以房山長陽項目為例，預計每年將會帶來1500萬的客流，180萬個就業崗位。”唐軍介紹。

　　無獨有偶，中國建筑與北京市門頭溝區政府簽訂戰略合作協議，擬共同推動門頭溝新城的全面建設。雙方在簽署具體協議形成正式合作的前提下，中國建筑將在未來幾年內向門頭溝新城投資500億元，并負責門頭溝新城的總體規劃設計，進行城市綜合開發。

　　“城市化進程中，農民將大量進城轉化為居民，而城市里的老齡人口以及大量自由職業者則會向城外轉移，這為城市郊區的新城開發提供了市場。”唐軍表示。

　　地方政府助力

　　“現在，地方政府都希望開發商進入開發綜合體物業。因為這對周邊的經濟帶動作用很強。”唐軍對中國證券報記者坦言。

　　實際上，這類項目往往可以獲得不錯的地價，同時，地方政府在基礎設施、市政配套以及工商稅收方面都給予較大的優惠和便利。中金公司一份報告指出，首創置業通過與奧特萊斯合作的方式獲得土地儲備約300萬平方米，估計每平方米權益土地儲備成本約為600元。

　　目前，中國有4座直轄市，15座副省級城市，600余座地級市，這些城市的周邊，將成為吸納城市化所產生的新增人口的前沿陣地。業內專家指出，這些城市都有招商引資的需求，“土地只有開發后才會變得值錢，地方政府也就有了財源。”

　　對于開發商而言，大多數城市郊區的土地成本低廉，如果資源充分、規劃恰當、投資及時，其利潤空間十分可觀。不過，這些區域的土地有效開發的程度往往不足。“一個項目周邊基本什么都沒有，商業、人文等都需要慢慢培育起來，因此風險也很大。”唐軍指出。

　　一般而言，敢于介入新城開發的地產商要具有較為雄厚的資金實力以及完整的產業鏈基礎，而這些項目對地產商的綜合運營能力要求也很高。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，城市綜合體的建設是一個復雜的工程，首先需要交通規劃的配合支持，如果車進不來，停不下，出不去，就不會有人流。其次，供水、供電、學校、醫院等市政設施配套也要同步跟上，因此，開發商需要地方政府強有力的協調和配合。

　　另外，綜合體項目的開發也需要引入戰略合作者。首創置業除了引入奧特萊斯作為商業伙伴外，日前與中國建筑第二工程局達成為期兩年的戰略合作協議。中建二局將積極參與首創置業在全國開發的各個項目投標與施工。

　　謹防泡沫延伸

　　對于風生水起的新城開發，也有地產商提出疑慮。新湖中寶(600208)董事長林俊波認為，“地段”是房地產開發價值的核心，離城市中心的距離越遠，開發風險就越大；新城開發應防止新的泡沫。

　　專家指出，目前很多新城，其實只有住宅，沒有配套、沒有服務、沒有產業，白天成為一座“空城”，晚上成為“睡城”。更嚴重的是，有些新城，在建成數年后，無人居住，成為名副其實的“鬼城”，天津寶坻區的京津新城便是典型的案例。

　　而更多的“新城”正在規劃和建設中。單在天津，有明確規劃的重點開發城鎮就已達11個之多，這些新城都是將地產開發與區域功能結合起來，以旅游、休閑、文化產業等配套，帶動房地產的銷售。這些項目無一例外都面向京津冀的富豪及中產階層。

　　隨著大都市版圖擴張，打造新城被認為是緩解大都市城市病壓力的最好方式。“這些在城市規劃下出現的大項目，一定程度上加快了城市新興區域的崛起；但同時，開發商跑馬圈地在新興區域擴張過快，也可能帶來很多的城市病。”業內專家指出。

　　專家以國外經驗為例，建議在日益興起的新城開發中，融入產業的發展。從國際城市發展來看，第一代新城因試圖分散大城市人口而建，定位的實質就是“睡城”，但后來顯現出不少弊病；于是，第二代新城便實現了混合的功能，融入多種服務、配套設施；而第三代新城則已經是集產業、居住、服務等為一體的綜合性模式。

　　“在居住地內實現衣、食、住、行以及就業、就學、就醫，才是新城的真正內涵。”城市專家表示。

　　□本報記者 林喆