上半年整體向上6月向下 6月或成長(zhǎng)沙樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　過去的2009年全國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)從低谷到高峰的V型反轉(zhuǎn)，今年的市場(chǎng)在新政出臺(tái)前一路呈現(xiàn)量升價(jià)漲的態(tài)勢(shì)，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都漲到了歷史最高位，快速上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)偏離了市場(chǎng)的需求，超出了百姓的購(gòu)買力，為此國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，以遏制和穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在市場(chǎng)上引起了不小的波瀾，熱冷交替的2010年上半年長(zhǎng)沙樓市表現(xiàn)如何？調(diào)控之下，下半年長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)將走向何處？

　　上半年：整體向上，6月向下

　　世聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示：上半年長(zhǎng)沙樓市“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)十分明顯。內(nèi)五區(qū)商品住宅總成交量為597.16萬(wàn)平米，同比上升56.95%。從各月情況看，1-5月份，各月銷售量同比均大幅度增長(zhǎng)；6月份銷售量同比環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度下降。

　　成交量同比激增，價(jià)格也一路攀升。1-6月成交均價(jià)4661元/㎡，同比上漲16.10%。從6月份情況來(lái)看，成交量和成交均價(jià)環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度的下降。6月商品住宅銷售面積84.80萬(wàn)平米，同比下降22.65%，環(huán)比下降30.21%；成交均價(jià)4798元/㎡，同比上漲22.78%，環(huán)比下降3.78%。

　　從長(zhǎng)沙上半年的總體市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，政策對(duì)房?jī)r(jià)的打壓效果收效甚微，房?jī)r(jià)整體上行的勢(shì)頭卻并未得到遏制。究其原因，世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，主要還是政府政策的著力點(diǎn)在房?jī)r(jià)過高的一線城市，對(duì)房?jī)r(jià)相對(duì)較低和剛需客戶群體較大的二、三線城市而言，政策調(diào)控的效果不會(huì)立竿見影。但隨著房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，首改、投資客的客戶群體購(gòu)房門檻的提高，觀望態(tài)勢(shì)會(huì)繼續(xù)加劇。

　　4·15新政后，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅周成交量波動(dòng)下降，與新政前相比，目前周成交量下降約30%；周成交均價(jià)則波動(dòng)上升，最近周成交均價(jià)突破5300元/㎡，為歷史最高價(jià)。成交量同比下跌態(tài)勢(shì)在6月份開始表現(xiàn)出來(lái)，如果成交量持續(xù)低迷，降價(jià)促銷就是開發(fā)商回籠資金的最快捷的手段。長(zhǎng)沙世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，在經(jīng)歷了2008年市場(chǎng)調(diào)控后的開發(fā)商，行動(dòng)可能會(huì)采取差異化的特征，試圖打破2008年“觀望—降價(jià)—出貨—回款”的模式；但下半年供應(yīng)量仍將繼續(xù)增加，出貨壓力進(jìn)一步增大，僅靠送車位、送面積、墊首付等手段似乎不能在市場(chǎng)上決勝，市場(chǎng)博弈開始有利于購(gòu)房者。

　　下半年：價(jià)穩(wěn)量跌或?qū)⒊哨厔?shì)

　　事實(shí)上，市場(chǎng)需求依然潛力巨大。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，首置及剛需客戶群體較大，這部分需求將在今年下半年得到釋放。同時(shí)市場(chǎng)上存在一定比例的觀望者，這部分人群將會(huì)隨著房產(chǎn)新政效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)以及房產(chǎn)回歸理性后結(jié)束觀望，潛在的消費(fèi)需求就會(huì)轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買力。

　　與此同時(shí)，政府方面，安居工程在穩(wěn)步推行，有效需求將得到有力激發(fā)。包括經(jīng)適房貨補(bǔ)政策和棚戶區(qū)改造在內(nèi)的安居工程政策的實(shí)施，既能激活住房需求，增加市場(chǎng)需求，又為需求的實(shí)現(xiàn)提供了資金支撐。“預(yù)計(jì)下半年，隨著棚戶區(qū)改造工作的深入推進(jìn)和住房保障政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，將進(jìn)一步激活市場(chǎng)需求，形成梯級(jí)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)，均衡房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)均起到積極的意義。”長(zhǎng)沙世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理王培文表示。此外，地鐵效應(yīng)逐步釋放，沿線樓盤將成為新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　而另一方面，政策延續(xù)效應(yīng)釋放，市場(chǎng)銷量或?qū)⒗^續(xù)下跌。世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，今年下半年，預(yù)計(jì)中央及省市一系列政策措施仍將保持延續(xù)，投資者及改善性住房者觀望態(tài)勢(shì)將繼續(xù)加強(qiáng)，長(zhǎng)沙樓市在價(jià)格平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，銷量將較上半年下跌。

　　[來(lái)源：三湘都市報(bào)]

　　[作者：何小紅]