北京中介初嘗壟斷 租賃市場成熟監管缺位

　　北京房租上漲并不簡單，其折射出的是中介市場地位的提升，以及對市場的干預、甚至是操縱。這一新現象，不但對市場監管提出了新要求，更對今后房地產調控提出了新的課題。

　　上海證券報記者在京、滬、深三地深入采訪發現，雖然上海、深圳的房租問題與北京并不相同，但同樣的一個事實卻是，國內一線城市的房屋租賃市場已經成熟并正在迅速地擴大，雖然它是在一個完全市場化的環境下成長起來的，但其市場規模已經到了管理層必須加以監督、引導、規范的時候。

　　權威部門無統計數據 房租暴漲至今仍是謎

　　成交量低迷之下，房價在松動之中，始料不及的是，北京的租賃市場卻發出刺耳的上漲聲，其間還隱藏著中介影子。

　　“我在東三環雙井邊上租的一居原本1800元/月，現在則要到2500元/月。”一位朋友告訴記者，房租上漲是不爭的事實，問題是到底漲了多少。

　　需要指出的是，作為已經在北京生活十多年的記者本人，今年對于房租上漲深有同感，身邊不少朋友都在抱怨房租上漲。

　　然而，記者卻發現，北京租金到底漲了多少，面對這一問題，卻沒有權威部門的聲音。記者只能依靠多位租房朋友的“感性交流”，以及部分中介的不完全統計。

　　鏈家地產提供給記者的一份報告顯示，2010年北京房租的均價由1月的2608元/月一路上漲，到5月達到今年最高的2885元/月，6月隨著成交區域和成交量的提高,房價小幅下降至2816元/月。

　　其中，“4月租金環比漲幅達一年半以來月均最高漲幅，平均租金上漲約104元/月。2010年上半年全市平均租金2792元/月，同比上漲19%左右。”報告說。這是記者所找到最為明確詳細的報告，除此而外，北京房租漲跌真是一個謎了。

　　一位業內人士向記者私下坦言，恰恰是因為監管上的缺失，使得房屋租賃市場非常混亂。實際上，除去房租之外，記者還接觸到有黑中介不退押金等多種市場亂相。

　　業內“深喉”吐真相

　　壟斷利潤誘中介操盤

　　如果說，在充分競爭的市場經濟之下，個別中介的類似“不退押金”等違規操作還算小問題的話，那么這一次房租的上漲，卻有明顯的壟斷干預，甚至操縱的嫌疑。

　　“租房需求是內因，但房租上漲的推手卻是個別房產中介，就在房租暴漲之前，個別中介連續發出房租上漲聲音，以制造輿論。”一位不愿透露姓名的業內“深喉”人士向記者表示，個別中介公司因房租上漲，僅一個月就凈賺千余萬。

　　該人士分析稱，有些中介公司通過控制房源，推高租價，吃業主報價和租賃客實繳房租的差價來獲利。據分析，以每月2500元的平均租金計算，一般差價大約為租金的10%到20%，按照提價20%計算，一年下來其一套房源多賺3000-6000元。

　　除此以外，該人士透露，部分中介從業主處收房時，只支付11個月的租金，而其轉租給顧客的時候則收取13個月租金，有些房源甚至群組給多個顧客，如此收取的租金遠遠高出支付給業主的租金。

　　“這次房租上漲，有某些中介機構賺了不下千萬，如果按1.8萬套簽約量推算，近2個月僅一家中介公司就多賺3000萬元。”該人士如是說。

　　“需求是主因，但一些中介公司推波助瀾，難辭其咎。”另一位業內人士也向記者如此直言。

　　據分析，租賃全程代理業務的營業模式也存在諸多弊端，給房產中介提供了推高租金的機會，其主要表現在以下幾個方面：全程代理房東方收取租金，不良中介借機賺取差價牟利，有些還拖欠租金，挪用房東租金收入；全程代理房東出租房屋，不良中介層層轉租，逐級推高租金；有的中介刻意捂房，抬高租金價格。

　　監管仍顯無力 僅僅是一場“預備賽”？

　　意料之中的是，涉嫌其間的中介公司卻在極力否認。然而，分析人士表示，理論上講，此一輪房租上漲非同小可，它可以看作是中介公司發展到一定規模、占市場一定比例之后，尋求壟斷利潤的一次初試。

　　分析人士指出，幾年前，北京房地產中介業務蓬勃發展之初，中介公司是沒有實力對市場進行操控的，而經過幾年發展之后，中介公司無論是對供需雙方數據的掌握，還是對供需雙方房源實際把控，都已經今非昔比，對租價的干預能力也大大提高。

　　記者根據北京市房地產管理官方網站統計得知，今年1-6月北京前10家中介公司所簽租賃合同量共計93215件，占據北京至少90%以上的市場份額。而且，記者統計發現，名列前5的中介公司所簽租賃合同量，占前10家總量的96%，其壟斷特征已經有所顯現。

　　令人擔憂的是，如果今年北京房租上漲這一苗頭得不到遏制，在隨后中介所占市場體量進一步擴大后，“房租上漲”必定會卷土重來。

　　“特別是在目前監管不到位的情況下，租賃市場可以說完全掌握在了中介公司手中，是漲是跌他們說了算。”上述分析人士說。

　　而且，如果占市場主要份額的多家中介公司，今后“心照不宣、形成默契”聯手操縱租賃市場，那將會對整個市場產生很大的危害。

　　事實上，據分析，此次中介公司如此操盤，與此輪房地產調控也不無關系。

　　“由于二手房買賣業務量銳減，有些公司就想出‘漲房租’這個餿點子，來彌補業務不足的缺。”一位業內人士說。另外，也有業內人士認為，是中介公司看到了“商機”，借力“操作了一把”。

　　但是，無論從哪個方面來說，在北京，中介作為市場參與者直接干預市場價格的動機和能力都已經具備，這對目前以及今后的房地產監管，都是一個不能回避的問題。記者 于祥明