“銀信合作叫停”劍指地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

　　今年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，規(guī)模超過(guò)350億元，而2009年全年才有181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模也僅327億元；更為驚人的是包括上市公司在內(nèi)的中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛拋出了信托計(jì)劃，產(chǎn)品年化收益率一路飆升，最高已達(dá)17%。(據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》)

　　與這則消息同期公布的另一則銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管新動(dòng)向信息同樣值得關(guān)注：銀監(jiān)會(huì)下發(fā)口頭通知，要求信托機(jī)構(gòu)停止一切與銀信合作相關(guān)的業(yè)務(wù)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月30日，銀信間合作業(yè)務(wù)規(guī)模已達(dá)1.88萬(wàn)億元。考慮到此后五六月份規(guī)模仍在不斷沖高，未來(lái)通過(guò)銀信合作渠道流出的信貸規(guī)模將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。

　　對(duì)于銀監(jiān)會(huì)而言，2010年7.5萬(wàn)億的信貸增量加上銀信合作2萬(wàn)億的實(shí)際信貸，已經(jīng)大大超出了監(jiān)管層流動(dòng)性監(jiān)控的目標(biāo)。為確保限制流動(dòng)性過(guò)剩，防止資產(chǎn)泡沫和通脹預(yù)期加速，對(duì)直接信貸之外的其他融資渠道進(jìn)行有效地限制管理就成為銀監(jiān)會(huì)必然的政策選項(xiàng)。

　　雖然有媒體披露目前直接投資于房地產(chǎn)信托的銀信合作產(chǎn)品已逐漸減少，但是仔細(xì)分析銀信合作產(chǎn)品與房地產(chǎn)信托規(guī)模同步放大的數(shù)據(jù)，就可以得出大量資金通過(guò)信托機(jī)構(gòu)這一轉(zhuǎn)換中樞流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)論。而房地產(chǎn)信托計(jì)劃年化收益率高達(dá)17%也戳破了開(kāi)發(fā)商“不差錢(qián)”的神話，高負(fù)債快速擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)模式，使得開(kāi)發(fā)商即便是在2009年高額盈利的支撐下依然難掩資金短缺。

　　基于銀信合作產(chǎn)品融資的房地產(chǎn)信托所蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)絕不可小覷。回顧當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破滅，之所以給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)毀滅性的打擊，最根本的原因還在于對(duì)金融系統(tǒng)持續(xù)性的高度破壞。對(duì)于目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管來(lái)說(shuō)，在限制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)和擴(kuò)大保障房供給的同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控剝離顯得尤為重要。

　　這里的金融風(fēng)險(xiǎn)既指向了明面的銀行直接開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人購(gòu)房信貸，同時(shí)也更多地開(kāi)始轉(zhuǎn)向涉水更深的信托理財(cái)與民間融資渠道。相對(duì)于前者，后者的監(jiān)管難度要大上許多，但是由于后者可能涉及的資金總量更大，來(lái)源更為復(fù)雜，因而實(shí)施有效監(jiān)管，防患于未然的經(jīng)濟(jì)價(jià)值也就更為顯著。

　　信托機(jī)構(gòu)運(yùn)作的銀信地融資平臺(tái)模式，實(shí)際上是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展、盈利率極高的前提條件。17%的年化收益率意味著整個(gè)項(xiàng)目的融資成本要接近30%，而“假股權(quán)實(shí)債權(quán)”的信托模式往往意味著開(kāi)發(fā)商需要在開(kāi)發(fā)末期高溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)，因而整個(gè)項(xiàng)目的融資成本還在30%之上。

　　如果在此前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速成長(zhǎng)的時(shí)期，這樣的成本還勉強(qiáng)能夠支撐。而當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸步入冷卻期之后，房地產(chǎn)行業(yè)及其附帶金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。即便是信托公司和銀行能夠獲得抵押資產(chǎn)，如土地、商品房等等，但是在整個(gè)樓市價(jià)格下滑的大趨勢(shì)下，抵押品價(jià)值是否會(huì)隨著市場(chǎng)價(jià)值急劇下降尚不得而知。從上世紀(jì)90年代樓市衰退來(lái)看，最終抵押品的價(jià)值往往大大低于金融機(jī)構(gòu)預(yù)期，同時(shí)相關(guān)信托等金融機(jī)構(gòu)因此倒閉的也不在少數(shù)。(陸志明）