世博周邊準“地王”乏人問津 定價過高或是根源

　　世界杯后，上海世博會是眼下全國乃至全世界最為關注的公共活動。但是，作為上海乃至全國房地產市場最熱的板塊，世博會周邊的地塊卻慘遭“滑鐵盧”。上海市規劃和土地資源管理局昨日(7月13日)公告稱，世博會園區附近的盧灣區第104街坊137D-3地塊被終止預申請程序。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍說，按照上海市土地預申請制度規定，上述地塊提前終止預申請程序的原因，很有可能是因為最初價格定位失當，導致土地尚未進入拍賣環節已經“流拍”，而這可能成為上海首個預申請不成功的地塊。

　　準“地王”未賣先“流拍”

　　《每日經濟新聞》注意到，今年4月23日，上海發布了年內第一批預申請地塊，其中盧灣區第104街坊137D-3地塊由于緊臨世博會浦西場館而廣受關注。該地塊尚未拍賣，起始拍賣價格就達到了42684元/平方米，已接近上海土地拍賣的成交單價紀錄，堪稱準“地王”。盡管如此，該地塊仍然受到了包括保利、綠地、瑞安等巨頭的關注。

　　有分析師甚至因為該地塊的上述起始拍賣價格預言，整個世博會場館所在區域會成為上海第五個奢侈品集中的商業圈。

　　但是，上述美麗的前景描述很快就成為“黃粱一夢”。昨日，上海市規劃和土地資源管理局公布的最新公告稱：根據出讓人要求，現終止滬預申請告字(2010)第1號出讓預申請公告中盧灣區第104街坊137D-3地塊的預申請程序。

　　宋會雍說，根據上海市規劃和土地資源管理局公布的“上海市建設用地預申請制度”，終止建設用地預申請程序只有兩種情況：一是地塊預申請公告期期滿；二是預申請公告期滿15天且有3個或以上預申請人獲得資格確認，同時發布正式出讓公告。

　　但是來自上海方方地產咨詢機構的最新監測結果顯示，上述地塊在預申請公告期內只有1家房企提出了預申請。與此同時，上海市規劃和土地資源管理局昨日也沒有同時發布上述地塊的正式出讓公告。

　　宋會雍因此認為，上述地塊很有可能成為上海建設用地預申請制度頒布實施以來，第一幅預申請失敗的土地。

　　定價過高或是根源

　　宋會雍表示，價格定得過高，或許是上述地塊成為首例預申請失敗案例的最主要原因。

　　中國房地產信息集團分析師薛建雄說，盡管因為世博會而被全國關注，但整個盧灣世博板塊的住宅賣得并不好，位于世博會場館附近的兩大樓盤——豐盛皇朝和華麗家族匯景天地6月份以來都只賣掉了20多套公寓，且多是位于低區的低單價住宅，扣除1萬元的裝修標準，實際房價不過40000多元/平方米。

　　21世紀不動產上海銳豐匯龍店經理張前軍也表示，世博板塊二手房的成交量同樣不妙，成交量僅僅和5月份持平，而成交價格也只有30000元/平方米~40000元/平方米左右，“至于板塊內的商鋪租賃和銷售情況則更加糟糕，少有人在這里開店經營。”

　　方方地產咨詢機構土地咨詢中心副總監趙豫川說，上述地塊不僅價格高，而且可以開發的面積太少，只有3000平方米。大部分公司開發完成后，只能通過持有出租來收回長期投資，或者一次性轉讓給其他投資機構獲取收益。

　　“雖然整個世博板塊因為世博會的召開，配套、市政等多項設施大大改善，但這些環境的改變還是難以支撐地塊的樓價，目前該板塊的土地樓板價賣到40000多元/平方米，還是有點貴。”他猜測，上述地塊很有可能會等世博會結束及整個盧灣濱江區域的整體規劃出臺以后，與周邊其他地塊一塊打包出售。

　　事實上，自5月份開始上海土地價格已經連續多月下跌。7月2日，臨近世博會上海浦西館的徐匯區濱江C單元188NQ-1地塊 (龍華機場3號)僅僅以9.28億元被上海隧道工程股份有限公司摘得，折合樓板價僅12789元/平方米。而去年9月，該地塊附近的一幅龍華路1960號地塊，樓板價格27231元/平方米。

　　昨日，參與了競買上述龍華路1960號地塊的一家開發商向《每日經濟新聞》表示，幸虧當時沒有高價拍地，否則必然會被深度套牢。(記者 楊羚強)