房子賣不動 深圳開發商要推特價房

　　萬科副總裁肖莉此前在博鰲論壇上表示,新政下萬科不會捂盤,不捂盤的標準是推出當月銷售的六成,入市價格會用六成這個比例來定。記者日前走訪深圳多個在售樓盤發現,以萬科、佳兆業為代表的品牌房企已率先改變銷售策略來迎合市場,而這些在售樓盤也得到了市場回應,萬科部分樓盤甚至高于萬科確定的開盤當月銷售六成的“銷售節奏”,幾近“日光盤”,大多樓盤都在兩月內幾近售罄。另外,一些樓盤則以贈送面積等手段實現“降價”,期望獲得市場響應,而那些以較高價開盤的樓盤,其銷售業績明顯不佳。也有此前滯銷的樓盤正在醞釀于近期推出特價房,以突圍眼下的樓市暗淡。

　　新政下入市樓盤數明顯下降

　　3月,深圳有中介根據對開發商的監測,預測今年將有高達152個樓盤入市,但記者日期從市規劃國土委網站上發現,截至7月11日,深圳上半年獲得預售許可證的樓盤數共44個,與此前預測相距甚遠,這一數字低于2009年上半年的入市樓盤數。據統計,2009年深圳上半年取得預售許可證的樓盤共63個,而今年上半年入市樓盤數比去年少了近3成。

　　在這44個樓盤中,龍崗以17個預售樓盤高居榜首,其次是寶安,共有16個新盤,其余各區的入市樓盤數則有明顯下降。此前有中介預測在傳統的五六月銷售旺季將會有樓盤集中上市,并緩解樓市目前可售套數不足的情況。而據記者粗略統計,五六兩月共上市10個樓盤,相比于4月上市的9個樓盤,五六月的樓盤上市速度明顯大打折扣。

　　據星彥地產的統計數據顯示,今年上半年深圳一手住宅新增批準預售面積為130.54萬平方米,同比減少32%,其中新政后五六月新增批準預售面積分別為22.72萬平方米和13.8萬平方米,環比連續下降,降幅分別達45%和39%。而從入市房源的結構來看,中高端樓盤大批出現的場面并沒有上演,絕大部分新盤都是普通住宅。

　　造成這一局面的顯然是樓市新政后不少房企選擇推遲樓盤上市時間。一家房企的銷售負責人告訴記者,對于深圳大多數民營企業而言,眼前最值得考慮的不是如何賣出產品,而是賣完后可以做什么,沒有后續的項目可以跟進,雖然銷售冷清,但都不成燃眉之急。

　　與入市數量急劇減少相對應的是買房成交數也同樣在低位徘徊。據中原地產統計,今年五六月深圳新房成交套數分別為1423套和1887套,其中6月的銷售套數同比減少72.97%,另外一個可供佐證的數據則是:深圳新房可售套數一度降低至2.9萬套左右,而7月11日,這一數字顯示在31526套上。

　　來自深圳某中介的數據顯示,從樓市新政至今開盤的新盤有約20個,這些項目截至上半年的銷售率僅22%。此銷售率與去年相比存在很大差距,在星彥地產根據規劃與國土委發布的數據統計,去年住宅新盤成交普遍表現良好,上半年新盤面積總體成交率為54%,可以推測目前在樓市新政的背景下開發商的銷售并不理想。

　　品牌房企主動調整銷售業績不俗

　　與市場的整體低迷、開發商整體銷售不佳相對應的是,包括萬科、佳兆業等品牌房企已經開始率先針對市場進行重新定位,要么不斷推出特價房,要么以贈送面積等方式實現變相降價。記者走訪深圳目前在售的幾處樓盤,發現降價尋市場的特價房往往都有不俗的銷售業績,而在此時市場低迷情況下依然選擇如期開盤的也多為萬科等品牌房企。

　　“需要降價獲得銷售量的只有那些品牌房企,或者是上市房企,他們每季度都需要穩定的銷售指標。”一名業內人士說。

　　樓市新政后萬科在深圳共推出萬科里城、萬科清林徑、萬科金色沁園、萬科華府4個項目,其中里城雖以均價2萬元/平方米入市,但89平方米戶型贈送面積高達33平方米,而清林徑、金色沁園都以比此前預期低的價格入市,金色沁園除有贈送面積外,近期推出的尾盤更是有總價減10萬元的優惠,而華府新近入市的單位最多可享受總價減18萬元優惠。

　　此前,萬科一直拒絕承認這是降價行為,但按萬科的說法,“以一個合理的市場價入市”的樓盤都取得了不錯的銷售業績。對于“合理的市場價”厘定標準,肖莉此前解釋為這是萬科不捂盤策略的一部分,不捂盤就是一個新盤推出后當月銷售要達到60%,而萬科的“合理的市場價”就是以完成60%的銷售比例來確定的。而記者了解到,萬科的清林徑開盤當日即售罄,而里城近100套房源在開盤當日也僅剩幾套,都遠高于“開盤當月完成60%的銷售比例”。

　　記者近日走訪萬科金色沁園時得知,“五一”開盤到6月末已只剩下個別尾盤,萬科更是適時地將尾盤以優惠的方式推出,到7月11日其主打的88平方米戶型僅剩一個4層的房源。而位于梅林關口的萬科華府,于7月10開放其88平方米戶型的樣板間,銷售現場同樣火爆。

　　佳兆業也最早以特價房方式銷售樓盤尾盤,降價幅度大多在20%左右,都取得了很好的銷售業績,加上每次特價房套數不多,每次推出房源一兩天后都被搶購一空。

　　“這樣的上市公司是一定要走量的,在現在的環境下,其后續項目會以低于市場價入市。”一名業內人士說。

　　樓盤何時入市?決定于房價調整到位和成交量回歸

　　與品牌房企降價獲得市場認同、銷售率不錯的房源相比,有一些已入市的樓盤則顯得很尷尬。記者瀏覽國土部門網上簽約情況時發現,新房市場不乏開盤許久而仍然銷售不佳的項目,它們一般是在非核心地段,配套等條件也不成熟,更重要的是,開盤價相比新政前并沒有明顯降低。

　　記者在龍華新城某上市房企的新開盤項目看到,其目前在售的有近1000套房源,有部分贈送面積,但其2萬元/平方米的均價相比同樓盤3月的均價還高出2000元/平方米,記者從國土房產部門的銷售公示中看到,該樓盤在售的4棟樓中除第8棟有約10%的銷售率外,其余各棟售出的房屋都在幾套左右。

　　同樣是在龍華新城的另外一處在售樓盤,此前2.6萬元/平方米的開盤均價遭遇市場冷遇,記者日前再次走訪該樓盤,其售樓處的營銷人員告訴記者,該樓盤近期將拿出100套房源做“特價房”出售,但降價幅度并未透露。而該樓盤作為銷售不佳的房源,也是記者近日走訪的4處樓盤中唯一一個針對世界杯進行營銷的樓盤,無奈其人氣并沒有因為世界杯得到提升。

　　“開發商定價太高,動輒以3萬元/平方米左右定價,導致現在完全賣不動。”一名資深樓市觀察員表示,“但這些幾乎零成交的樓盤倒也不一定會急著降價”。由于開發商資金壓力不大,對降價走量沒有太大需求,于是造成“被捂盤”局面。

　　計劃于今年入市但又遲遲未見身影的樓盤將會何去何從?業內人士表示,這將決定于房價的調整到位和成交量的回歸,“可能大多數樓盤會將入市時間掐在今年三季度末四季度初,但也有一些樓盤已直接將開盤時間推到了明年”。

　　撰文記者曲廣寧